Exclusión de la Prorroga Legal del Contrato de Alquiler por necesidad de vivienda del arrendador para sí mismo. Supuesto de finalización anticipada del contrato de arrendamiento
NOTA: La "Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios" ha introducido, entre otras, una novedad que afecta al presente artículo. La exclusión de la prórroga forzosa puede ser legítima no sólo en caso de necesidad del arrendador, tambien en caso de necesidad de lega de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Tratamos en esta ocasión de una de las excepciones más problemáticas a la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento suscrito con posterioridad al 1 de enero de 1995 a la que tiene derecho el arrendatario al menos hasta completar un plazo de vigencia de cinco años, la cual hemos comentado en nuestro artículo ‘Duración de Alquileres posteriores al 1 de enero de 1995’.
Nos referimos al supuesto de que el arrendador haga constar en el contrato, de forma expresa, que antes de que transcurran cinco años va a necesitar la vivienda para sí mismo, para convertirla en su vivienda habitual.
Y decimos problemática pues en la práctica es el cauce utilizado por algunos arrendadores poco escrupulosos para tener la posibilidad de resolver el contrato y recuperar el piso antes de tiempo en claro fraude de ley.
En los contratos sometidos a la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos por haber sido suscritos con anterioridad al 1 de enero de 1995 el régimen de esta excepción a la prórroga es distinto. Se lo explicamos en el artículo sobre "Necesidad del arrendador de Renta Antigua ".
Requisitos de la validez de la cláusula de exclusión de la prórroga obligatoria por necesidad del arrendador
a) Mención expresa en el contrato a la futura necesidad del arrendador.
La ley no exige que la mención diga literalmente cuál es la causa concreta por la que se va a necesitar la vivienda. Aunque a priori basta con que se diga de forma genérica y que de la lectura del contrato se desprenda claramente que ambas partes lo tenían claro a la hora de firmarlo, es conveniente expresarla pues de lo contrario algunos jueces pueden rechazar la cláusula por considerarla abusiva.
b) La excepción sólo se admite si quien necesita la vivienda es el arrendador para sí mismo, no para cualquier otra persona, aunque tenga parentesco con el arrendador.
Advertimos esto porque en numerosas ocasiones los contratos hacen referencia a la futura necesidad de un hijo del arrendador, el cual por ejemplo se va a casar. Pues bien, este supuesto no justifica la excepción a la prórroga aunque así se haya recogido en el contrato. Esa cláusula hay que tenerla por no puesta. Es nula.
Para los contratos suscritos a partir del 24 de diciembre de 2009, es de aplicación la modificación a la que hacemos referencia en la NOTA en el encabezamiento del artículo, y por lo tanto, también queda justificada la excepción a la prórroga si quien necesita la vivienda es alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre y cuando así haya sido previsto expresamente en el contrato.
c) El arrendador debe convertir la vivienda en su domicilio habitual.
Cualquier pacto en el que se indique que el destino de la vivienda va a ser otro, por ejemplo oficina, es nulo por suponer una renuncia del arrendatario a la prórroga obligatoria.
El arrendador deberá ocupar la vivienda dentro de los 3 meses siguientes a que la abandone el inquilino.
No importa si la ocupa con más personas siempre y cuando uno de los que la habite sea él mismo.
d) Comunicación de la necesidad al arrendatario
El hecho de haber previsto en el contrato la excepción a la prórroga en un momento concreto no obsta para que llegado el momento el arrendador deba comunicar al arrendatario que se ha dado la causa de necesidad y que por lo tanto se termina el contrato y no se prorroga. Si a pesar de estar previsto el arrendador no hace realiza esta comunicación al arrendatario, entonces la prórroga se producirá de forma automática.
Una vez realizada la comunicación, el contrato quedará extinguido y el arrendatario deberá abandonar la vivienda. Caso contrario el arrendador podrá solicitar judicialmente el desahucio .
¿En qué momento termina el contrato exactamente?
En nuestra opinión bien cuando finalice el periodo inicial, bien cuando finalice la prórroga anual, según cual esté en curso. Es decir, no en el momento de la comunicación sino en cuanto termine el periodo en curso una vez recibida esta.{mosgoogle}
¿Y qué ocurre si el arrendador no ocupa la vivienda para sí mismo dentro de los tres meses siguientes a haberla abandonado el inquilino?
En este caso, la ley concede al inquilino la facultad de optar por una de las siguientes alternativas:
- a) Recuperar la vivienda
- b) Exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados.
a) Recuperar la vivienda.
Ante la falta de ocupación de la vivienda por el arrendador, dice la ley que éste «deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación».
El arrendatario deberá comunicar fehacientemente al arrendador que dado que no ha ocupado la vivienda dentro del plazo de tres meses establecido por la ley, desea recuperarla y volver a vivir en ella.
Además, el arrendador deberá indemnizarle los gastos que el desalojo le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación. Esto incluye no sólo los gastos derivados de la desocupación del piso sino también los realizados a consecuencia de la ocupación de la nueva vivienda, principalmente mudanza, así como la superior renta satisfecha por la ocupación de otra vivienda durante el tiempo que duró la desocupación y los gastos realizados para volver a ocupar la arrendada. Estos gastos deben ser acreditados por medio de facturas, recibos y contratos.
b) Indemnización de daños y perjuicios
El arrendatario puede elegir también la posibilidad de que el arrendador le indemnice los perjuicios que le ha causado el tener que abandonar la vivienda antes de tiempo. En este caso la indemnización está fijada por la ley y consiste en una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
En este caso el arrendatario no tiene que acreditar nada. Unicamente que el arrendador no ha ocupado la vivienda para sí mismo en el plazo de tres meses desde que la desocupó el inquilino.
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