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shupachups
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Renovar el contrato de alquiler despues de 1 ano?! - 2012/05/08 12:28 Hola,

muchas gracias de antemano a los que me pueden ayudar con esto:

El dueño del piso que alquilamos me llamo el 7 mayo 2012 para firmar otro nuevo contrato (!??), segun el como la ley lo dice..

- Esta Ley 29/1994 (de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) nos dice:
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (...)

- Por otro lado, leo esto en mi 'contrato de arrendamiento urbano' firmado hace mas de 1 ano (el 01 de abril 2011):
"CLAUSULAS OBLIGATORIAS:
(...)
SEGUNDA - El presente contrato, tendra un caracter definitivo, con la duracion de un año.
(...)

OTRAS CLAUSULAS:
SEPTIMA - La duracion del arrendamiento sera de un año prorrogables por un año. No procedera prorroga obligatoria alguna de contratos, ya que el arrendador se encuentra ante la posibilidad de necesidad de ocupar la finca transcurrida la duracion pactada con el fin de destinarla a vivienda permanente para si.
(...)

=> Parece que el dueño se tomo la libertad de limitar el contrato a 1 año. Su "No procedera prorroga obligatoria alguna de contratos" nos quiere decir que el contrato no se renueva de forma automatica?
SI ESO FUERA LEGAL debemos firmar otro contrato (lo que supondria la obligacion de quedarse 1 año mas, con la perdida de la fianza si salimos antes)?

Otra vez, gracias por su ayuda!
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Gastalver
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Re:Renovar el contrato de alquiler despues de 1 ano?! - 2012/05/08 18:20 En primer lugar le recomiendo la lectura de mi artículo:

Exclusión de la Prorroga Legal del Contrato de Alquiler por necesidad de vivienda del arrendador para sí mismo.



En su caso, el primer año de contrato venció el 1 de abril de 2012. Como el arrendador no le comunicó nada ANTES de su vencimiento, se entiende prorrogado automáticamente, sin necesidad de firmar nada más, hasta el 1 de abril de 2013.

Antes del 1 de abril de 2013, el arrendador deberá comunicarle que necesita la vivienda para sí. El contrato quedará extinguido con efecto 1 de abril de 2013. Hasta entonces puede ocupar la vivienda.

Si antes del 1 de julio de 2013 el arrendador no ha ocupado la vivienda, puede vd. exigirle volver a ocuparla por CINCO AÑOS y que le indemnice por los gastos de mudanza. (O si lo prefiere, simplemente que le indemnice los perjuicios que le haya causado).
Miguel Gastalver Trujillo
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shupachups
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Re:Renovar el contrato de alquiler despues de 1 ano?! - 2012/05/08 23:30 "sin necesidad de firmar nada más, hasta el 1 de abril de 2013.." = Exactamente lo que habiamos entendido desde el principio pero echabamos de menos la confirmacion de un professional como tu.

Otro punto que me molesta es su SEPTIMA clausula que podria ser una (aqui copio un titulo de tu articulo) "Mención expresa en el contrato a la futura necesidad del arrendador."
...no parece aqui ser el caso?

No seria una clausula especial para definir un "Contrato de Arrendamiento por plazo de un año que incluye la cláusula previendo la posible necesidad de la vivienda del arrendador para sí mismo" (si existe)?


Por mi parte creo hacer bien no firmar nada visto que si "el arrendador no me lo comunicó nada ANTES de su vencimiento", se prorroga un año mas.

De hecho cuanto ANTES me lo deberia haber comunicado (si tal fuese realmente su deseo)? 30 dias no?

Muchas gracias

Envio editado por: shupachups, el: 2012/05/08 23:57
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Re:Renovar el contrato de alquiler despues de 1 ano?! - 2012/05/08 23:55 Complementando mi duda arriba y tal como te lo escribi por mensaje privado, el me hablo por email del punto 9.3 de la 'LEY 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos' que dice:

"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato
cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar
en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el
arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del
transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí."


En esta Ley no se menciona un plazo de 30 dias antes del cumplimiento del contrato para el arrendador para comunicar tal deseo de destinar la vivienda como permanente?

...
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Re:Renovar el contrato de alquiler despues de 1 ano?! - 2012/05/09 10:25 Que se haya pactado la excepción a la prórroga por necesidad del arrendador no implica que el contrato se termine automáticamente al finalizar el primer año de vigencia. En absoluto. Lo que se produce de forma automática es la prórroga, salvo que el arrendador comunique con 30 días de antelación su voluntad de hacer efectivo su derecho a ocuparla por necesidad propia, tal y como venía previsto.

Es decir, aunque se haya pactado lo previsto en el art. 9.3, es de aplicación lo previsto en el art. 9.1:

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo

La jurisprudencia mayoritaria ha establecido que incluso aunque se haya pactado la excepción a la prórroga de la que hablamos, sólo podrá hacerse efectiva a la finalización bien del plazo inicial bien de cualquiera de sus prórrogas, y sólo si previamente se ha cumplido el requisito de preavisar con 30 días de antelación a la finalización de dichos plazos.

Digamos que en el presente caso el arrendador ha cometido el error de no preavisar con 30 días de antelación al 1 de abril de 2012, y que ello le va a costar no poder ocupar la vivienda hasta el 1 de abril de 2013, siempre y cuando no vuelva a cometer el error de no preavisar con 30 días de antelación a dicha fecha.
Miguel Gastalver Trujillo
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Re:Renovar el contrato de alquiler despues de 1 ano?! - 2012/05/09 12:04 Gastalver, muchas gracias por reconfirmar tu interpretacion de mi caso (NO DEBER FIRMAR) y de la Ley, digo esto porque parece que esta interpretacion puede ser 'amplia' y tambien para los abogados...

De hecho y por tu curiosidad, me han dado este articulo donde se refleja que esta interpretacion (de la denegacion de la prorroga) es 'libre a cada uno':
http://letradosalquileres.es.tl/La-denegacion-de-la-prorroga-del-articulo-9-LAU-1994.htm

Veo que aplicas este plazo de 30 dias de antelacion a mi supuesto caso donde el dueno quisiera destinar la vivienda como permanente pero en la ley veo que este plazo esta solo en referencia a no querer prorrogar el contrato, y no en referencia a la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda...No estas mezcleando 2 cosas independientes? o quiza me quieres hacer entender que el articulo 9.1 (prorroga) prevale sobre el 9.3 (vivienda permanente), no?

** Escribo esto porque personalemente, habia entendido hasta ahora que se puede denegar la prorroga si hay fin de contrato O otra situacion: si el tiene necesidad de usar la vivienda como permanente (me toca esta 2nda situacion si nos referimos al contrato firmado):

"1. Se aplica el art 9.1 LAU 1994. El arrendatario puede permanecer en la vivienda hasta un MÍNIMO de 5 años(prórrogas de 1 año).

1º excepción: Que el arrendatario comunique fehacientemente al arrendador con, al menos, 30 días de antelación a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo.

2º excepción: Que en el contrato se haya hecho constar expresamente la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial (art 9.3 LAU 1994)."


..Es verdad que mi dueño me hablo por telefono de deber renovar el contrato, por otro lado me escribio cosas sobre esta clausula de denegacion de la prorroga,
CONCLUSION: le pregunte por email anoche que queria exactamente, renovar un contrato o vivir en este piso? aunque creo saber que el tiene derecho a vivir en esta viviendo DENTRO de los 5 años de arredamiento...que lios..
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Re:Renovar el contrato de alquiler despues de 1 ano?! - 2012/05/09 12:05 Gastalver, muchas gracias por reconfirmar tu interpretacion de mi caso (NO DEBER FIRMAR) y de la Ley, digo esto porque parece que esta interpretacion puede ser 'amplia' y tambien para los abogados...

De hecho y por tu curiosidad, me han dado este articulo donde se refleja que esta interpretacion (de la denegacion de la prorroga) es 'libre a cada uno':
http://letradosalquileres.es.tl/La-denegacion-de-la-prorroga-del-articulo-9-LAU-1994.htm

Veo que aplicas este plazo de 30 dias de antelacion a mi supuesto caso donde el dueno quisiera destinar la vivienda como permanente pero en la ley veo que este plazo esta solo en referencia a no querer prorrogar el contrato, y no en referencia a la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda...No estas mezcleando 2 cosas independientes? o quiza me quieres hacer entender que el articulo 9.1 (prorroga) prevale sobre el 9.3 (vivienda permanente), no?

** Escribo esto porque personalemente, habia entendido hasta ahora que se puede denegar la prorroga si hay fin de contrato O otra situacion: si el tiene necesidad de usar la vivienda como permanente (me toca esta 2nda situacion si nos referimos al contrato firmado):

"1. Se aplica el art 9.1 LAU 1994. El arrendatario puede permanecer en la vivienda hasta un MÍNIMO de 5 años(prórrogas de 1 año).

1º excepción: Que el arrendatario comunique fehacientemente al arrendador con, al menos, 30 días de antelación a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo.

2º excepción: Que en el contrato se haya hecho constar expresamente la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial (art 9.3 LAU 1994)."


..Es verdad que mi dueño me hablo por telefono de deber renovar el contrato, por otro lado me escribio cosas sobre esta clausula de denegacion de la prorroga,
CONCLUSION: le pregunte por email anoche que queria exactamente, renovar un contrato o vivir en este piso? aunque creo saber que el tiene derecho a vivir en esta viviendo DENTRO de los 5 años de arredamiento...que lios..
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