Medidas fiscales anticrisis respecto a la adquisición de vivienda habitual

Frente a la profunda crisis económica que vive el país, el Gobierno ha adoptado una serie de medidas para paliar los efectos que la crisis inmobiliaria y financiera tiene en cuanto a la adquisición o venta de una vivienda habitual. Estas medidas son las que brevemente se detallan a continuación, a saber:

(I) Compensación fiscal por deducción en adquisición de vivienda habitual

Con la entrada en vigor de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se redujeron los porcentajes de deducción de la deducción por inversión en vivienda habitual, si bien, se habilitaba al legislador para que, aquellos contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al 20 de enero de 2006, pudieran seguir aplicando los porcentajes de esta deducción previstos en la normativa anterior.

Pues bien, en la Disposición transitoria sexta de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2009 se ha regulado esta posibilidad estableciéndose la compensación fiscal relativa a la deducción por adquisición de vivienda habitual, que podrá ser aplicada, como se ha indicado, por los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual antes del 20 de enero de 2006. Estos contribuyentes, podrán aplicar una deducción por inversión en vivienda habitual aplicando un 20% sobre los primeros 4.507,59 Euros y un 15 sobre el resto hasta un máximo de 9.015,18 Euros, mientras la actual deducción es del 15% sobre un máximo de 9.015,18 Euros.

(II) Ampliación del plazo para destinar las cantidades de la cuenta ahorro-vivienda

Con efectos a partir del 1 de enero de 2008 se amplía en dos años el plazo para destinar el saldo de la cuenta ahorro-vivienda a la compra de la vivienda habitual. Por tanto, si nos vencía durante 2008 el plazo de cuatro años inicialmente concedido, se dispondrá de dos años más para adquirir la vivienda sin necesidad de devolver las deducciones practicadas. Ahora bien, una vez vencido el plazo inicial de cuatro años, las cantidades ingresas en esta cuenta no dará derecho a practicar la deducción por cuenta ahorro-vivienda.

(III) Ampliación del plazo para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual

De acuerdo con la normativa del IRPF, la ganancia patrimonial que se obtenga en la venta de la vivienda habitual que se reinvierta en la adquisición de la nueva vivienda habitual está exento de tributación por este impuesto, si bien, se dispone de un plazo de dos años para efectuar la reinversión, o si se hubiera adquirido la nueva vivienda habitual antes de vender la anterior, para efectuar la venta.

Pues bien, con efectos a partir del 1 de enero de 2008, se amplía en dos años el plazo para transmitir la vivienda habitual cuando ya se hubiera adquirido otra. Por tanto, en aquellos casos en los que se adquiriera una nueva vivienda previamente a la transmisión de su vivienda habitual y dicha adquisición hubiera tenido lugar durante los ejercicios 2006, 2007 ó 2008, el plazo de dos años para la transmisión de la vivienda habitual se ampliará hasta el día 31 de diciembre de 2010.

(IV) Rebaja de retenciones por adquisición de vivienda habitual

Los contribuyentes que destinen cantidades a la adquisición de su vivienda habitual utilizando financiación ajena por la que va a tener derecho a la deducción por adquisición de vivienda habitual, y obtengan unos rendimientos brutos anuales inferiores a los 33.007,20 Euros, podrán ver reducido su tipo de retención por rendimientos del trabajo hasta en dos puntos.

El efecto práctico de esta medida es que a estos contribuyentes se les anticipará parte de la deducción por adquisición de vivienda habitual vía una rebaja en su tipo de retención.

(V) Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en los pases inmobiliarios

La cesión de la posición contractual en la adquisición de una vivienda en construcción, conocido como pases inmobiliarios, está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, siendo el obligado al pago de este impuesto el adquirente del derecho.

Hasta ahora, la base imponible del impuesto por estas transmisiones era el valor total del inmueble, sin bien, con la modificación realizada en el reglamento de este impuesto, la base imponible pasa a ser el valor del inmueble en el momento de la cesión. Esto supone que se habrá de valorar el inmueble en construcción al tiempo de la cesión del derecho de compra lo que implica cierta falta de seguridad jurídica.

(VI) Recuperación del IVA de los anticipos cuando no se puede finalmente adquirir la vivienda

La señal que se entrega a una promotora a cuenta del piso que se recibirá una vez construido, es decir, la famosa entrada del piso en construcción, está sujeta al IVA porque se considera un anticipo del pago del precio del mismo, a un tipo del 7% (4% si son de protección oficial). ¿Pero qué ocurre cuando no se concede la hipoteca o finalmente se desiste de la compra del piso y ese anticipo se lo queda la promotora?

Hasta ahora, la Dirección General de Tributos entendía que el IVA soportado al tiempo de pagar dicho anticipo no era recuperable, sin embargo, de acuerdo con su última doctrina, emanada a través de contestación a consulta tributaria (V1675-08), considera que dicha entrada, cuando se desiste de la compra del piso, se convierte en una indemnización a la promotora, estando las indemnizaciones no sujetas al IVA.

Por tanto, si dimos una entrada para la compra de un piso y finalmente no lo compramos, bien por voluntad propia o porque no nos concedan la hipoteca y la promotora se queda la entrada, sobre la base de la anterior doctrina se le podrá exigir a la misma que rectifique la factura que nos entregó cuando pagamos dicha entrada, que incluía IVA, y que nos devuelva dicho IVA.

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