Cláusula sobre posibilidad de Ceder o Subarrendar en el Contrato de Alquiler 

Mientras que en caso de cesión el inquilino desaparece de la relación, en el caso del subarriendo sigue ocupando la posición de inquilino frente al propietario, pero a su vez ocupa la posición de subarrendador frente a un tercero, que alquila sólo una parte de la vivienda, por ejemplo una habitación. Es una especie de efecto dominó.

Según establece el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

“El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. En caso de subarriendo, éste finalizará, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, del que corresponda al arrendamiento."

Según lo anterior debemos a la hora de redactar un contrato de arrendamiento:

• a)     Diferenciar lo que es cesión de subarriendo. En el primer caso, el cesionario se subroga en la posición del arrendatario (cedente) frente al propietario de la vivienda. Y en el segundo hay un cambio en la asunción de “roles”, el arrendatario se convierte con respecto al nuevo inquilino en “subarrendador"  cobrando un precio por el subarriendo al subarrendatario, que asume los derechos y obligaciones establecidos en la ley (y  en el contrato de subarriendo) para el arrendatario.

• b)     La propia ley prohibe la cesión y subarriendo salvo consentimiento expreso (dice la ley escrito) por parte del propietario de la vivienda.  Por lo que si pensamos en ceder o subarrendar la vivienda deberá reflejarse este particular y sus condiciones en el contrato, dado que la propia ley lo proscribe. En caso de cesión o subarriendo del contrato sin el consentimiento por escrito del arrendador, éste podría acudir a los Tribunales instando acción de rescisión del contrato al intervenir en el objeto del mismo una persona extraña a la relación contractual.

Así pues, en caso de que no se inserte ninguna cláusula contemplando la posibilidad o no de cesión o subarriendo, imperará lo establecido en la ley, prohibiéndose dicha cesión o subarriendo si no consta consentimiento escrito del arrendador.

Repercusión de los gastos de comunidad y del Impuesto de Bienes Inmuebles

Requisitos para su validez 

Si nada se estipula en un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda firmado con posterioridad al 1 de enero de 1995 respecto a los gastos de comunidad o  respecto al  Impuesto de Bienes Inmuebles, será el arrendador quien deba pagarlos en virtud de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

Antes de firmar un contrato de alquiler compruebe si debe hacerse cargo de las cuotas de comunidad y del Impuesto de Bienes Inmuebles y compruebe que su importe aparece reflejado en el Contrato. De esta forma podrá hacerse una idea más exacta del coste del alquiler. De lo contrario puede llevarse sorpresas y pueden surgir conflictos entre arrendador y arrendatario.

Si arrendador y arrendatario acuerdan que dichos gastos corran por cuenta del arrendatario dicho acuerdo deberá cumplir los siguientes requisitos para que sea válido:

• Ha de quedar reflejado por escrito en el contrato en una de sus cláusulas. Téngase presente que los contratos pueden celebrarse verbalmente. Pero si laintención de ambas partes es la indicada, al menos este punto ha de acordarse por escrito. Otra circunstancia posible es que inicialmente no se pactase y posteriormente ambas partes lleguen al acuerdo. Entonces habrá que incorporar esta cláusula en un documento que se formalice por ambas partes y se añada al contrato original.

• En el caso de los gastos de comunidad, habrá de determinarse el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Es decir, habrá que indicar expresamente a cuánto ascienden dichos gastos al año, pues la voluntad de la ley es que el arrendatario tenga en todo momento la seguridad de saber cuánto le cuesta el arrendamiento. Si no se indica, o se indica por medio de una referencia, v.gr. “Lo que se acuerde en Junta de Propietarios en cada caso…” el acuerdo es nulo, es decir, habrá que tenerlo por inexistente. Lógicamente, al tener que determinar su importe por adelantado, será difícil incluir las cuotas extra de comunidad. Y es que, aún cuando la doctrina y la jurisprudencia no han llegado aún a un acuerdo al respecto, parece imponerse la opinión de que los gastos de comunidad extraordinarios no pueden ser repercutidos por el arrendador al arrendatario. La única solución para que efectivamente los abone el inquilino, si ese es el acuerdo, es incluir el gasto previsto por cuotas de comunidad ordinarias y extraordinarias dentro del concepto de renta. Es decir, fijar la renta de alquiler en una cuantía más alta, y que sea el arrendador el que asuma el pago de la Comunidad.

• La fijación del importe en el contrato tiene además otra finalidad. Durante los cinco primeros años de vigencia, el importe de los gastos de comunidad repercutidos no podrá ser elevado sino en el doble del aumento habido en el IPC cada anualidad de contrato, lo que puede dar lugar a que parte de los gastos los abone el arrendatario y parte el arrendador, si los gastos reales aumentan en una proporción mayor al doble del IPC.

El impago del Impuesto de Bienes Inmuebles es motivo suficiente para el desahucio en los contratos de alquiler de Renta Antigua.

El Impago del IBI, motivo de resolución de los contratos de renta antigua conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2006

El impago por el inquilino de renta antigua del Impuesto de Bienes Inmuebles constituye a partir de ahora motivo suficiente para que el arrendador pueda instar el desahucio. Esto supone en la práctica una nueva vía para lograr la resolución de los contratos de Renta Antigua actualmente ineconómicos pues la renta nunca cubre los costes del arrendamiento.

Hasta la fecha de la sentencia habia posiciones diversas de los Tribunales, pues conforme a la legislación aplicable, el Texto Refundido de Arrendamientos Urbanos de 1964, el desahucio por falta de pago sólo podía instarse en caso de impago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma, entendiendose que las cantidades asimiladas solo podían ser la diferencia en el coste de los suministros y servicios, por una parte, y la repercusión del coste de las obras realizadas por el arrendador, por otra.  A partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos actual, en 1995, los inquilinos de renta antigua debían pagar también el Impuesto de Bienes Inmuebles, pero en caso de impago, al entenderse que dicho IBI no estaba incluido entre los 'conceptos asimilados a la renta', no daba lugar al desahucio. El arrendador debía reclamar el reembolso de dicha cantidad pero el contrato seguía vigente. Esta era la posición mayoritaria de los Tribunales. No obstante desde 1995 se han ido produciendo sentencias que consideraban el IBI un concepto asimilable al de la renta, y por lo tanto susceptible de motivar un desahucio. Ante dicha jurisprudencia contradictoria, contraria a la más elemental seguridad jurídica y sobre todo justicia, pues dependiendo de qué Tribunal conociera del asunto la sentencia podía ser bien diversa, el Tribunal Supremo ha tenido oportunidad de pronunciarse y dejar claramente establecida la cuestión.

Así, en la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 12 de Enero, la cual transcribimos a continuación, deja bien claro que el IBI ha de ser considerara a todos los efectos como un concepto asimilado al de renta y por lo tanto su impago es suficiente motivo para ordenar la resolución del contrato y en definitiva el desahucio.

La falta de reparaciones por el arrendador no justifica el impago de renta. Cómo reclamar de la forma más adecuada.

¿Está Vd. desesperado porque el arrendador no cumple con su obligación de conservar la vivienda alquilada en las condiciones que es debido? ¿Le ha pedido infinidad de veces que repare unas filtraciones de agua, unas goteras, unas humedades, una instalación de agua o electricidad, una calefacción o  aire acondicionado -ejemplos más frecuentes- y le hace caso omiso? ¡¡No se le ocurra dejar de pagar la renta!!

Por muy desesperado que esté no deje de pagar la renta

Ante situaciones como las descritas, propias del contrato de alquiler de vivienda,  la gran mayoría de inquilinos deciden no pagar la renta de alquiler como medida de presión hasta que el arrendador no lleve a cabo las reparaciones que se le reclaman. La gran mayoría de arrendatarios hacen la siguiente reflexión: Si el arrendador no cumple con sus obligaciones, ¿por qué voy a cumplir yo con las mías? El sentido común, y una cierta idea instintiva de justicia llevan a la mayoría a tomar esa decisión. Pero, ¿es una decisión acertada?

No. No lo es.

El sentido común y la idea instintiva de justicia de la que hablamos no se equivocan. Efectivamente las normas generales que rigen los contratos y las obligaciones en el ordenamiento jurídico español contemplan dicho supuesto: La legítima negativa a cumplir nuestra obligación hasta que la otra parte no cumpla la suya, (artículos 1.100 y 1.124 del Código Civil), lo cual trasladado al caso que nos ocupa se traduciría en que el inquilino no podría ser obligado al pago de la renta si el arrendador por su parte incumple obligaciones esenciales derivadas del contrato de alquiler, entre las que se encuentra desde luego la de realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en perfecto estado de habitabilidad. Pero lamentablemente dicho supuesto no es aplicable a los arrendamientos urbanos.