Impago mínimo para desahuciar

Jurisprudencia

¿Es suficiente con que no se pague una mensualidad de renta para que proceda el desahucio? ¿Qué incumplimiento es necesario para que un juez ordene el desalojo de la vivienda?

Son numerosas las personas que se hacen estas preguntas. Para arrojar luz sobre esta cuestión que tanto preocupa lo mismo a propietarios que a inquilinos, publicamos y comentamos a continuación el extracto de una sentencia que da respuesta a la misma.

Exclusión de la Prorroga Legal del Contrato de Alquiler por necesidad de vivienda del arrendador para sí mismo.

Supuesto de finalización anticipada del contrato de arrendamiento

NOTA:  La  "Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios" ha introducido, entre otras, una novedad que afecta al presente artículo. La exclusión de la prórroga forzosa puede ser legítima no sólo en caso de necesidad del arrendador, tambien en caso de necesidad de lega de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. 

Tratamos en esta ocasión de una de las excepciones más problemáticas a la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento suscrito con posterioridad al 1 de enero de 1995 a la que tiene derecho el arrendatario al menos hasta completar un plazo de vigencia de cinco años, la cual hemos comentado en nuestro artículo ‘Duración de Alquileres posteriores al 1 de enero de 1995’.

Nos referimos al supuesto de que el arrendador haga constar en el contrato, de forma expresa, que antes de que transcurran cinco años va a necesitar la vivienda para sí mismo, para convertirla en su vivienda habitual.

Y decimos problemática pues en la práctica es el cauce utilizado por algunos arrendadores poco escrupulosos para tener la posibilidad de resolver el contrato y recuperar el piso antes de tiempo en claro fraude de ley.

En los contratos sometidos a la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos por haber sido suscritos con anterioridad al 1 de enero de 1995 el régimen de esta excepción a la prórroga es distinto. Se lo explicamos en el artículo sobre "Necesidad del arrendador de Renta Antigua ".

Requisitos de la validez de la cláusula de exclusión de la prórroga obligatoria por necesidad del arrendador

a) Mención expresa en el contrato a la futura necesidad del arrendador.

La ley no exige que la mención diga literalmente cuál es la causa concreta por la que se va a necesitar la vivienda. Aunque a priori basta con que se diga de forma genérica y que de la lectura del contrato se desprenda claramente que ambas partes lo tenían claro a la hora de firmarlo, es conveniente expresarla pues de lo contrario algunos jueces pueden rechazar la cláusula por considerarla abusiva.

Adquiera en nuestra sección de formularios un Modelo de Contrato de Arrendamiento por plazo de un año que incluye la cláusula previendo la posible necesidad de la vivienda del arrendador para sí mismo   redactado por nuestros abogados especialistas en vivienda. Sólo por 30 euros, IVA incluido.

¿Qué hacer ante la inhabitabilidad de su vivienda alquilada por obras que ha ordenado la Autoridad?

Obras molestas

¿Se ha encontrado de repente con que operarios del Ayuntamiento llaman a su puerta porque necesitan apuntalar la fachada o reforzar los pilares y vigas del edificio en el que tiene su vivienda habitual en alquiler? Con estupor puede recibir la noticia de que el apuntalamiento tiene que hacerse tanto por el exterior como por el interior de su vivienda, y que los operarios necesitan por ello tener acceso a su dormitorio y almacenar allí materiales, levantar un andamio y ejecutar la obra.

No es una pesadilla. No sería Vd. el primero ni el último que se enfrenta a una situación similar. Pero...

¿Tiene que soportarlo estoicamente?

La obra debe ser ordenada por la Autoridad

El caso es cada vez más frecuente desde que la mayoría de las Comunidades Autónomas han recogido en sus leyes urbanísticas el deber de los propietarios de los terrenos, construcciones y edificios de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público y han regulado la denominada “Inspección Técnica de la Edificación”, o ITE, que se trata en profundidad en otro artículo. Baste decir por ahora que la administración responsable de la inspección de los edificios, si considera que éste adolece de algún defecto que hace disminuir su seguridad o desmerecer el ornato público, puede ordenar a su propietario la ejecución de las obras necesarias para subsanarlo, ello con independencia de que en el edificio vivan en régimen de alquiler personas como Vd.

¿Qué es el Mobbing Inmobiliario?

Los cortes de agua intencionados constituyen una de las actuaciones características del mobbing.

La palabra ‘Mobbing’ ha sido traducida libremente al español como sinónima de ‘acoso’.  En el caso del denominado ‘mobbing inmobiliario’ nos referimos al acoso que ejerce el propietario de una vivienda sobre quien sin ser su propietario vive legítimamente en ella para que la abandone en contra de su voluntad.

Las razones por las que se realiza dicho acoso son variadas, pero en última instancia tienen todas un fundamento económico: Al propietario le interesa disponer libremente de la vivienda para obtener una mayor rentabilidad. Puede vender el piso o el edificio entero libre de ocupantes, puede celebrar nuevos contratos de arrendamiento con rentas más elevadas, puede transformar el uso de vivienda en local comercial... Detrás de todos los casos nos encontramos siempre el ánimo de mayor lucro.

La conducta del acosador también presenta una tremenda variedad de casos. La finalidad es forzar la voluntad de quien no quiere abandonar la vivienda para que lo haga. ¿Cómo conseguirlo? Haciéndole padecer todo tipo de inconvenientes y perjuicios. Propiciar la inseguridad permitiendo la ocupación de pisos adyacentes por ‘okupas’ o ‘marginales’; haciendo la vivienda inhabitable haciendo caso omiso de las necesidades de conservación o reparación; cortando los suministros de agua, luz, gas o teléfono; dañando deliberadamente la antena colectiva para impedir que se pueda sintonizar la televisión… Las actuaciones se van sumando las unas a las otras hasta traspasar el umbral de lo tolerable y entrar de lleno en el terreno del acoso.