Arbitraje en Arrendamientos Urbanos y desahucio.

¿Es el arbitraje de arrendamientos urbanos una fórmula eficaz para proteger los intereses del propietario arrendador de vivienda en caso de impago?

¿Es el arbitraje más eficaz que la justicia ordinaria?

El principal temor del propietario cuando ofrece una vivienda en alquiler es desde luego que el inquilino no le pague y se vea viviendo la pesadilla de un procedimiento judicial interminable durante cuya tramitación el inquilino permanezca en la vivienda sin pagar nada.  Durante meses, incluso más de un año, ni podrá cobrar la renta ni dispondrá de su vivienda.  La desesperante lentitud de la justicia española juega a favor del inquilino, que no entrega las llaves hasta el mismo día en que se ejecuta el lanzamiento, si es que entrega las llaves. En muchos casos simplemente abandona la vivienda un día antes.

Con el fin de fomentar el alquiler y pretendiendo disipar dicho temor del propietario, tanto desde instituciones públicas como desde instituciones privadas se está promocionando mucho la fórmula del arbitraje de arrendamientos urbanos. Se esgrime como principal argumento que en caso de impago del inquilino en la mayoría de los casos se puede lograr el desahucio en mucho menos tiempo que si se tramita por vía judicial, de manera que se puede recuperar el piso antes y en consecuencia ‘perder menos dinero’.

¿Es esto cierto?

Fiscalidad del arrendamiento de Vivienda con opción de compra

Dada la situación del mercado inmobiliario y las dificultades de las promotoras para vender el enorme parque de viviendas construidas existentes en la actualidad, de todos es sabido que una de las fórmulas promocionales utilizadas para atraer al comprador es el Alquiler con Opción de Compra, ya comentado en nuestro artículo "El contrato de alquiler con opción de compra". Veremos en esta ocasión cuál es la fiscalidad de esta modalidad de adquisición de la vivienda, si es que se ejerce la opción de compra.

Necesidad del arrendador como motivo para no prorrogar el contrato de alquiler de renta antigua

Hoy en día perviven muchos arrendamientos de renta antigua y la principal causa de extinción es la necesidad del arrendador

Nos referimos en esta ocasión a los contratos de alquiler de vivienda celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995,  llamados de renta antigua, para explicar de forma clara cuáles son los requisitos que deben cumplirse para denegar la prórroga forzosa del arrendamiento y dar por terminado el alquiler por tener el arrendador necesidad de la vivienda. Para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, ya publicamos el artículo “Exclusión de la Prorroga Legal del Contrato de Alquiler por necesidad de vivienda del arrendador para sí mismo ”  tratando el tema. Lo que diremos a continuación sólo es aplicable a los arrendamientos de renta antigua.

A diferencia de lo que sucede bajo el régimen actual, no es necesario que en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar que se va a necesitar la vivienda en un plazo determinado.

La necesidad puede ser del arrendador, de sus ascendientes o de sus descendientes, es decir, de sus padres o de sus hijos, pero no de sus sobrinos o sus primos, por ejemplo.

Mi inquilino no paga la renta ¿Qué hago?

La decisión depende de factores como la reiteración en el impago, la solvencia del inquilino, si se han constituido garantías como avalistas solidarios...

Los arrendamientos son sensibles a la situación económica general. En tiempos de bonanza los casos de impago de renta son menos frecuentes. Pero si la economía va mal muchos inquilinos empiezan a tener dificultades y empiezan los retrasos e impagos de renta de alquiler. Así pues, piense que como Vd., muchos otros arrendadores padecen la misma situación.

Nuestro primer consejo, basado en la experiencia, es preguntar directamente al inquilino cuál es el problema y evaluar si el impago va quedar en un simple retraso o si la causa es más grave y hace pensar que el problema se va a repetir o incluso ir a peor. Hable con su inquilino. Es importante tratar de conocer la causa del impago/retraso y realizar dicha reflexión pues la manera de afrontar la situación es diversa, como veremos a lo largo de este artículo.

Y para tomar la mejor decisión posible no hay que perder de vista que el arrendamiento es una inversión y que su razón de ser es la obtención de la mayor rentabilidad posible.  Para valorar cada alternativa la mejor manera de actuar es considerar cuál será el resultado económico de nuestra inversión al final del año.

Casos de Impago puntual de la renta de alquiler

En muchas ocasiones el impago queda finalmente en un simple retraso pues la causa es una falta de liquidez pasajera. Insistimos en que hable con su inquilino y  descubra los motivos. Si según su juicio el inquilino, a pesar de todo, es responsable y solvente y merece confianza, desde luego la mejor actitud posible –la más rentable al final del año- es dar facilidades de pago. Incluso si el impago alcanza a la renta de dos o tres mensualidades. Si además tuvo la precaución de exigir avalistas solidarios al celebrar el contrato, con más razón.

Casos de impago reiterado de la renta de alquiler

En cambio si el impago se repite con frecuencia, se acumulan más de dos mensualidades de renta y según su criterio se van a acumular más y cada vez cuesta más que el inquilino se ponga al día, el criterio determinante de la mejor decisión a tomar es la solvencia del inquilino o de sus avalistas, como veremos a continuación.