Si el inquilino deja la vivienda antes de tiempo ¿tiene que pagar alguna indemnización al arrendador?

Si el inquilino deja la vivienda alquilada antes de tiempo, ¿tiene que pagar las rentas de alquiler de todo el plazo pactado?

 La regla general de los contratos es que una vez firmados ambas partes deben cumplir sus respectivas obligaciones de conformidad con lo pactado.

El desistimiento en términos legales consiste en una declaración de voluntad que se hace llegar a la otra parte manifestándole que nos desligamos de las obligaciones asumidas en virtud de un contrato.

Es una facultad extraordinaria que únicamente se puede ejercer cuando así viene expresamente reconocida por ley o cuando se ha pactado expresamente en el contrato, pues constituye una excepción a la regla general de cumplimiento de los contratos.  Veamos cuál es la respuesta a la pregunta anterior según el tipo de contrato.

Contratos anteriores al 1 de enero de 1995

En este caso, la facultad de desistimiento del inquilino está reconocida por ley, concretamente en el art. 56 del TRLAU 64, por lo tanto siempre puede ejercerse, bastando para ello enviar al arrendador un preaviso con 30 días de antelación.  Ahora bien, esa misma norma establece que el inquilino tiene que indemnizar al arrendador con el importe de las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir.  La norma es clara.

En la práctica no hay que ser muy listo para llegar a la conclusión de que si el plazo que queda por cumplir es largo, es más conveniente dejar de pagar la renta y provocar el desahucio.  Y si lo que se buscan son facilidades de pago, es mejor mantener el vigente el contrato hasta que se cumpla el plazo, y pagar mes a mes, en lugar de tener que hacerlo de golpe.

Contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a 5 años.

En los contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a cinco años, el inquilino tiene la facultad de desistir porque así se la reconoce legalmente el art. 11 de la L.A.U. pero siempre y cuando se den todas y cada una de las siguientes condiciones:

•    Que el contrato lleve ya más de cinco años en vigor.
•   Que se comunique al arrendador mediante un preaviso con al menos 2 meses de antelación a la fecha en la que deba tener lugar la terminación del contrato.

¿Y tiene que pagar indemnización al arrendador?

Sólo deberá pagar una indemnización al arrendador si así se ha pactado expresamente en el contrato. Si no se ha pactado expresamente no debe pagar ninguna indemnización. Basta el preaviso.

El importe de la indemnización que se pacte no puede ser superior a un mes de renta por cada año que quedara de duración del contrato.  Puede pactarse un importe inferior, pero no uno superior.

Resto de contratos

En cuanto al desistimiento del arrendatario antes de tiempo en los demás contratos, cabe decir con carácter general que el inquilino no tiene reconocida legalmente la facultad de desistimiento y que por lo tanto si decide hacerlo unilateralmente vendrá obligado a pagar al arrendador una indemnización equivalente a las rentas correspondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.

Nos referimos a los siguientes contratos todos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995:

•    Aquellos cuya duración pactada es inferior o igual a cinco años.

•    Aquellos cuya duración pactada es superior a cinco años pero no llevan al menos cinco años de vigencia.

Sólo hay una excepción a esta regla, y es que en el contrato se haya reconocido expresamente al arrendatario la facultad de desistimiento. En la misma estipulación se puede regular si corresponde alguna indemnización al arrendador o no, y en caso afirmativo por qué importe, que no podrá ser superior al equivalente a las rentas correspondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.

Pero si en el contrato no se ha pactado nada, la regla general es la expuesta y el inquilino deberá indemnizar al arrendador. O dicho en otros términos, el arrendador tiene derecho a exigir dicha indemnización.  Y ello con independencia de que el inquilino le entregue las llaves o no.

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Cuestión distinta, que no hay que confundir con el desistimiento, es la facultad del inquilino en contratos de duración igual a UN AÑO, de no prorrogar el contrato aun cuando no se hayan cumplido los CINCO AÑOS de la prórroga legal obligatoria. En este caso, al final de cada anualidad el inquilino tiene derecho a dar por terminado el contrato y que no se prorrogue otro año más.  Pero es un derecho que sólo puede ejercer con ocasión del cumplimiento de cada anualidad, y debe comunicárselo al arrendador con un plazo de antelación mínimo de 30 días al cumplimiento de la anualidad, tal y como hemos explicado con detalle en nuestro artículo “Duración de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995. El Plazo inicial y la Prórroga Legal Obligatoria ”.

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La resolución de mutuo acuerdo 

Otra forma de dar por terminado el contrato anticipadamente es la resolución de mutuo acuerdo. En este caso no es una decisión unilateral sino que ambas partes están de acuerdo. Es muy conveniente formalizarla en un documento privado que sirva para demostrar cuando y donde haga falta precisamente ese aspecto, es decir, que ambas partes estaban de acuerdo, pues de lo contrario, como se ha dicho el arrendador tiene derecho a exigir la indemnización. En dicho acuerdo bilateral de resolución anticipada se puede pactar lo que las partes tengan por conveniente. Desde la renuncia absoluta del arrendador a cualquier tipo de indemnización hasta una moderación razonable de la misma.

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La moderación de la indemnización por los tribunales.

En todo caso, tanto en contratos anteriores como posteriores al 1 de enero de 1995, los Tribunales suelen moderar la indemnización por desistimiento anticipado del arrendatario cuando se da la circunstancia de que el arrendador ha vuelto a arrendar la vivienda antes de que venciera el plazo inicialmente pactado con el arrendatario que desistió. Los Tribunales justifican esta decisión en que de lo contrario el arrendador se enriquecería injustamente pues cobraría dos veces por lo mismo.

Así pues si Vd. ha pagado una indemnización por desistimiento anticipado y antes de que venza el plazo que Vd. ha indemnizado el arrendador vuelve a alquilar la vivienda, sepa que puede reclamar con absoluta garantía de éxito el importe correspondiente a las rentas que el arrendador pretende cobrar por duplicado.

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