Divorcio y Disolución de Sociedad de Gananciales: Valoración de VPO

En todo proceso de divorcio de una pareja sometida al régimen económico matrimonial de la sociedad de gananciales hay que disolver la sociedad y liquidarla, o lo que es lo mismo, repartir entre los ex-cónyuges por mitad los bienes gananciales atribuyendo su titularidad a uno u otro.  Ello obliga a realizar un inventario de todos los bienes y derechos, así como una valoración de los mismos  denominada avalúo.

¿Cuánto vale una VPO?

Si entre los bienes integrantes de la Sociedad de Gananciales y recogidos en el Inventario nos encontramos con una VPO, ¿cuál es el valor que hay que dar a dicha Vivienda de Protección Oficial? ¿El valor máximo de venta que tenga fijado administrativamente? ¿El valor de mercado? La cuestión es de suma importancia pues de ello depende que la liquidación de la sociedad de gananciales sea equitativa y permita una atribución de lotes iguales a ambos ex cónyuges.

Antes de responder a la pregunta aclaremos que nos estamos refiriendo a la adjudicación de la titularidad de la propiedad, cuestión distinta a la atribución del uso. Si el matrimonio que se divorcia ha tenido hijos y en esta fecha son aún menores de edad, salvo que los padres se pongan de acuerdo sobre el uso de la vivienda familiar por medio de un Convenio Regulador suscrito de Mutuo Acuerdo, es seguro que el Juzgado se pronunciará sobre la atribución del uso de la vivienda familiar, pues está obligado por ley a hacerlo. Atribuirá el uso al cónyuge con quien permanezcan los hijos, o en su defecto, al más necesitado de protección. Ello con independencia de quién sea o resulte propietario de la VPO.

En relación con la valoración que haya de dársele a la VPO con ocasión de la Liquidación de la Sociedad de Gananciales ha sido determinante la solución que los jueces han dado previamente a una cuestión relacionada. ¿Es válido un contrato de compraventa de Vivienda de Protección Oficial, celebrado entre particulares, y en el que se señala un precio superior al establecido administrativamente? La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que sí, aunque deja bien claro que ello no impide la aplicación de las sanciones administrativas que procedan. El Tribunal considera que es la única manera de poner freno al abuso de ciertos compradores que firmaban contratos de compraventa a precio de mercado y luego exigían judicialmente que se aplicara el precio administrativo.

Lo cierto es que si son perfectamente válidos y eficaces los contratos de compraventa de Vivienda de Protección Oficial celebrados entre particulares en los que se señale un precio superior al establecido administrativamente, ello quiere decir que aquel de los cónyuges que resultara adjudicatario de la VPO con ocasión de la liquidación de la sociedad de gananciales podría en cualquier momento vendersela a un tercero a precio de mercado.

Ya estamos entonces en condiciones de responder a la pregunta que nos hacíamos. Si entre los bienes integrantes de la Sociedad de Gananciales y recogidos en el Inventario nos encontramos con una VPO, ¿cuál es el valor que hay que dar a dicha Vivienda de Protección Oficial? ¿El valor máximo de venta que tenga fijado administrativamente? ¿El valor de mercado?

La respuesta es que hay que darle el valor de mercado. Por las razones expuestas. De lo contrario, si se aplicara el precio administrativo y se adjudicase a uno solo de los cónyuges, se podría producir un desequilibrio por la diferencia entre el valor administrativo y el potencial valor de mercado.

Transcribimos a continuación un extracto de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2002 donde se recoge esta doctrina, por su interés:

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Fiscalidad de la extinción del condominio sobre la vivienda familiar, en régimen de separación de bienes.

Por su interés, transcribimos a continuación la Resolución de la Dirección General de Tributos de 31 de marzo de 2004, Referencia FNFC020847, Nº de Consulta 884/2004, pues las consideraciones que realiza vienen a suponer un resumen de la completa fiscalidad de la extinción del condominio sobre la vivienda familiar, mediante la adjudicación de vivienda a un sólo cónyuge, con exceso de adjudicación y compensación, la cual era de ambos cónyuges proindiviso. En este caso se trata de un matrimonio en régimen de separación de bienes, por lo que la vivienda es privativa de ambos proindiviso, pero las consideraciones que realiza son generalizables a aquellos casos en que el domicilio familiar pertenece a ambos cónyuges e igualmente se pretende la extinción del condominio sobre la vivienda familiar.

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Divorcio de mutuo acuerdo sin hijos y adjudicación de la vivienda ganancial a uno de los cónyuges

La casa me la quiero quedar yo

Ante el divorcio, uno de los cónyuges decide quedarse la vivienda familiar en propiedad, por lo que debe compensar al otro cónyuge.

Hablamos de una pareja casada, sin hijos,  en régimen de Sociedad de Gananciales y cuyo principal bien es la vivienda donde tienen establecido el domicilio familiar, la cual  fue adquirida por ambos vigente el matrimonio. Es indistinto si la vivienda es VPO (Vivienda de Protección Oficial) o no. Han decidido divorciarse y lo van a hacer de mutuo acuerdo. Uno de los cónyuges desea quedarse la vivienda para sí. ¿Qué hay que hacer?

Vayan por delante varias aclaraciones, para despejar de antemano dudas muy frecuentes.

En primer lugar hablamos de la titularidad de la vivienda y no de su uso. Como explicamos en nuestro artículo 'Divorcio y Atribución del uso de la Vivienda Familiar', titularidad y derecho de uso no tienen por qué coincidir en la misma persona, pues el derecho de uso lo decidirá el juez en su sentencia de divorcio en función de si hay hijos menores o un cónyuge merecedor de más protección. En este artículo trataremos el supuesto de un cónyuge que desea quedarse la vivienda familiar en propiedad, al margen de quién tenga atribuido el uso.

En segundo lugar, es indiferente a nombre de quién de los cónyuges esté inscrita la vivienda en el Registro de la Propiedad siempre y cuando haya sido adquirida vigente el matrimonio y con el dinero de ambos. Si es así, la vivienda tiene la naturaleza de bien ganancial y pertenece a ambos por mitad. Lo decimos por ser una pregunta habitual en estos casos.

En tercer lugar no se puede obligar al otro cónyuge a que nos venda su mitad de la vivienda. Es una decisión voluntaria. Si nuestra pareja no quiere vendernos su parte es imposible forzarlo. La casa permanecerá en proindiviso .

Entrando ya en el caso propiamente dicho, el camino a seguir pasa ineludiblemente por la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales, cosa que se puede hacer tanto antes del divorcio -sustituyendo mediante Capitulaciones Matrimoniales el régimen económico matrimonial de Sociedad de Gananciales por el de Separación de Bienes-  como con ocasión del procedimiento judicial de divorcio, incluyendo la propuesta de disolución y liquidación de la sociedad de gananciales en el Convenio Regulador, como veremos.

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El catastro y los impuestos

En el Catastro Inmobiliario se deben inscribir, mediante declaración obligatoria de sus propietarios, todos los bienes inmuebles rústicos y urbanos. Con los datos que figuran en las inscripciones catastrales, la Dirección General del Catastro asigna el valor catastral para varios impuestos y forma cada año los Padrones del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que contienen los siguientes datos: nombre y apellidos del propietario, N.I.F., domicilio, situación del inmueble, referencia catastral, valor catastral y base liquidable.

La información catastral, como veremos,  tiene relevancia fiscal de cara a los siguientes impuestos:

• Impuesto municipal sobre Bienes Inmuebles
• Impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
• Impuesto sobre el Patrimonio
• Impuesto sobre sucesiones y donaciones y sobre transmisiones patrimoniales.

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