Reclamación por retraso en la entrega de vivienda comprada sobre plano 

Sepa si puede reclamar una indemnización por el retraso o incluso resolver el contrato y pedir la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta.

Hemos comprado una vivienda sobre plano mediante un contrato privado en el que un promotor se compromete a proyectar o ejecutar la obra de construcción de la vivienda y a entregárnosla una vez terminada y nosotros nos hemos comprometido a abonar las cantidades en las que se ha dividido el precio conforme a un calendario de pagos.

A medida que pasa el tiempo la cuestión principal es ¿cuándo me van a entregar la vivienda? Llegada la fecha inicialmente prevista para la entrega es muy probable que se rebase sin que nos sea entregada la vivienda y que el promotor se justifique alegando lluvias o cualquier otra razón al amparo de una cláusula genérica en la que dice no responsabilizarse de los retrasos debidos a fuerza mayor.

En muchas ocasiones esa misma fecha de entrega que estaba prevista en el contrato de adquisición de vivienda sobre plano la hemos utilizado como referencia para señalar la fecha de nuestra boda, poner en venta nuestra anterior vivienda, establecer la duración de un contrato de alquiler o calcular el presupuesto que necesitábamos para disponer de vivienda durante la espera. Por ello el retraso causa un grave perjuicio. Cada día que pasa el daño es mayor.

Cada vez más preocupados empezamos a preguntar insistentemente al promotor cuánto tiempo falta hasta la entrega, cuándo vamos a poder disponer de la vivienda que llevamos años pagando, si la obra está terminada o no, si dispone de todos los permisos…Si tenemos suerte, el retraso será de poco tiempo. Si tenemos mala suerte, a partir de ese momento pueden transcurrir meses esperando una entrega que siempre se va a producir ‘la semana que viene’ o ‘dentro de quince días’ pero que nunca llega.

Si este último es o ha sido su caso, este artículo le interesará pues en él vamos a tratar de las reclamaciones que se pueden interponer ante el retraso en la entrega de la vivienda.

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Cómo identificar a los agentes intervinientes en la edificación de su vivienda para interponer una reclamación por defectos constructivos contra ellos

Tal y como señala la Ley de Ordenación de la Edificación, en el proceso de edificación de su vivienda intervienen varios agentes: Promotor, Constructor, Arquitecto autor del Proyecto, Arquitecto Director de Obra, Arquitecto o Aparejador Director de Ejecución, etc...

¿Se ha encontrado en su casa recién adquirida con humedades, fisuras, mala terminación o cualquier otro defecto constructivo o de terminación?  El primer paso para iniciar una reclamación es identificar a los Arquitectos que hicieron el Proyecto y que asumieron la Dirección Facultativa de la obra, a la empresa constructora si es distinta de la promotora, y al técnico que asumió la Dirección de Ejecución, es decir, el primer paso es identificar a los denominados por la Ley de Ordenación de la Edificación como ‘agentes intervinientes en la edificación’ pues a ellos será a quienes habrá que dirigir la reclamación.

En este artículo le explicamos cómo identificarlos, lo cual a veces no es fácil. Una vez los haya identificado, deberá seguir las instrucciones que le explicamos en artículo ‘Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos’ para conseguir que le indemnicen por los daños que padece.

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Cauces de Reclamación en caso de conflicto con nuestra entidad bancaria a causa de la Hipoteca

No se conforme con las explicaciones que le pueda dar el Director de su Sucursal Bancaria. Si no está conforme con alguna actuación de su banco siga los consejos que le explicamos en este artículo.

Hoy en día es ineludible la contratación de alguno de los muchos productos o servicios que nos ofrecen las entidades bancarias. Generalmente todos empezamos abriendo una cartilla o una cuenta corriente para confiarle al Banco nuestros ahorros y terminamos, a la inversa, solicitando que nos preste dinero para financiar la compra de nuestra vivienda, un dinero que pasaremos luego el resto de nuestra vida devolviendo. Es el préstamo hipotecario.

Pues bien, precisamente debido a la contratación del préstamo hipotecario, su modificación o subrogación están aumentando hoy en día considerablemente los conflictos entre clientes y entidades bancarias a causa de acciones u omisiones perjudiciales o engañosas, un mal funcionamiento del servicio, tardanzas, desatenciones o incluso flagrantes infracciones de la normativa, los usos y las buenas prácticas bancarias. Nos encontramos con la aplicación incorrecta de los tipos de referencia pactados, con disconformidad con las nuevas cuotas aplicadas después de la revisión del tipo de interés del préstamo hipotecario, con la aplicación de cláusulas de redondeo al alza de tipos de interés, con cláusulas limitativas del tipo de interés, cobro de comisiones o gastos improcedentes por posiciones deudoras vencidas o por cancelación anticipada en préstamos a interés variable, gastos de tasación, gestoría, imposición de subrogaciones hipotecarias…

¿Qué podemos hacer además de sentirnos como David frente a Goliath? En muchas ocasiones contratar un abogado resultaría ineconómico porque sería más caro el collar que el perro. ¿Tenemos que conformarnos? No.

La gran mayoría de los clientes bancarios ignora los cauces que la ley ha previsto para que un simple ciudadano de a pie pueda formular una reclamación contra toda una entidad bancaria, sin coste alguno y con la posibilidad de ver resuelto el conflicto que padece. Dichos cauces existen, es conveniente conocerlos, y en caso de conflicto, no dudar en utilizarlos. ¡¡Son gratuitos!!

En este artículo le explicaremos de forma sencilla y práctica qué son los Servicios de Atención al Cliente de las entidades bancarias y qué es el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, quién, cuándo y cómo puede recurrir a los mismos y qué se puede esperar de ellos. Además, en nuestras secciones de Normas y Formularios, respectivamente, ponemos a su disposición toda la legislación  mencionada, a texto completo y actualizada, así como modelos y formularios de las cartas de reclamación a las que nos referiremos.

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Reclamación de Defectos Constructivos en Viviendas de Protección Oficial

En el presente artículo trataremos sobre las dos principales vías de Reclamación de las que dispone el comprador o adjudicatario de una Vivienda de Protección Oficial para lograr que le sean subsanados los defectos constructivos que presenta su vivienda recién entregada.

Todo comprador tiene derecho a que se le entregue su vivienda conforme con lo proyectado y sin defectos constructivos, sean viviendas de protección oficial o no.

Por una parte la vía administrativa, es una reclamación a seguir ante el órgano competente en materia de vivienda de protección oficial de la propia administración autonómica y que básicamente consiste en un procedimiento sancionador en el que se denuncia a los responsables de los defectos y hay que lograr que la administración ejecute a costa de los mismos la obra de reparación de la vpo. Está prevista en el Decreto 2114/1968, de 24 julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial VPO, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio, y 3964/1964, de 3 de diciembre.

Al tratarse de una vivienda de protección oficial, el plazo administrativo para iniciar la reclamación por esta vía es de cinco años desde la calificación definitiva de la vivienda como vpo.

Por otra parte la vía civil, es una reclamación a seguir ante los juzgados de la localidad, y que básicamente consiste en una demanda de responsabilidad por defectos en la construcción  al amparo de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Esta segunda vía sólo es posible si las viviendas de protección oficial son de promoción privada. Es decir, si no es la propia administración la que promueve, proyecta, dirige y construye las viviendas, por sí misma o por medio de organismos autónomos o empresas públicas dedicadas al desarrollo de vpo. O lo que es lo mismo, si no son de promoción pública. Este último caso, por ser más complejo, será objeto de otro artículo. Pero siendo de promoción privada, que es el caso más frecuente, existe la posibilidad de seguir la vía de reclamación civil. Los plazos de garantía y para interponer la demanda en este caso dependen del tipo de defectos aparecidos: un año desde la finalización de las obras los defectos de acabado, tres años los defectos que afecten a la habitabilidad, como por ejemplo la insonorización o la impermeabilización, y diez años los defectos estructurales como grietas, fisuras, problemas de cimentación...Hemos tratado más a fondo el tema en nuestro artículo 'Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos', donde explicamos cuáles son los plazos de garantía y reclamación. Dispone además de un modelo de burofax reclamando la reparación de los defectos al promotor en nuestra sección de Formularios sobre Vivienda en Propiedad .

Puede encontrar ambas normas en nuestra sección de Legislación sobre Vivienda en Propiedad .

¿Y qué es preferible la Denuncia administrativa o la demanda judicial civil?

Veamos a continuación el régimen de cada una de las posibilidades y dejemos para el final del artículo, a modo de conclusiones, la respuesta a esta pregunta.

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