Cómo identificar a los agentes intervinientes en la edificación de su vivienda para interponer una reclamación por defectos constructivos contra ellos

Tal y como señala la Ley de Ordenación de la Edificación, en el proceso de edificación de su vivienda intervienen varios agentes: Promotor, Constructor, Arquitecto autor del Proyecto, Arquitecto Director de Obra, Arquitecto o Aparejador Director de Ejecución, etc...

¿Se ha encontrado en su casa recién adquirida con humedades, fisuras, mala terminación o cualquier otro defecto constructivo o de terminación?  El primer paso para iniciar una reclamación es identificar a los Arquitectos que hicieron el Proyecto y que asumieron la Dirección Facultativa de la obra, a la empresa constructora si es distinta de la promotora, y al técnico que asumió la Dirección de Ejecución, es decir, el primer paso es identificar a los denominados por la Ley de Ordenación de la Edificación como ‘agentes intervinientes en la edificación’ pues a ellos será a quienes habrá que dirigir la reclamación.

En este artículo le explicamos cómo identificarlos, lo cual a veces no es fácil. Una vez los haya identificado, deberá seguir las instrucciones que le explicamos en artículo ‘Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos’ para conseguir que le indemnicen por los daños que padece.

A la hora de identificar a los agentes intervinientes en la edificación de nuestra vivienda nos podemos encontrar con más o menos facilidades dependiendo de muchos factores: Grado de colaboración del propio promotor, si hemos comprado la vivienda sobre plano o ya construida, si la promotora sigue vendiendo viviendas en nuestra misma promoción o no, cuánto tiempo ha transcurrido desde la compra, etc…Así pues, iremos comentando los diversos medios de los que disponemos para la identificación del Promotor, Arquitecto, Constructor y demás agentes tratando de abarcar todos los supuestos.

En todo caso conocemos con seguridad los datos del promotor pues es con quien tratamos siempre y quien finalmente nos ha vendido la vivienda.  Su nombre o denominación social, CIF y domicilio constan tanto en el contrato privado de compraventa, si lo hubiere, como en la escritura de compraventa pues es la parte VENDEDORA.

Pero veamos qué podemos hacer para identificar a los demás.

A lo largo del tiempo han ido entrando en vigor varias normas que imponen directa o indirectamente la obligación de identificar a los agentes intervinientes en la edificación .  Si bien en la práctica la mayoría de las veces son incumplidas. 

El artículo 5.1.6 del R.D. 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas.

El artículo 5.1.6  del R.D. 515/1989 impone a los Promotores vendedores de viviendas de nueva construcción la obligación de tener a disposición del público y de las autoridades competentes, allí donde se realiza la actividad de promoción y en todos los puntos de venta de la empresa, información detallada sobre la identidad del Arquitecto autor del Proyecto así como del Constructor que lleva a cabo la ejecución del mismo.

Como vemos, antes de que hayamos formalizado el contrato de compraventa el promotor ya está obligado a informarnos, en nuestra condición de posibles compradores,  sobre los agentes intervinientes en el proceso de la edificación.

Si finalmente adquirimos la vivienda dicha información debe ser recogida en el contrato de compraventa, tanto en el documento privado como en la escritura pública.

A la vista de lo anterior, la identificación de los agentes puede ser sencilla si por suerte ha sido plasmada en nuestro contrato de compraventa en cumplimiento del R.D. 515/1989 citado.

Si nuestro contrato, como es frecuente, no recoge dicha información, al primer lugar al que hemos de dirigirnos es al propio Promotor para requerirle que nos facilite la identidad tanto del Arquitecto como del Constructor y demás intervinientes.  Es conveniente hacer esto antes de que las relaciones con el Promotor pasen a ser más tensas, como es lo habitual ante la aparición de defectos constructivos. 

Por experiencia sabemos que la mayoría de los compradores, ante la aparición de defectos constructivos, lo primero que hace es informar de palabra a quien le ha vendido la vivienda, quien por supuesto, también de palabra, le asegura que va a ver de qué se trata y a reparar inmediatamente.  En lugar de hacer esto, antes de que el promotor empiece a actuar a la defensiva, es mejor preguntarle amablemente quién es el arquitecto redactor del proyecto, quién ha sido el arquitecto Director de Obra, quién ha ejercido la Dirección de Ejecución y cuál es la empresa constructora. Es posible que nos facilite la información sin más trámite, pues sabe que está obligado  a hacerlo.  Si todavía mantiene Oficina de Venta de nuestra promoción, allí mismo deberán facilitarnos los datos. Si la empresa no nos facilitara dichos datos en cualquiera de las oficinas de venta, podríamos presentar una HOJA DE RECLAMACIÓN a la misma por incumplir dicha obligación establecida a favor de los Consumidores y Usuarios.  El órgano administrativo competente en materia de consumo en su comunidad autónoma impondrá una sanción a la promotora por esta simple razón.

Lo cierto es que siempre es aconsejable identificar a los agentes intervinientes en la edificación antes de formalizar el contrato de compraventa. 

Si el Promotor ya no tiene Oficina de Venta porque dado el tiempo transcurrido todas las viviendas han sido ya adquiridas, o si las relaciones con el Promotor se han deteriorado ya tanto que no quiere ni siquiera hablar con él, todavía hay medios alternativos para lograr la identificación que nos proponemos.

El Libro del Edificio. El art. 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

¿Le ha entregado el vendedor una copia del Libro del Edificio? Dice el art. 7 de la LOE que una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda esta documentación, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

Dicha obligación está vigente desde la fecha de entrada de vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación, pero hasta ahora ha sido frecuentísimo su incumplimiento.

Ahora, la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo publicada en el BOE de 29 de mayo de 2007 y en vigor desde el pasado 1 de julio en su artículo 19 establece  literalmente:

Artículo 19. Declaración de obra nueva.

Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como  certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior."

Como vemos, la nueva Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de suelo (BOE 29 de Mayo) establece la obligación para los Promotores de acreditar ante el mismo Notario que pretendan otorgar una escritura de declaración de obra nueva, el cumplimiento de los requisitos previstos en los arts. 19 y 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación, para lo cual deberán exhibir la Póliza de Seguro de Responsabilidad Decenal así como deberán depositar un ejemplar del Libro del Edificio que quedará a disposición de los usuarios del edificio. (Véase la Resolución-Circular DGRN de 26-7-2007 resolviendo consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España sobre el articulo 19 de la Ley 8/2007, de 27 de mayo, de Suelo, que publicamos como Anexo I a este artículo)

Así pues los compradores de viviendas que formen parte de Obras Nuevas declaradas  partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, del Suelo, tendrán la seguridad de que podrán encontrar el Libro del Edificio en la notaría donde se otorgó la escritura de Obra Nueva terminada, la cual podemos identificar consultando en el Registro de la Propiedad las inscripciones correspondientes a la finca matriz de la que proviene nuestra vivienda. Y en el Libro del Edificio, obligatoriamente, han de relacionarse todos los intervinientes en el proceso de edificación.

Pero los compradores de viviendas que formen parte de Obras Nuevas declaradas antes de la entrada en vigor de la nueva Ley del Suelo, Ley 8/2007, no tienen a su alcance este eficaz medio. Y como venimos diciendo, aunque el Promotor esté obligado a entregar el Libro del Edificio, son numerosísimos los promotores, surgidos al calor del último boom inmobiliario, que no lo hacen.

Si se lo han entregado, en él encontrará la identidad de los agentes que han intervenido en la edificación.

Si no se lo han entregado, supuesto muy frecuente, veamos dónde seguir buscando.

El Seguro de Responsabilidad Decenal obligatorio previsto en la Disposición Adicional 2ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación establece la obligación para el promotor de suscribir un Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

En este contrato de Seguro tiene la consideración de tomador del seguro el promotor, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. Es decir, que todo adquirente de una vivienda de nueva construcción pasa a convertirse automáticamente en asegurado.

¿Le ha entregado el vendedor una copia del Seguro de Responsabilidad Decenal que obligatoriamente tiene que suscribir para responder durante el plazo de 10 años de los daños estructurales que pueda presentar el edificio?

Si es así, es muy probable que en el clausulado de la póliza se indique con precisión quienes han sido los agentes intervinientes en el proceso de edificación de su vivienda.

Las pólizas suelen recoger fechas y referencias del Proyecto de Ejecución, de la Licencia de Obra y del Certificado Final de obra, además de la identificación de todos los intervinientes en el proceso de edificación.

¿Tampoco le han entregado una copia de la Póliza de Seguro de Responsabilidad Decenal? No se alarme. Por desgracia es lo más frecuente.

Veamos qué puede hacer para matar dos pájaros de un tiro: Obtener su póliza y de paso identificar a los agentes intervinientes en la edificación.

De conformidad con el artículo 20 de la LOE, no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el art. 19, es decir, sin que se acredite que se ha suscrito la póliza de Seguro de Responsabilidad Decenal.  Esto en la práctica significa que en la Escritura de Declaración de Obra Nueva o en la Inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad ha de constar la referencia al Número de Póliza.  Así lo aclara la propia Dirección General de los Registros y del Notariado en su INSTRUCCIÓN de 11 de septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ante la consulta formulada por la Dirección General de Seguros sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, la cual publicamos como Anexo II de este artículo.

Pues bien, lo que tenemos que hacer es dirigirnos al Registro de la Propiedad donde consta inscrita nuestra vivienda llevando nuestra escritura de compraventa encima para acreditar que somos compradores y para tener a mano la referencia registral, y una vez allí pedirle al oficial del Registro que queremos ver la inscripción correspondiente a la Declaración de Obra Nueva de la que procede nuestra vivienda.

El oficial sabrá a qué nos estamos refiriendo y nos la localizará. Si preguntara la razón por la que queremos examinar dicha inscripción hay que informarle que padecemos defectos constructivos en nuestra vivienda y queremos averiguar cuál es la Póliza de Seguro de Responsabilidad Decenal que presentó el Promotor, para ponernos en contacto con dicha Compañía de Seguro.

Una vez nos muestren el Libro abierto por la correspondiente inscripción registral debemos localizar la referencia a la Póliza de Seguro de Responsabilidad Decenal, que generalmente aparece como una anotación al margen.

Averiguada la Compañía de Seguros, sólo nos resta ponernos en contacto con la misma para informarle de que hemos adquirido una de las viviendas de la promoción asegurada con el número de póliza que hemos apuntado, y que por favor nos remitan una copia del Clausulado General y Particular de la misma en nuestra condición de asegurados. Algunas compañías exigen que se acredite esto último, para lo cual basta con enviarles por fax u otro medio fotocopia del contrato de compraventa.

Obtenida la póliza es muy probable que hayamos conseguido también el objetivo de identificar a los agentes, pues dichas pólizas suelen reflejarlo.

La Licencia de Obra, el Certificado Final de Ejecución y la Licencia de Primera Ocupación

Si su Municipio no es la sede del Registro de la Propiedad que le corresponde y no desea desplazarse, la última de las posibilidades que comentamos para lograr la identificación de los agentes que intervinieron en la edificación de su vivienda es acudir a su Ayuntamiento y dirigirse al area de urbanismo para examinar los expedientes administrativos de urbanismo.

Hay que solicitar la exhibición del Expediente de Licencia de Obra y de Primera Ocupación correspondiente a la promoción en la que se integra nuestra vivienda y comprobar si en el mismo constan los datos de todos los agentes intervinientes. 

El número o referencia de expediente lo encontraremos generalmente en nuestro contrato de compraventa donde se hace referencia al mismo. También debe constar obligatoriamente en la Inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente a la Obra Nueva en la que se integra nuestra vivienda, tal y como exige el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Es posible que el Ayuntamiento, antes de permitirnos examinar el expediente, nos requiera para que justifiquemos un interés legítimo para ello. De nuevo bastará con que aportemos una fotocopia de nuestro contrato de compraventa, para su compulsa, y aclaramos que estamos haciendo indagaciones para depurar la responsabilidad por los defectos constructivos que presenta nuestra casa, que todavía está en periodo de garantía.

En los expedientes seguro que aparecerán los datos del Arquitecto Director de Obra pues es quien ha de firmar el Certificado Final de Obra, es decir, el documento por medio del cual se certifica que la obra se ha construido conforme al Proyecto para el cual se obtuvo en su día la Licencia de Obra, conformidad que es el principal presupuesto para la obtención de la Licencia de Primera Ocupación. 

Hay otras formas de obtener la información a la que dedicamos este artículo pero requieren la intervención de un abogado. Todas las que le hemos comentado en cambio puede realizarlas Vd. mismo, dando así el primer paso para iniciar la reclamación de los defectos de construcción que presenta su vivienda.

Le recordamos que en nuestro artículo ‘Cómo reclamar ante la aparición defectos constructivos ’ explicamos con todo detalle cuáles son los siguientes pasos que debe dar, por Vd. mismo, para encauzar adecuadamente la reclamación e ir avanzando..Si lo desea puede adquirir los modelos de cartas de reclamación correspondientes, redactados por abogados especialistas en vivienda. No deje de leerlo para tener una idea general de lo que debe hacer y comprender así mejor la razón de ser de este artículo.