¿Qué es el Mobbing Inmobiliario?
{mosimage}La palabra ‘Mobbing’ ha sido traducida libremente al español como sinónima de ‘acoso’. En el caso del denominado ‘mobbing inmobiliario’ nos referimos al acoso que ejerce el propietario de una vivienda sobre quien sin ser su propietario vive legítimamente en ella para que la abandone en contra de su voluntad.
Las razones por las que se realiza dicho acoso son variadas, pero en última instancia tienen todas un fundamento económico: Al propietario le interesa disponer libremente de la vivienda para obtener una mayor rentabilidad. Puede vender el piso o el edificio entero libre de ocupantes, puede celebrar nuevos contratos de arrendamiento con rentas más elevadas, puede transformar el uso de vivienda en local comercial... Detrás de todos los casos nos encontramos siempre el ánimo de mayor lucro.
La conducta del acosador también presenta una tremenda variedad de casos. La finalidad es forzar la voluntad de quien no quiere abandonar la vivienda para que lo haga. ¿Cómo conseguirlo? Haciéndole padecer todo tipo de inconvenientes y perjuicios. Propiciar la inseguridad permitiendo la ocupación de pisos adyacentes por ‘okupas’ o ‘marginales’; haciendo la vivienda inhabitable haciendo caso omiso de las necesidades de conservación o reparación; cortando los suministros de agua, luz, gas o teléfono; dañando deliberadamente la antena colectiva para impedir que se pueda sintonizar la televisión… Las actuaciones se van sumando las unas a las otras hasta traspasar el umbral de lo tolerable y entrar de lleno en el terreno del acoso.
Acoso contrario a la ley, hay que decir, pues quien ocupa la vivienda tiene derecho a ello. Esta nota es esencial. La víctima del acoso es una persona que ostenta sobre el piso un derecho de uso perfectamente legal, por ejemplo reconocido en un contrato de alquiler en vigor y cuyo plazo no ha expirado, y no tiene porqué verse obligado a buscar otro lugar de residencia habitual.
En síntesis, el mobbing inmobiliario lo constituye el despliegue por el propietario de una vivienda de una serie de actuaciones coactivas hacia quien habita en ella para disuadirle de que lo haga; no estando el propietario legitimado o autorizado para la realización de dichos actos coactivos.
En el Código Penal español no existe ningún delito o falta consistente literalmente en el ‘mobbing inmobiliario’. Esta forma de referirse al fenómeno descrito es importada de los paises anglosajones. En realidad, el denominado ‘mobbing inmobiliario’ no es más que un delito o falta de COACCIONES, recogidos en los artículos 172 y 620.2 del Código Penal, con la particularidad de que la finalidad específica perseguida por el autor es que la víctima, en contra de su voluntad y sin estar obligada legalmente a ello, decida abandonar la vivienda que habita. Pero lo esencial de su actuación es que trata de forzar ilícitamente la voluntad de la víctima.{mosgoogle}
Que el ‘mobbing inmobiliario’ sea considerado un delito o una falta y merezca un castigo penal depende de su intensidad. Serán los Tribunales, tras el examen de los hechos probados, quienes decidan si la conducta del ‘acosador’ es constitutiva de delito.
La pena prevista en el caso de que sea considerado delito es de prisión de seis meses a tres años o multa de seis a veinticuatro meses, dependiendo de la gravedad y de los medios empleados. La pena en caso de que sea considerado falta es de multa de diez a veinte días.
La pena de prisión consiste en la privación de libertad. La pena de multa consiste igualmente en la privación de libertad, por eso se expresa en términos temporales, pero ofreciendo la alternativa de sustituir cada día de condena por un importe económico a pagar al Estado, no a la víctima, por lo que en la práctica, salvo casos excepcionalmente violentos, el acosador lo único que tendrá que pagar es una multa, generalmente de escasa cuantía.
Así ha sucedido por ejemplo en la sentencia de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 4 de julio de 2005, una de las primeras en las que expresamente se utiliza el término ‘mobbing inmobiliario’.
La autora corta deliberadamente el suministro de agua a varios pisos para forzar su desalojo y poder disponer de ellos libremente. La conducta es considerada constitutiva de una falta de coacciones y merecedora de una pena de 20 días de multa y cuota diaria de 18 euros. Es decir, 360 euros.
{mospagebreak title=¿Qué hacer?}
¿Qué hacer si nos consideramos víctimas de ‘mobbing inmobiliario’?
Vaya por delante que si el arrendador nos ha ofrecido otra vivienda a cambio de desalojar aquella que le tenemos arrendada con la finalidad de ejecutar obras en la misma, por voluntad propia o por orden de la autoridad, en ese caso no nos encontramos ante un caso de mobbing.
Dicho lo anterior, siempre que tengamos la desgracia de ser víctimas de un delito y en general siempre que un Tribunal deba tener conocimiento de unos hechos o actos, hemos de aportarle pruebas de lo ocurrido.
En la práctica no sólo hay que tener razón, hay que demostrarla y que te la den. La demostración es esencial. Por ello hay que recopilar todas las pruebas posibles de los hechos.
¿Qué tipo de pruebas se pueden preparar?
En primer lugar, el mobbing consiste muchas veces en el incumplimiento deliberado de las obligaciones que al propietario, como arrendador del piso, le incumben. Así por ejemplo dejan de hacerse obras de conservación y mantenimiento buscando la ruina de la edificación, deja de suministrarse luz, agua, teléfono o gas, etc… Por ello antes que nada debemos dirigirnos al propietario para que restablezca las condiciones de habitabilidad de la vivienda. (En la sección de Formularios sobre Arrendamientos Urbanos > Modelos de Requerimientos y Comunicaciones pues encontrar el Formulario "Requerimiento al Arrendador para que realice reparaciones", que sirve a los fines expuestos). Estas comunicaciones debemos hacerlas por escrito y por un medio que nos permita dejar constancia de la misma, asi como de su contenido. El medio más recomendable es el Burofax certificado y con acuse de recibo. De esta forma llegado el caso podremos demostrar que el propietario era conocedor de la situación pues nosotros mismos se la habíamos comunicado. De lo contrario nos podemos encontrar la desagradable sorpresa de que el propietario diga en el Juzgado que la denuncia es la primera noticia que ha tenido de la situación.
Igualmente debemos conservar todos los documentos que acrediten nuestro derecho a ocupar la vivienda, como contratos de arrendamiento, recibos o extractos bancarios acreditativos del pago de la renta, así como todos los documentos provenientes del propietario como cartas, faxes, escritos etc…
En segundo lugar los testigos. Hay que tomar nota del nombre y apellidos, dirección o teléfono de contacto de todas las personas que presencien los hechos.
En tercer lugar Si tenemos que dejar constancia de un hecho, es conveniente levantar acta notarial del mismo. Así por ejemplo, si las basuras se amontonan en el patio de luces, es conveniente que un Notario vaya al piso y levante acta.
Por último, sin que esta lista pretenda ser exhaustiva, a veces puede ser conveniente recurrir a los servicios de un perito competente para que emita un informe sobre alquna cuestión técnica. POr ejemplo, si la vivienda está en estado ruinoso y necesita obras de conservación es conveniente que dicha necesidad se justifique por medio del informe de un arquitecto, o al menos de un aparejador.
Si no tomamos la precaución de preparar las pruebas, nuestras posibilidades de éxito en la vía judicial se reducen considerablemente.
Una vez que la intensidad de los actos de coacción sea de cierta entidad, lo que debemos hacer es presentar una denuncia de los hechos en el Juzgado de Guardia o bien en cualquier comisaría de policía. Es mejor presentarla directamente en el Juzgado puesto que la Policía lo que hace es trasladarla al Juzgado. De esta forma ganamos tiempo. Lo más conveniente es realizarla por escrito, de manera que podamos hacer un relato de los hechos lo más exhaustivo posible. En la sección de formularios puede encontrar un modelo de Denuncia de Mobbing Inmobiliario.
Como siempre, le aconsejamos que a partir de este punto y si ha seguido nuestros anteriores consejos, ponga el caso en manos de un abogado, que estudiará su caso concreto y lo conducirá de la forma más conveniente posible.
{mospagebreak title=Codigo Penal}Artículos del Código Penal que sancionan las coacciones.
Artículo 172
1. El que sin estar legítimamente autorizado impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohibe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de seis a veinticuatro meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados.
Cuando la coacción ejercida tuviera como objeto impedir el ejercicio de un derecho fundamental se impondrán las penas en su mitad superior, salvo que el hecho tuviera señalada mayor pena en otro precepto de este Código.
2. El que de modo leve coaccione a quien sea o haya sido su esposa, o mujer que esté o haya estado ligada a él por una análoga relación de afectividad, aun sin convivencia, será castigado con la pena de prisión de seis meses a un año o de trabajos en beneficio de la comunidad de treinta y uno a ochenta días y, en todo caso, privación del derecho a la tenencia y porte de armas de un año y un día a tres años, así como, cuando el Juez o Tribunal lo estime adecuado al interés del menor o incapaz, inhabilitación especial para el ejercicio de la patria potestad, tutela, curatela, guarda o acogimiento hasta cinco años.
Igual pena se impondrá al que de modo leve coaccione a una persona especialmente vulnerable que conviva con el autor.
Se impondrá la pena en su mitad superior cuando el delito se perpetre en presencia de menores, o tenga lugar en el domicilio común o en el domicilio de la víctima, o se realice quebrantando una pena de las contempladas en el art. 48 de este Código o una medida cautelar o de seguridad de la misma naturaleza.
No obstante lo previsto en los párrafos anteriores, el Juez o Tribunal, razonándolo en sentencia, en atención a las circunstancias personales del autor y a las concurrentes en la realización del hecho, podrá imponer la pena inferior en grado.
Artículo 620
Serán castigados con la pena de multa de diez a veinte días:
1º Los que de modo leve amenacen a otro con armas u otros instrumentos peligrosos, o los saquen en riña, como no sea en justa defensa, salvo que el hecho sea constitutivo de delito.
2º Los que causen a otro una amenaza, coacción, injuria o vejación injusta de carácter leve, salvo que el hecho sea constitutivo de delito.
Los hechos descritos en los dos números anteriores sólo serán perseguibles mediante denuncia de la persona agraviada o de su representante legal.
En los supuestos del número 2º de este artículo, cuando el ofendido fuere alguna de las personas a las que se refiere el art. 173.2, la pena será la de localización permanente de cuatro a ocho días, siempre en domicilio diferente y alejado del de la víctima, o trabajos en beneficio de la comunidad de cinco a diez días. En estos casos no será exigible la denuncia a que se refiere el párrafo anterior de este artículo, excepto para la persecución de las injurias.
{mospagebreak title=Sentencias}SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA SECCIÓN 8ª
Rollo nº 184 de 2005 Juicio de Faltas nº 232-05 Juzgado de Instrucción nº 27 de Barcelona
SENTENCIA Nº 802
En la ciudad de Barcelona, a 4 de Julio de 2005.
Visto en grado de apelación, por el Ilmo. Sr. Magistrado de la Sección Octava de esta Audiencia Dº CARLOS MIR PUIG, el rollo de apelación número 184 de 2005, dimanante del Juicio de Faltas seguido con el número 232 de 2005 por el Juzgado de Instrucción nº27 de Barcelona por una falta de coacciones, autos que penden de recurso de apelación formulado por D. ----, Dª ----, D ----, y D ---- como legal representante de ---- contra la sentencia dictada en fecha 13 de abril de 2005 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del expresado Juzgado.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Juzgado de Instrucción indicado en el encabezamiento en la fecha expresada se dictó Sentencia en cuya parte dispositiva textualmente se dice: "FALLO: Condeno a Doña ----, como autora de una falta de coacciones del artículo 620.2ª del Código Penal cometida contra Don ----, a la pena de multa de quince días, a razón de 15 euros diarios, con imposición de costas. Absuelvo libremente a Doña ---- respecto de los hechos denunciados en su contra por ----, Dª ---- y D ----, declarándose las costas de oficio. Absuelvo libremente de los hechos denunciados a ----, declarando, asimismo, las costas de oficio".
SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a todas las partes interesadas, contra la misma de interpuso recurso de apelación por los Srs. ----, ----, ---- y ---- como legal representante de la ---- en cuyo escrito tras expresar los fundamentos del recurso que tuvo por pertinentes, interesó la revocación de la sentencia recurrida y en su lugar se dictara otra condenatoria para los apelados.
TERCERO.- Admito a trámite dicho recurso se dio traslado del mismo al resto de las partes personadas para que en el término legal formularan alegaciones que tuvieren por conveniente a sus respectivos derechos, trámite que fue evacuado por Dª ----, elevándose las actuaciones ante esta Sección Octava de la Audiencia de Barcelona.
CUARTO.- Recibidos los autos y registrados en esta Sección y sin celebrarse vista pública al no solicitarse ni estimarse necesaria, quedaron los mismos para Sentencia.
HECHOS PROBADOS
ÚNICO.- Se acepta en su integridad el relato de hechos probados que contiene la sentencia recurrida, debiendo añadirse en el Hecho probado "PRIMERO" que "La señora ---- también tenía conocimiento que dichos arrendatarios ya ocupaban el inmueble de autos con anterioridad al 7 de febrero de 2005". Asimismo en el apartado SEGUNDO del relato de hechos probados debe añadirse que: "En fecha anterior al 4 de abril de 2005 se encontraron los inquilinos que estaban rotos todos los tubos de agua a excepción del correspondiente al entresuelo perteneciente a la entidad ----. La Sra. ---- actuó con el ánimo de que no se formalizaran los contratos de arrendamientos nuevos o de que se rescindieran por los propios inquilinos."
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El recurso de apelación debe ser estimado.
Se alega por los recurrentes error en la valoración de las pruebas. Dicho motivo debe prosperar.
En efecto, de las pruebas practicadas es claro que los sujetos pasivos afectados no fueron sólo el Sr. ---- sino también los demás recurrentes, y que la denunciada actuó del modo descrito en el relato de hechos probados, es decir, ordenando cortar el suministro del agua y poner un candado en el acceso a las tuberías que posteriormente retiró, manteniéndose sólo la tubería de acceso a la oficina de la sociedad ----, S.L. pero no las demás, con el propósito de obligar por las vías de hecho a los arrendatarios celebrados con la usufructuaria de la mitad indivisa del inmueble de autos, cuya nuda propiedad correspondería a la entidad ----, S.L. administrada por la denunciada, entidad que era propietaria en pleno dominio de la otra mitad del inmueble.
Así debe considerarse acreditado que los nuevos inquilinos ya ocupaban los pisos y locales de parte del inmueble con anterioridad al 7 de febrero de 2005 según se constata de la carta de la Sra. ---- a ----, S.L. de fecha 7.2.05 -folio 73-, en que se comunica que se están efectuando obras de acondicionamiento de un local y viviendas además de identificar a los arrendatarios, constando en la cláusula octava de los contratos de arrendamiento, aportados al acto el juicio oral, que la Sra. ---- autorizaba a los arrendatarios a realizar obras de acondicionamiento, por lo que las obras que se estaban efectuando en fecha 7 de febrero de 2005, las realizaban dichos arrendatarios, habiendo declarado en el acto del juicio oral los mismos que cuando entraron en el local y viviendas respectivas tenían agua que luego les fue cortada- así D. ----, ----, ---- y los testigos D. ----, D.- ---- y -----.
Que la denunciada como administradora de la sociedad ----, S.L. tuvo el propósito de acudir a las vías de hecho para impedir que se formalizaran los contratos de arrendamiento que se firmarían el 1 de marzo de 2005, o para obligar a los mismos a rescindir dicho contrato, se deriva de su actuación, y del hecho de que dicha entidad era la propietaria en nuda propiedad de las cuatro fincas asignadas en concreto a la Sra. ---- en calidad de usufructo (vide escritura de 29.12.04 de constitución de régimen de propiedad horizontal y especificación de usufructo -folios 46 y ss.-), de modo que le interesaba que las fincas referidas no tuviera inquilinos para cuando pudiera consolidar dicha entidad el pleno dominio del inmueble por fallecimiento de la Sra. ----. Por lo que estamos ante un claro caso de "mobbing inmobiliario".
Atendido que la privación de agua tuvo lugar desde el 8 de febrero hasta el abril de 2005, dicha conducta es merecedora de un mayor reproche penal, siendo proporcionada la pena de 20 días de multa como solicitan los recurrentes, y no la de 15 días multa impuesta en la sentencia.
Asimismo, es claramente insuficiente la cuota diaria fijada en 6 euros, atendida la capacidad económica de la Sra. ----, administradora única de ----, S.L. quien en el acto del juicio oral dijo que "Es propietaria de todo el edificio", siendo más adecuado el importe de 18 euros diarios.
SEGUNDO.- Se declaran las costas procesales de oficio. Por todo lo expuesto, en nombre de S.M. Rey y en virtud de las atribuciones que me confiere la Constitución Española,
FALLO.
Que debo ESTIMAR Y ESTIMO el recurso de apelación interpuesto por D ---- y otros contra la sentencia dictada por el Juzgado de Instrucción nº 27 de Barcelona, con fecha 13 de abril de 2005; y en consecuencia DEBO REVOCAR Y REVOCO aquella Sentencia en el sentido de que la pena a imponer a Doña ---- por la falta de coacciones del art. 620.2 CP es de 20 días de multa y cuota diaria de 18 euros, y declaro de oficio el pago de las costas procesales causadas en esta segunda instancia.
Notifíquese a las partes la presente sentencia, haciéndoles saber que contra la misma no cabe interponer recurso ordinario alguno. Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia.
Así por esta mi sentencia de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.
PUBLICACIÓN: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que la dictó, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que doy fe.