Medidas de agilización del desahucio. ¿Ha llegado por fín el desahucio express?

Nuevas medidas para reactivar el mercado del alquiler

La “Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal”, publicada en el BOE número 245 de fecha 11/10/2011 y que entra en vigor el día 31 de octubre de 2011, entre otras medidas vuelve a dar una nueva vuelta de tuerca en el difícil empeño de agilizar los procedimientos de desahucio por falta de pago. Se trata de brindar a los arrendadores una tutela judicial más efectiva que la actual.

¿Estamos por fín ante el auténtico desahucio express?

Vamos a tratar de explicar de forma sencilla y comprensible en qué beneficia esta nueva reforma a los arrendadores, lo cual exige una breve explicación jurídica.

Compra de vivienda en construcción.

Exija el Seguro o Aval de devolución de los anticipos.

Si es Vd. una de las muchas personas que ha decidido adquirir una vivienda sobre plano para así beneficiarse de un precio final algo más económico y en el contrato se le obliga a realizar anticipos a cuenta del precio antes de recibir su vivienda, sepa que el vendedor está obligado a garantizarle la devolución de dichos anticipos, incrementados en el interés legal del dinero, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. Así lo dispone la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas , la cual establece que es un derecho irrenunciable del comprador.

¿Y que significa exactamente garantizar? Pues garantizar significa que el vendedor tiene que entregarle un aval bancario o una póliza de seguros mediante los cuales se acuerde que si el vendedor incumple su obligación de devolverle el dinero por no haber construido o terminado la vivienda en el plazo pactado será la entidad bancaria o la compañía de seguros quien estará obligado a hacerlo. Sólo de esta forma puede Vd. estar tranquilo. En los tiempos que corren, realizar anticipos a cuenta de una vivienda en construcción sin tener afianzada la devolución de dichos anticipos para el caso de que la vivienda no se construya o lo haga con retraso es un riesgo muy alto pues muchas las obras que se están quedando sin iniciar, a medio ejecutar o sin terminar.

Son muchos los casos, dramáticos, de personas que con toda su ilusión se embarcaron con todos sus ahorros en la compra de una vivienda sobre plano que hoy en día se han quedado como consecuencia de la crisis y de la paralización de las obras sin vivienda y sin el dinero que anticiparon porque el promotor no les entregó el aval bancario o póliza de seguros citado. De haber existido, la mayoría de los casos habrían terminado felizmente.

Le damos algunos consejos en relación con el aval o el seguro, para evitar problemas.

Desahucio por retraso en el pago de la renta de alquiler

¿No le pagan puntualmente la renta?

Salvo que el contrato de arrendamiento de vivienda firmado entre las partes se haya dispuesto otra cosa, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta de alquiler deberá ser pagada por el arrendatario por adelantado en los siete primeros días de cada mes. Y es habitual que en el contrato, preparado por el arrendador, se reduzca el plazo a los cinco primeros días de cada mes.

¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca de mi casa?

En tiempos de inseguridad económica son muchas las personas preocupadas por lo que pasa al dejar de pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario con el que financiaron la compra de su vivienda.  Si ese es su caso, este artículo le ayudará a comprender qué es un préstamo hipotecario, en qué consiste el proceso de ejecución hipotecaria, cuánto dura, qué posibilidades existen de paralizarlo, cuándo tiene que abandonar su vivienda, qué pasa después con la deuda hipotecaria y en definitiva, lo que sucede al dejar de pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario. Además le ofreceremos diversos consejos para afrontar la ejecución hipotecaria de la mejor manera posible.

Plazos para reclamar defectos constructivos en la vivienda.

Diferencia entre plazos de garantía y plazo para reclamar

Por desconocimiento se calcula mal el plazo para reclamar y se pierde el derecho a hacerlo

En la práctica profesional cotidiana son frecuentes las consultas que recibo preguntándome si un determinado defecto constructivo aparecido en una vivienda de reciente edificación está cubierto o no por las garantías establecidas a favor del comprador en la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación (LOE) .

La respuesta determinará si el comprador puede reclamar sólo contra quien le vendió la vivienda, o si por el contrario puede dirigir su reclamación contra algún otro agente interviniente en el proceso de edificación de la misma, por ejemplo, el arquitecto proyectista, el director de obra, el director de ejecución, el constructor, o incluso los laboratorios de ensayos de la calidad o las empresas suministradoras de productos o sus respectivas compañías aseguradoras. Lógicamente cuanto mayor sea el número de personas a las que podamos exigir responsabilidad, más probabilidades habrá de obtener satisfacción, por lo tanto la cuestión es clave a la hora de decidir la estrategia de la reclamación.

Pues bien, son muchas las personas que confunden, por desconocimiento, los plazos de garantía con los plazos para  reclamar -por vía judicial si es necesario-, cuando son distintos y complementarios. Vamos a tratar de explicar la diferencia, con ejemplos y consejos prácticos puesto que por desconocimiento se puede llegar a perder el derecho a reclamar contra otro que no sea el que nos vendió la vivienda.

Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos

El promotor nos ha entregado nuestra vivienda, y esta se corresponde exactamente con lo previsto sobre plano o lo dispuesto en el contrato de compraventa, incluso con las calidades recogidas en la memoria de calidades. Pero andando el tiempo nos encontramos con que los azulejos se desprenden de las paredes del cuarto de baño o que no podemos entrar y salir de la plaza de garaje o que cada vez que llueve hay goteras o aparecen humedades en el techo o la casa presenta grietas o fisuras en la fachada o no tenemos el debido aislamiento acústico y escuchamos perfectamente al vecino o, en definitiva, nos encontramos con defectos constructivos, imperfecciones de acabado ¿Qué podemos hacer? ¿A quién dirigir la reclamación?

Defectos Constructivos

Le explicamos las garantías que la  Ley de Ordenación de la Edificación establece a favor de los compradores de vivienda de nueva construcción, los distintos tipos de defectos que cubren, los plazos de protección de cada una de ellas y, sobre todo,  la mejor manera de ejercer sus derechos para hacerlas efectivas y resolver en el menor tiempo posible el problema que le está amargando la existencia. Sepa lo que es un Dictamen Pericial, a quién encargarselo y sobre todo, el contenido que debe recoger para convertirse en su mejor argumento para tratar con Promotores, Constructores, Arquitectos, Aparejadores, Laboratorios de Ensayos de Calidad o Proveedores de Productos de la Construcción, en definitiva, con todos los intervinientes en el proceso edificatorio, responsables de los defectos. Descarguese de nuestra sección de Formularios un modelo del escrito de Requerimiento para que le subsanen los defectos .

No se deje engañar más por quienes le niegan la existencia de los defectos, pretenden solucionarlos con una solución de mala calidad o sencillamente le están entreteniendo para ganar tiempo y que se agoten los plazos de las garantías de las que deben responder.