Plazos para reclamar defectos constructivos en la vivienda.

Diferencia entre plazos de garantía y plazo para reclamar

Por desconocimiento se calcula mal el plazo para reclamar y se pierde el derecho a hacerlo

En la práctica profesional cotidiana son frecuentes las consultas que recibo preguntándome si un determinado defecto constructivo aparecido en una vivienda de reciente edificación está cubierto o no por las garantías establecidas a favor del comprador en la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación (LOE) .

La respuesta determinará si el comprador puede reclamar sólo contra quien le vendió la vivienda, o si por el contrario puede dirigir su reclamación contra algún otro agente interviniente en el proceso de edificación de la misma, por ejemplo, el arquitecto proyectista, el director de obra, el director de ejecución, el constructor, o incluso los laboratorios de ensayos de la calidad o las empresas suministradoras de productos o sus respectivas compañías aseguradoras. Lógicamente cuanto mayor sea el número de personas a las que podamos exigir responsabilidad, más probabilidades habrá de obtener satisfacción, por lo tanto la cuestión es clave a la hora de decidir la estrategia de la reclamación.

Pues bien, son muchas las personas que confunden, por desconocimiento, los plazos de garantía con los plazos para  reclamar -por vía judicial si es necesario-, cuando son distintos y complementarios. Vamos a tratar de explicar la diferencia, con ejemplos y consejos prácticos puesto que por desconocimiento se puede llegar a perder el derecho a reclamar contra otro que no sea el que nos vendió la vivienda.

Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos

El promotor nos ha entregado nuestra vivienda, y esta se corresponde exactamente con lo previsto sobre plano o lo dispuesto en el contrato de compraventa, incluso con las calidades recogidas en la memoria de calidades. Pero andando el tiempo nos encontramos con que los azulejos se desprenden de las paredes del cuarto de baño o que no podemos entrar y salir de la plaza de garaje o que cada vez que llueve hay goteras o aparecen humedades en el techo o la casa presenta grietas o fisuras en la fachada o no tenemos el debido aislamiento acústico y escuchamos perfectamente al vecino o, en definitiva, nos encontramos con defectos constructivos, imperfecciones de acabado ¿Qué podemos hacer? ¿A quién dirigir la reclamación?

Defectos Constructivos

Le explicamos las garantías que la  Ley de Ordenación de la Edificación establece a favor de los compradores de vivienda de nueva construcción, los distintos tipos de defectos que cubren, los plazos de protección de cada una de ellas y, sobre todo,  la mejor manera de ejercer sus derechos para hacerlas efectivas y resolver en el menor tiempo posible el problema que le está amargando la existencia. Sepa lo que es un Dictamen Pericial, a quién encargarselo y sobre todo, el contenido que debe recoger para convertirse en su mejor argumento para tratar con Promotores, Constructores, Arquitectos, Aparejadores, Laboratorios de Ensayos de Calidad o Proveedores de Productos de la Construcción, en definitiva, con todos los intervinientes en el proceso edificatorio, responsables de los defectos. Descarguese de nuestra sección de Formularios un modelo del escrito de Requerimiento para que le subsanen los defectos .

No se deje engañar más por quienes le niegan la existencia de los defectos, pretenden solucionarlos con una solución de mala calidad o sencillamente le están entreteniendo para ganar tiempo y que se agoten los plazos de las garantías de las que deben responder.

Reclamación por retraso en la entrega de vivienda comprada sobre plano 

Sepa si puede reclamar una indemnización por el retraso o incluso resolver el contrato y pedir la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta.

Hemos comprado una vivienda sobre plano mediante un contrato privado en el que un promotor se compromete a proyectar o ejecutar la obra de construcción de la vivienda y a entregárnosla una vez terminada y nosotros nos hemos comprometido a abonar las cantidades en las que se ha dividido el precio conforme a un calendario de pagos.

A medida que pasa el tiempo la cuestión principal es ¿cuándo me van a entregar la vivienda? Llegada la fecha inicialmente prevista para la entrega es muy probable que se rebase sin que nos sea entregada la vivienda y que el promotor se justifique alegando lluvias o cualquier otra razón al amparo de una cláusula genérica en la que dice no responsabilizarse de los retrasos debidos a fuerza mayor.

En muchas ocasiones esa misma fecha de entrega que estaba prevista en el contrato de adquisición de vivienda sobre plano la hemos utilizado como referencia para señalar la fecha de nuestra boda, poner en venta nuestra anterior vivienda, establecer la duración de un contrato de alquiler o calcular el presupuesto que necesitábamos para disponer de vivienda durante la espera. Por ello el retraso causa un grave perjuicio. Cada día que pasa el daño es mayor.

Cada vez más preocupados empezamos a preguntar insistentemente al promotor cuánto tiempo falta hasta la entrega, cuándo vamos a poder disponer de la vivienda que llevamos años pagando, si la obra está terminada o no, si dispone de todos los permisos…Si tenemos suerte, el retraso será de poco tiempo. Si tenemos mala suerte, a partir de ese momento pueden transcurrir meses esperando una entrega que siempre se va a producir ‘la semana que viene’ o ‘dentro de quince días’ pero que nunca llega.

Si este último es o ha sido su caso, este artículo le interesará pues en él vamos a tratar de las reclamaciones que se pueden interponer ante el retraso en la entrega de la vivienda.

Divorcio de mutuo acuerdo sin hijos y adjudicación de la vivienda ganancial a uno de los cónyuges

La casa me la quiero quedar yo

Ante el divorcio, uno de los cónyuges decide quedarse la vivienda familiar en propiedad, por lo que debe compensar al otro cónyuge.

Hablamos de una pareja casada, sin hijos,  en régimen de Sociedad de Gananciales y cuyo principal bien es la vivienda donde tienen establecido el domicilio familiar, la cual  fue adquirida por ambos vigente el matrimonio. Es indistinto si la vivienda es VPO (Vivienda de Protección Oficial) o no. Han decidido divorciarse y lo van a hacer de mutuo acuerdo. Uno de los cónyuges desea quedarse la vivienda para sí. ¿Qué hay que hacer?

Vayan por delante varias aclaraciones, para despejar de antemano dudas muy frecuentes.

En primer lugar hablamos de la titularidad de la vivienda y no de su uso. Como explicamos en nuestro artículo 'Divorcio y Atribución del uso de la Vivienda Familiar', titularidad y derecho de uso no tienen por qué coincidir en la misma persona, pues el derecho de uso lo decidirá el juez en su sentencia de divorcio en función de si hay hijos menores o un cónyuge merecedor de más protección. En este artículo trataremos el supuesto de un cónyuge que desea quedarse la vivienda familiar en propiedad, al margen de quién tenga atribuido el uso.

En segundo lugar, es indiferente a nombre de quién de los cónyuges esté inscrita la vivienda en el Registro de la Propiedad siempre y cuando haya sido adquirida vigente el matrimonio y con el dinero de ambos. Si es así, la vivienda tiene la naturaleza de bien ganancial y pertenece a ambos por mitad. Lo decimos por ser una pregunta habitual en estos casos.

En tercer lugar no se puede obligar al otro cónyuge a que nos venda su mitad de la vivienda. Es una decisión voluntaria. Si nuestra pareja no quiere vendernos su parte es imposible forzarlo. La casa permanecerá en proindiviso .

Entrando ya en el caso propiamente dicho, el camino a seguir pasa ineludiblemente por la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales, cosa que se puede hacer tanto antes del divorcio -sustituyendo mediante Capitulaciones Matrimoniales el régimen económico matrimonial de Sociedad de Gananciales por el de Separación de Bienes-  como con ocasión del procedimiento judicial de divorcio, incluyendo la propuesta de disolución y liquidación de la sociedad de gananciales en el Convenio Regulador, como veremos.