Desahucios hipotecarios. Situación actual. Soluciones transitorias

El presente artículo viene a complementar el anterior, titulado Las ejecuciones hipotecarias vulneran derechos de los consumidores y subtitulado, ¿Se acabaron los desahucios promovidos por los Bancos?. Es una reflexión jurídica. Si lo que desea es suspender su procedimiento hipotecario, vaya directamente al final del artículo y podrá descargar gratuitamente el modelo de escrito que necesita presentar en el juzgado.

Antecedentes

Decíamos en nuestro artículo anterior, que la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de abril de 2013 aplicando la Directiva 93/13 CEE sobre protección a los consumidores frente a cláusulas abusivas había venido a abrir una puerta falsa en los procedimientos de ejecución hipotecaria, como un trampantojo, para suspenderlos de manera efectiva: Mediante la alegación de nulidad de alguna de las cláusulas del título ejecutivo, es decir, del préstamo con garantía hipotecaria, siempre que de lugar a una liquidación de la deuda distinta de la reclamada en el procedimiento judicial en curso.

Pero también poníamos de manifiesto a continuación nuestro excepticismo respecto a la utilidad práctica de esta táctica, por razones procesales y económicas. Porque entendíamos que los organos jurisdiccionales españoles, sujetos a la Ley de Procedimiento Civil, no eran competentes, cuando conocen de una pretensión ejecutiva, para conocer de un debate declarativo sobre la nulidad o no de una cláusula del título ejecutado. Los motivos de oposición están tasados. El competente debe ser otro órgano jurisdiccional en función declarativa, mediante un procedimiento declarativo distinto.

Situación actual.

Pero la lectura que nuestros jueces y magistrados han hecho de la sentencia ha sido otra. La judicatura española, aunque no de forma unánime, se ha visto obligada a unificar criterios ante la profundidad del debate teórico que ha desatado la citada sentencia, al considerar una cuestión de orden público y por lo tanto derecho imperativo la legislación protectora de los consumidores, lo que implica que los propios órganos jurisdiccionales, de oficio, puedan suspender el procedimiento para pronunciarse respecto a la nulidad o no de una cláusula incluida en el título incluso en fase ejecutiva del procedimiento, puesto que el consumidor -no la empresa en principio- tiene reconocido ese grado de protección por una Directiva Comunitaria, la 93/13 CEE. Hay nuevas interpretaciones que representan un cambio respecto al criterio seguido hasta ahora.

Sin que sirva de precedente, nos vamos a permitir una crítica un poco más técnica.

Las ejecuciones hipotecarias vulneran derechos de los consumidores

¿Se acabaron los desahucios promovidos por los Bancos?

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre ejecución de la hipoteca en garantía de préstamos con cláusulas abusivas (descargar texto completo)  ha desatado un aluvión de comentarios y de expectativas que no se ajustan a la realidad.

Si lo que Vd. espera es que no ejecuten su hipoteca y evitar el desahucio  a pesar de no pagar las cuotas del  préstamo, olvídese.

Lo que viene a decir la sentencia es que la legislación procesal española vulnera la Directiva de Protección a los Consumidores porque no permite suspender el procedimiento de ejecución hipotecaria mientras se dilucida, en otro procedimiento, si alguna de las cláusulas del préstamo –con incidencia en la ejecución- es abusiva o no.

Eliminación de la Deducción por Adquisición de Vivienda Habitual desde el 1 de enero de 2013

 La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica ha llevado a cabo la reforma de diversas normas tributarias, entre las que se encuentra el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Son diversas las modificaciones del régimen del IRPF introducidas por esta norma. Entre ellas se encuentra la eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual con efecto a partir del día 1 de enero de 2013.

Además, si Vd. ha depositado dinero en cuentas ahorro vivienda con anterioridad al 31 de diciembre de 2012 y se ha practicado alguna deducción por este motivo en el IRPF de 2011,  deberá "devolver" la deducción añadiéndola a su cuota líquida a pagar en el IRPF de 2012, eso sí, sin intereses.

Suspensión desahucios por ejecución hipotecaria, hasta 15 de noviembre de 2014

Si Vd. ha sido demandado por su banco por no haber pagado el préstamo hipotecario, sepa si puede solicitar o no que no le echen de su casa como mínimo hasta el 15 de noviembre de 2014. Le explicamos de manera sencilla cuáles son los requisitos que debe cumplir para beneficiarse de ese derecho, establecido en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Cláusula suelo abusiva en préstamos hipotecarios.

Si está Vd. teniendo dificultades para pagar su préstamo hipotecario a interés variable no deje de comprobar si le están aplicando una cláusula suelo al revisar el tipo de interés, y si es así, sepa si dicha cláusula suelo es abusiva y puede reclamar frente a su entidad de crédito que se la elimine, que le apliquen la bajada del euribor directamente y que le reembolsen todo lo que le han cobrado de más.

Con el Euribor por debajo del 1% esto puede suponer una disminución importante de la cuota mensual del préstamo hipotecario y el reembolso de miles de euros, algo que seguro aliviará sus dificultades económicas.

Medidas de agilización del desahucio. ¿Ha llegado por fín el desahucio express?

Nuevas medidas para reactivar el mercado del alquiler

La “Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal”, publicada en el BOE número 245 de fecha 11/10/2011 y que entra en vigor el día 31 de octubre de 2011, entre otras medidas vuelve a dar una nueva vuelta de tuerca en el difícil empeño de agilizar los procedimientos de desahucio por falta de pago. Se trata de brindar a los arrendadores una tutela judicial más efectiva que la actual.

¿Estamos por fín ante el auténtico desahucio express?

Vamos a tratar de explicar de forma sencilla y comprensible en qué beneficia esta nueva reforma a los arrendadores, lo cual exige una breve explicación jurídica.

Desahucio por retraso en el pago de la renta de alquiler

¿No le pagan puntualmente la renta?

Salvo que el contrato de arrendamiento de vivienda firmado entre las partes se haya dispuesto otra cosa, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta de alquiler deberá ser pagada por el arrendatario por adelantado en los siete primeros días de cada mes. Y es habitual que en el contrato, preparado por el arrendador, se reduzca el plazo a los cinco primeros días de cada mes.

¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca de mi casa?

En tiempos de inseguridad económica son muchas las personas preocupadas por lo que pasa al dejar de pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario con el que financiaron la compra de su vivienda.  Si ese es su caso, este artículo le ayudará a comprender qué es un préstamo hipotecario, en qué consiste el proceso de ejecución hipotecaria, cuánto dura, qué posibilidades existen de paralizarlo, cuándo tiene que abandonar su vivienda, qué pasa después con la deuda hipotecaria y en definitiva, lo que sucede al dejar de pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario. Además le ofreceremos diversos consejos para afrontar la ejecución hipotecaria de la mejor manera posible.