Información legal práctica sobre la Comunidad de Propietarios

Cómo actuar en caso de disconformidad con un acuerdo de la Comunidad de Propietarios.

Para la gran mayoría de personas la Comunidad de Propietarios es algo bastante ajeno y de lo cual sólo tiene noticias una o dos veces al año cuando recibe la Convocatoria para asistir a una Junta Ordinaria o recibe documentación como el Informe anual de Presupuesto, Ingresos y Gastos. La gran mayoría no suele asistir siquiera a las Juntas, y a lo sumo conoce los acuerdos que se han adoptado por medio de la información que se publica en el tablón de anuncios o de la copia del Acta que encuentra en su buzón, las cuales muchas veces ni siquiera se leen.

Pero en muchas ocasiones nos encontramos con que en la Junta de la Comunidad de Propietarios se han adoptado o se pretenden adoptar acuerdos que nos afectan directamente, por ejemplo por el establecimiento de cuotas extraodinarias, o porque se instala un cerramiento del patio que no nos gusta, o porque se autoriza a un vecino a instalar un aparato de aire acondicionado justo junto a nuestra ventana, o en fin, por una infinidad de posibles motivos que en definitiva nos afectan directamente o vienen a recordarnos que vivimos en una Comunidad, que formamos parte de ella, y que si no intervenimos para hacer valer nuestra opinión, los demás vecinos van a hacer valer la suya y a tomar decisiones por nosotros, no siempre acertadas

En este artículo veremos qué podemos hacer cuando nos encontramos en la situación de que la Junta de Propietarios pretende adoptar o ha adoptado una decisión con la que no estamos de acuerdo.

Explicamos paso a paso y con modelos de escritos cómo puede la Comunidad de Propietarios reclamar judicialmente el pago de cuotas atrasadas sin necesidad de Abogado ni de Procurador.

¿Forma Vd. parte de una Comunidad de Propietarios en la que algunos vecinos deben muchas cuotas atrasadas? No lo tolere. Lo que otros dejan de pagar lo está pagando Vd. y la falta de fondos afecta a la calidad o incluso a la misma existencia de muchos servicios comunitarios de los que Vd. tiene derecho a disfrutar. Lea con detenimiento este artículo, donde le explicamos claramente en 6 pasos un sencillo procedimiento prácticamente sin coste alguno para forzar a los vecinos morosos a ponerse al día con la Comunidad. Hable con sus otros vecinos, los que sí pagan,  y anímelos a no tolerar las conductas insolidarias de los demás.

¿Qué pasa si alguien hace una obra en un elemento común o lo usa  en exclusiva sin permiso de la Comunidad? ¿Algún vecino de su casa ha instalado un aparato de aire acondicionado en la fachada del edificio o en la azotea? ¿Algún vecino a  llevado a cabo el cerramiento de su terraza con unos ventanales que rompen la uniformidad estética del edificio? ¿Algún vecino de su casa hace un uso exclusivo de una terraza que es de toda la Comunidad?

Si Vd. ha respondido que sí a alguna de las tres preguntas, entonces en su edificio se han producido obras o usos que afectan a elementos comunes de la Comunidad de Propietarios y que por lo tanto deberían haber sido previamente aprobados por unanimidad en la Junta General de Propietarios.  ¿Qué no han sido aprobados? Entonces este artículo le interesa.

Las tramas urbanas de las ciudades y pueblos de España son cada vez más densas y ello implica que en infinidad de ocasiones se compartan muros medianeros con edificios muy antiguos o viejos que de repente se ven inmersos en un proceso de derribo y reconstrucción o rehablitación.

En este breve artículo le damos varios consejos para que su Comunidad de Propietarios pueda prevenir posibles problemas a causa de la obra colindante por medio de sencillas actuaciones.

Primeras consideraciones

En este artículo, trataremos de aclarar los conceptos generales que hay que aplicar en las Comunidades de Propietarios, en relación a la Ley de Protección de Datos (LOPD). Pero hay infinidad de resoluciones, sentencias, informes, etc. tanto de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), como de las diferentes agencias de las comunidades autónomas que cuentan con una, como del Tribunal Constitucional, Tribunal Supremo, directivas europeas, etc.

Nos basaremos en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal y en el Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley de Protección de Datos.

Comunidad de Propietarios sancionada por la Agencia de Protección de Datos por incluir erróneamente a un propietario como moroso en el texto de una Convocatoria publicada en el Tablón de Anuncios.

La Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD) y el Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, de Reglamento de medidas de seguridad de ficheros que contengan datos de carácter personal, son un marco jurídico nuevo y complejo, además de desconocido.

Lo primero a puntualizar es que todas las comunidades de propietarios están obligadas a cumplirla, como Responsables de Fichero que contienen datos de carácter personal, si bien es posible delegar en un Encargado de Tratamiento, generalmente el administrador de fincas, que se encargue de cumplir con las obligaciones marcadas.

Videovigilancia de los accesos a una Comunidad de Propietarios

Resolución Nº PS/00175/2008 de la Agencia Española Protección de Datos

A finales del pasado año, ha sido multada una comunidad de vecinos de Zaragoza, con dos multas de 601,01 € cada una, es decir 1.202,02 €, por una infracción tipificada como grave y que fue atenuada en un grado.

El caso es el siguiente:

En una comunidad de vecinos, hay una vivienda donde se ejerce la prostitución, lo que acarrea numerosos problemas al resto de vecinos, que deciden en Junta instalar un sistema de cámaras, para intentar disminuir los problemas generados, ante la posible menor afluencia de clientes.

Se instala un sistema con una cámara que está conectada a la antena de la comunidad, por lo tanto, desde cualquier televisor, sintonizando el canal adecuado, las imágenes pueden ser vistas por cualquier vecino. También se instalan los carteles informativos avisando de la existencia de cámaras.

Una vez que ha sido convocada la Junta de Propietarios de la Comunidad, se ha constituido válidamente con el quorum necesario de vecinos asistentes y ha sometido a votación un tema incluido en el orden del día, si no se aprueba ¿se puede volver a plantear de nuevo en otra Junta? Es una pregunta que nos hacen con frecuencia.

Entre las obligaciones de todo propietario está, según el párrafo H del artículo 9º de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, la siguiente:

“Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a este tipo de notificación, firmada por quién ejerce las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos, en el plazo de tres días naturales.”

La respuesta la encontramos en el artículo 7.2º de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la llamada “Acción de cesación”:

“El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales pertinentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Por desgracia con frecuencia nos encontramos con que el Presidente de la Comunidad de Propietarios olvida la naturaleza democrática del régimen legal de la Propiedad Horizontal y, haciendo de su capa un sayo, empieza a hacer y deshacer a su antojo, poniendo trabas a su control por la via de dejar fuera del orden del día de toda convocatoria los asuntos que puedan suponer freno a su poder y haciendo caso omiso al deseo expresado por algún vecino de que se trate en Junta algún punto en particular.

Pues bien, la Ley de Propiedad Horizontal contempla una posibilidad que puede aportar una solución a ese tipo de problemas. Hablamos de la posibilidad de que sean los propios propietarios y no el Presidente los que convoquen una Junta General Extraordinaria con el orden del día que ellos consideren oportuno. Han de sumar el 25% de las cuotas de participación, o bien ser al menos el 25% de los propietarios. Los acuerdos que se adopten en dicha Junta con la mayoría exigida por la ley serán perfectamente válidos y de cumplimiento obligatorio para todos los propietarios de la Comunidad.