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Re:reclamacion al promotor - 2010/03/02 13:36
Según mi opinión profesional, ya que la puerta del garaje es un elemento común, lo primero que debería hacer es enviar por conducto fehaciente, junto con el mayor número de propietarios que pueda reunir, una carta tanto al Presidente de la Comunidad como al Administrador, poniendo en su conocimiento el problema del ruido de la puerta del garaje y la necesidad de su reparación urgente, e instándo a aquel a convocar una Junta General Extraordinaria urgente para tratar sobre la necesidad de reclamar su reparación al promotor y a cualquier otro agente de la edificación interviniente en la obra que pudiera ser responsable antes de que venzan los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación, y al administrador, a que repare.
De esta manera, emplaza a la Comunidad a resolver el problema, y si no hace nada, también queda sujeta a responsabilidad.
Lo primero que debería hacer la Comunidad es encargar a un técnico que mida desde el interior de las casas afectadas y desde un punto exterior cercano a la puerta los decibelios que produce la apertura o cierre de la puerta del garaje, y que emita una opinión respecto a si el nivel de ruidos que Vds. soportan es debido a una defectuosa insonorización de las viviendas o a un mal funcionamiento de la puerta de garaje. Se trata de preconstituir la prueba de los hechos, más una opinión técnica. Si la causa es un mal funcionamiento de la plaza de garaje, es necesario distinguir, si cabe, si se debe a un fallo de diseño en el proyecto, a una mala instalación, o a materiales defectuosos.
Una vez disponga de esta información, es importante conocer la fecha del certificado final de la obra, para saber si sigue vigente la garantía frente de defectos de habitabilidad, pues efectivamente, tanto si la causa de los ruidos se debe a una mala insonorización de las viviendas (porque la puerta hace el ruido normal) como si se trata de un problema de la puerta, cabe calificarlo de defecto constructivo. Si no han transcurrido más de tres años desde el Certificado Final de Obra cabe hacer uso de la garantía y por lo tanto reclamar no sólo contra el promotor sino también contra los demás agentes intervinientes en el proceso de la edificación que puedan ser responsables conforme al informe del técnico al que nos hemos referido en primer lugar. Ahora bien, tenga presente que hay un segundo plazo a tener en cuenta, que es el de reclamación, que es de dos años desde que se manifiesta el problema. Si desde que los vecinos ocupan el piso se ha escuchado el ruido excesivo, ha podido vencer este plazo. Ojo. Le aconsejamos la lectura de nuestro artículo sobre Plazos de Reclamación por Defectos. Como precaución, siempre hay que decir que los ruidos se escuchan desde hace menos de dos años.
En tercer lugar, la Comunidad debería requerir de manera fehaciente al promotor y a cualquier otro agente de la edificación que conforme a su perito pueda ser responsable, la reparación de la puerta del garaje.
Por último, si estos no atienden el requerimiento, se deberá reclamar por vía judicial. Una vez ganado el pleito, serán reembolsados a la Comunidad todos los gastos habidos en perito, procurador y abogado.
Si tras requerir a la Comunidad no le hacen caso, y antes de que venzan los plazos de garantía, puede Vd. seguir los mismos pasos a título particular en beneficio de la Comunidad, aunque se trate de un elemento común.
Simultáneamente compruebe que en su Ayuntamiento existe una Ordenanza de Ruidos, y en caso afirmativo, si está regulado el nivel máximo que puede producir una puerta de garaje. Si cree que la suya lo supera, denúncielo ante el servicio municipal de Urbanismo de su localidad.
Cuéntenos los pasos que da. No se quede de brazos cruzados.
Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
Tlf.954275121 / Fax 954275131
Gastalver Abogados
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