Acuerdos de la Junta de Propietarios adoptados sin estar incluidos previamente en el orden del día de la Convocatoria ¿Son válidos?
 Son muchas las personas que nos plantean la siguiente duda. ¿Es válido un acuerdo de la Junta de Propietarios que trata sobre un tema no incluido en el orden del día de la convocatoria?
El sentido común les dice que eso no puede ser válido porque sienten que “el acuerdo se ha adoptado a sus espaldas”, que “si me hubiesen advertido en el orden del día que se iba a tratar ese tema habría asistido, pero como los temas que se anunciaban no me interesaban, no acudí”, que si “lo han hecho así queriendo para que los vecinos contrarios al acuerdo no asistieran a la Junta”, y similar.
Pues bien, en este artículo damos respuesta a la pregunta ¿Es válido un acuerdo de la Junta de Propietarios que trata sobre un tema no incluido en el orden del día de la convocatoria?
En primer lugar hay que dejar bien claro que la Convocatoria debe ser realizada por escrito y notificada a todos los propietarios. En caso de que algún propietario no la reciba, cabe hacer la Convocatoria mediante publicación en el tablón de anuncios. Pero tanto en un caso como en otro, la convocatoria debe incluir con precisión y detalle todos los temas que se van a tratar en la Junta. Es decir, el orden del día.
Aprovechamos para aconsejar que si en la Junta se va a tratar un tema importante la notificación de la Convocatoria se haga de manera que quede constancia del intento. Así si no llega al propietario y se recurre al tablón de anuncios, se podrá justificar por qué se ha recurrido a este segundo medio de Convocatoria. De lo contrario nos podríamos encontrar con que el propietario impugna el acuerdo por defectos en la convocatoria. En otro artículo trataremos en extenso de esta problemática. Baste de momento dejar apuntado el consejo.
Pero hay que insistir en que la convocatoria debe incluir con precisión y detalle todos los temas que se van a tratar en la Junta. Es decir, el orden del día.
Y esta exigencia se aplica no sólo a las Juntas de Propietarios convocadas por el Presidente. También se aplica a las Juntas que puedan convocar al amparo del art. 16.2 LPH un grupo de vecinos propietarios que represente al menos el 25% de las cuotas de la Comunidad.
(Modelo de Convocatoria de Junta Extraordinaria realizada por Propietarios)
El mismo art.16.2 establece que el Presidente deberá incluir obligatoriamente en el orden del día cualquier tema de interés para la comunidad que le haya solicitado por escrito un propietario. El Presidente no puede negarse a incluirlo. El propietario deberá expresar en su escrito con la debida claridad y precisión qué tema desea ver tratado. Este es el cauce para proponer un tema a la consideración de la Junta de Propietarios. No el turno de ruegos y preguntas de la Junta. Decimos esto porque es frecuente la impugnación judicial de acuerdos de Juntas de Propietarios por haber sido adoptados sin estar previsto en el orden del día con la excusa de que estaban presentes casi todos los propietarios o al menos una mayoría de ellos y que se votó previamente si se trataba el tema o no y todos los presentes estuvieron de acuerdo.
No. En la Junta sólo se pueden tratar exacta y precisamente los temas previstos en el orden del día. Y no es válido, aunque se vote en la misma Junta, introducir temas no previstos en la Convocatoria. Ni aunque todos los presentes estén a favor. Legalmente no es válido tratar temas distintos a los recogidos en la convocatoria, y cualquier propietario podría impugnar el acuerdo.
Para impugnar el acuerdo habría que seguir el procedimiento que explicamos paso a paso en nuestro artículo sobre Impugnación de Acuerdos de la Comunidad de Propietarios .
Una última precisión. Si el acuerdo no es impugnado por ningún propietario en el plazo de un año, queda convalidado. Sólo se excluyen los acuerdos nulos radicalmente, como serían por ejemplo los que vulnerasen derechos fundamentales (imaginemos que se acuerda prohibir el acceso a personas de raza gitana).
Adjuntamos el texto completo de la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2004 en la que deja sentada claramente la cuestión.
TS Sala 1ª, S 10-11-2004, nº 1075/2004, rec. 3047/1998. Pte: Gullón Ballesteros, Antonio
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Huelva, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, instados por D. Ángel Jesús, D. Andrés y D Clemente, contra la Dirección000 y contra Telefónica Servicios Móviles, S.A., sobre acción de impugnación de acuerdo de Comunidad de Propietarios, y anulación del contrato firmado a su amparo.
Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia "por la que se declare que la parte demandada ha suscrito, al amparo de un acuerdo nulo, un contrato ineficaz, por lo que ha de retirarse del edificio en que se encuentra, la antena de teléfonos móviles instalada, así como devolver al estado anterior a la obras de instalación, la configuración externa del edificio así como sean indemnizados los demandantes con 500.000 pesetas para cada uno en concepto de daños y perjuicios".
Admitida a trámite la demanda y emplazadas las mencionadas partes demandadas, compareció a Dirección000, que mediante su representante legal la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando se dictase sentencia "por la que se declarase la validez del contrato y acuerdo impugnado, absolviéndola de las pretensiones de la parte actora y con expresa imposición de las costas.- Telefónica Servicios Móviles, S.A., compareció legalmente, oponiéndose a la demanda, para terminar suplicando se dictase sentencia "que estimasen las excepciones formuladas, desestimando la acción de impugnación del contrato de arrendamiento sin entrar en el fondo por haberse ejercitado a través de procedimiento inadecuado, así como la impugnación de acuerdos de Junta de Propietarios por no haberse sometido previamente la cuestión litigiosa a arbitraje, como era preceptivo; y para el caso en que previamente la cuestión litigiosa a arbitraje, como era preceptivo; y para el caso en que por el Juzgador no se estimasen las excepciones formuladas, en virtud de los hechos y fundamentos de derecho expuestos, desestime en su totalidad en cuanto al fono la demanda presentada de contrario, con expresa condena en costas a los demandantes".
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 16 de mayo de 1997, cuya parte dispositiva es como sigue:
"Fallo.- Que estimando parcialmente la demanda deducida por la Procuradora Dª Ana María Morera Sanz en nombre de D. Ángel Jesús, D. Andrés y D Clemente, contra la Dirección000 en la persona de su Presidente y Junta de Gobierno con CIF núm. 000 y contra Telefónica Servicios Móviles, S.A., debo declarar y declaro inexistente el contrato celebrado entre los codemandados, por lo que ha de retirarse del edificio en que se encuentra la antena de teléfonos móviles instalada devolviendo las cosas al estado anterior, absolviendo a los demandados del resto de los pedimentos contenidos en la demanda, y todo ello sin hacer expresa imposición de costas."
SEGUNDO.- Interpuestos recursos de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de la Dirección000 y Telefónica Servicios Móviles, S.A., respectivamente y tramitados los recursos con arreglo a derecho, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Huelva con fecha 27 de abril de 1998, dictó sentencia con la siguiente parte dispositiva:
"Fallamos.- En virtud de lo expuesto, el Tribunal ha decidido estimar los recursos de apelación interpuestos por Dirección000 y Telefónica Servicios Móviles, S.A., representadas por los Procuradores Dª Inmaculada Prieto Bravo y D. Joaquín Domínguez Pérez contra la sentencia dictada, en los autos a que se contrae el rollo de Sala y su primer grado por la Iltma. Sra. Magistrada Juez de Primera Instancia núm. 8 de Huelva en fecha 16 de mayo de 1997 y revocar la indicada resolución para en su lugar desestimar la demanda interpuesta por D. Ángel Jesús, D. Andrés y D Clemente absolviendo de la misma a la Dirección000 y Telefónica Servicios Móviles, S.A., con imposición a aquellos actores de las costas causadas en primera instancia, y sin especial pronunciamiento sobre las de los recursos."
TERCERO.- El Procurador de los Tribunales D. Ignacio Batlló Ripoll, en nombre y representación de D. Ángel Jesús, D. Andrés y D Clemente, ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Huelva con fecha 27 de abril de 1998, con apoyo en los siguientes: Los tres motivos que se alegan discurren procesalmente por el cauce del número cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463 .
El motivo primero, acusa infracción del art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 (de 21 de julio de 1960).
El motivo segundo, por infracción del art. 1.261 Cód. civ., que exige para la validez de los contratos: consentimiento válido de los contratantes, y del art. 1.259 Cód. civ., establece que ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por ley su representación legal.
El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización representación legal será nulo.
El motivo tercero, por infracción de los artículos 11 y 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 q.
CUARTO.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, las Procuradores Dª Pilar Huerta Camarero y Dª Raquel Gracia Moneva, en representación de las respectivas partes recurridas presentaron sus preceptivos escritos con oposición al mismo.
QUINTO.- No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 25 de octubre de 2004, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Gullón Ballesteros.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRELIMINAR.- D. Ángel Jesús, D. Andrés y D Clemente demandaron a la Dirección000, solicitando que se declarase la nulidad del contrato privado de arrendamiento celebrado con Telefónica Servicios Móviles, S.A. por el Presidente de la Mancomunidad demandada, al amparo de un acuerdo de dicha Mancomunidad nulo, por lo que había de retirarse del edificio en que se encuentra la antena de teléfonos móviles instalada, así como devolver al estado anterior a las obras de instalación la configuración externa del edificio, así como satisfacer a los demandantes con 500.000 ptas. para cada uno en concepto de daños y perjuicios.
El Juzgado de 1ª Instancia estimó parcialmente la demanda, estimando inexistente el contrato celebrado, ordenó la retirada de la instalación y la vuelta del edificio a su configuración anterior a ella, pero no condenó a las demandadas a satisfacer daños y perjuicios.
En grado de apelación la Audiencia revocó aquella sentencia, desestimando la demanda y absolviendo libremente a las demandadas.
Contra la sentencia de la Audiencia han interpuesto recurso de casación D. Ángel Jesús, D. Andrés y D Clemente.
PRIMERO.- El motivo primero, al amparo del art. 1.692.4 LECiv. EDL 2000/77463 , acusa infracción del art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 (de 21 de julio de 1960). Se fundamenta en que el acuerdo comunitario para la instalación de la antena de telefonía móvil no se incluyó en el orden del día de la Junta celebrada el 6 de abril de 1996. Sólo en el apartado de ruegos y preguntas del acta de dicha Junta se recoge textualmente:
"En este último punto y a propuesta del Administrador se tratan y deciden:
a) La Compañía Telefónica se ha puesto en contacto con él, para que se traslade a esta Junta su petición de montar en uno de los bloques una antena para la telefonía móvil.
Se aprueba que sea la Junta Rectora de la Comunidad la que realice dicha negociación y decida al respecto".
Sin mediar ninguna otra decisión, el 1 de mayo de 1996, el Presidente de la Mancomunidad, actuando en virtud del acuerdo anteriormente reproducido, procedió a la firma de un contrato de arrendamiento con Telefónica Servios Móviles S.A. de la azotea de un bloque y en parte del sótano para las instalaciones.
Entienden los recurrentes que no se pueden tomar acuerdos sin que figuren en el orden del día de la Junta, para que los propietarios puedan decidir libremente.
El motivo se estima. En efecto, la jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios.
Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios (S.s. 16 diciembre 1987 EDJ 1987/9370 y 26 junio 1995 EDJ 1995/3616 ). Por el contrario, la sentencia recurrida dice:
"Hubiera sido deseable la inclusión de la cuestión en el orden del día y facilitar a los copropietarios la suficiente información con carácter previo, como dice la sentencia apelada, pero su omisión no hace ineficaz lo acordado libremente por la Junta, aunque sea en el apartado final de ruegos y urgencias, sin que se formule expresa oposición."
Por ello debe ser casada. La alusión a la falta de oposición puede y debe referirse a los propietarios asistentes, pero nunca a los ausentes.
SEGUNDO.- La estimación del motivo primero del recurso hace inútil el examen de los dos restantes que lo componen, pues obliga a casar y anular la sentencia recurrida, que se basa en la validez del acuerdo, y decidir el debate planteado como órgano de instancia.
Solicitada en la demanda la nulidad del acuerdo tomado en el capítulo de "Ruegos y Preguntas" del orden del día de la Junta Extraordinaria de la Dirección000 ", celebrada el 6 de abril de 1996, y siendo nulo por las razones expuestas al estimar el motivo primero, hay que resolver sobre la legitimación activa para solicitarla, y si lo ha sido dentro del plazo de treinta días establecido en el art. 16.4 LPH EDL 1960/55 de 1960, cuestiones discutidas en las contestaciones a la demanda.
La acción de nulidad del acuerdo ha sido ejercitada por tres propietarios integrados en la Mancomunidad demandada. Sucede que dos de ellos, D. Andrés y D Clemente estuvieron presentes en la Junta donde se adoptó el acuerdo que se impugna y no manifestaron ninguna voluntad en contrario. Por ello carecen de legitimación de su nulidad; el art. 16.4 LPH EDL 1960/55 de 1960 la otorga a "los propietarios disidentes", condición esta última que obviamente no reunían los antedichos actores.
A ello no es obstáculo que en Junta de la Mancomunidad de fecha posterior, de 10 de agosto de 1996, hubieren manifestado su oposición al acuerdo, pues ello se hizo en el apartado correspondiente a la "aprobación del acta de la Junta anterior", que no autoriza en modo alguno para desdecirse de la propia conducta anterior, sino sólo se acuerdan las rectificaciones o imprecisiones que hayan podido producirse al recoger lo sucedido en la Junta anterior.
Situación distinta es en la que se encuentra D. Ángel Jesús; no estuvo presente en la Junta de 6 de abril de 1996, y no consta que se le hayan notificado los acuerdos, sólo que en el mes de julio, cuando fue a veranear y vio las antenas de la telefonía móvil que se habían instalado en el bloque donde se ubica su vivienda, tuvo conocimiento de lo ocurrido.
Por tanto, el único legitimado para impugnar el acuerdo de 6 de abril es D. Ángel Jesús. Queda por examinar si lo ha hecho dentro del plazo legal, plazo que posee naturaleza civil y no procesal (sentencia 1 febrero 1982), por lo que no se descuentan los días inhábiles (art. 5 Cód. civ.), y es de caducidad (sentencia 2 marzo 1992 EDJ 1992/1985 ), apreciable de oficio y no susceptible de interrupción (sentencias 25 de septiembre de 1950, 22 mayo 1965, 27 junio 1966, 22 mayo 1990 y 10 noviembre 1994).
Así las cosas, debe concluirse que el día de la presentación de la demanda en el Juzgado (5 de septiembre de 1996), había transcurrido el plazo de caducidad del art. 16.4 LPH EDL 1960/55 de 1960.
No obsta a ello que los tres actores hubiesen dirigido escrito a la Cámara de la Propiedad de Huelva el 31 de julio de 1996, a fin de que designase arbitro de equidad para entender del conflicto con la Dirección000 sobre la nulidad del acuerdo.
Por sus servicios pertinentes servicios, se les contestó que las Cámaras habían dejado ya de existir legalmente en virtud de las disposiciones que citaba la contestación. Los actores actuaron la cláusula compromisoria contenida en el Reglamento de Régimen Interior de la Mancomunidad, que en rigor son sus estatutos.
No obsta a la caducidad de la acción porque la solicitud a la Cámara no interrumpe el plazo de la misma, que por sí no es susceptible de ello, y porque al quedar expedita la vía judicial por imposibilidad del procedimiento arbitral (art. 38.2 Ley de Arbitraje 36/1998, de 5 de diciembre EDL 1998/45772 ), todavía quedaba plazo legal para acudir a aquélla, contando como dies a quo de su inicio más favorable a los actores el de la presentación del escrito a la Cámara de la Propiedad Urbana, ya que la vaguedad de sus manifestaciones sobre cuándo conocieron el acuerdo (al trasladarse a sus viviendas en julio para veranear) impide concretar otra fecha.
Los actores ejercitaron, pues, la acción dentro del plazo, pero ante organismo que ya había desaparecido, por lo que todavía les quedaba plazo para hacerlo en la vía judicial, cosa que no efectuaron. Los demandados no tienen la culpa de que se equivocasen (en la hipótesis más favorable a los actores) acerca de la desaparición legal de las Cámaras.
En consecuencia, ha de mantenerse el fallo desestimatorio de la demanda de la sentencia de primera instancia en cuanto a D. Ángel Jesús pero por otras razones distintas.
Dicha sentencia se basa en la "inexistencia" del acuerdo, por lo que no puede calificarse de nulo o anulable.
Esta Sala entiende, por el contrario, que el acuerdo efectivamente se adoptó en la Junta de la Mancomunidad, pero que es nulo por contravenir el art. 15 LPH EDL 1960/55 de 1960.
También se confirma el fallo de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la demanda en cuanto a D. Andrés y D Clemente, pero por falta de legitimación activa en el ejercicio de la acción de nulidad.
Sin condena a los demandados-apelados en las costas de la apelación ni tampoco en las de este recurso (art. 1.715.2 y 3 LEC. de 1.881 EDL 1881/1 ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLO
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por D. Ángel Jesús, D. Andrés y D Clemente, representados por el Procurador de los Tribunales D. Ignacio Batlló Ripoll contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Huelva con fecha 27 de abril de 1998, la cual casamos y anulamos, confirmando el fallo desestimatorio de la demanda, aunque por otras razones que han quedado consignadas en el fundamento jurídico segundo de esta resolución, Sin condena en costas de la apelación a ninguna de las partes, ni en las de este recurso tampoco.
Sin hacer declaración sobre el depósito al no haberse constituido.
Remítase esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la Colección Legislativa pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. José Almagro Nosete.- Antonio Gullón Ballesteros.- Xavier O'Callaghan Muñoz.
Publicación.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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