¿Qué debe saber antes de comprar una vivienda?

Más vale prevenir que curar

La adquisición de una vivienda es generalmente una de las decisiones más importantes que puede tomar una familia en el plano económico. En estas breves notas le ponemos sobre aviso sobre aquellos aspectos que no debe dejar de considerar para evitar futuros problemas.

¿A través de quién puede adquirir su futura vivienda?

• A través de un A.P.I. (Agente de la Propiedad Inmobiliaria).
• Directamente en una empresa constructora o promotora.
• A través de una agencia inmobiliaria.
• Directamente de particular a particular.

Comprobaciones previas a la compra:

Es aconsejable realizar una serie de comprobaciones que pueden ahorrarle posteriores problemas:

La Verificación o Certificación Registral

Vaya al Registro de la Propiedad del municipio donde se ubica la vivienda que desea comprar y pida una Nota Simple de dicha vivienda. Le entregarán una fotocopia con la información que consta inscrita en el registro. Cuesta unos 7 euros. Mediante esta consulta al Registro de la Propiedad descubrirá la existencia o no de algún condicionante (si el vendedor de la vivienda es realmente el propietario, si existen cargas, contratos de alquiler, etc.), sobre la vivienda a adquirir que pueda perjudicar el libre disfrute de la misma. Si existiera alguno de estos ejemplos u otros similares, es aconsejable que se asegure de efectuar la compra libre de cualquier tipo de cargas o, de no ser posible, tener perfecto conocimiento sobre el alcance de las mismas.

Plazos para reclamar defectos constructivos en la vivienda.

Diferencia entre plazos de garantía y plazo para reclamar

Por desconocimiento se calcula mal el plazo para reclamar y se pierde el derecho a hacerlo

En la práctica profesional cotidiana son frecuentes las consultas que recibo preguntándome si un determinado defecto constructivo aparecido en una vivienda de reciente edificación está cubierto o no por las garantías establecidas a favor del comprador en la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación (LOE) .

La respuesta determinará si el comprador puede reclamar sólo contra quien le vendió la vivienda, o si por el contrario puede dirigir su reclamación contra algún otro agente interviniente en el proceso de edificación de la misma, por ejemplo, el arquitecto proyectista, el director de obra, el director de ejecución, el constructor, o incluso los laboratorios de ensayos de la calidad o las empresas suministradoras de productos o sus respectivas compañías aseguradoras. Lógicamente cuanto mayor sea el número de personas a las que podamos exigir responsabilidad, más probabilidades habrá de obtener satisfacción, por lo tanto la cuestión es clave a la hora de decidir la estrategia de la reclamación.

Pues bien, son muchas las personas que confunden, por desconocimiento, los plazos de garantía con los plazos para  reclamar -por vía judicial si es necesario-, cuando son distintos y complementarios. Vamos a tratar de explicar la diferencia, con ejemplos y consejos prácticos puesto que por desconocimiento se puede llegar a perder el derecho a reclamar contra otro que no sea el que nos vendió la vivienda.

¿Qué son la Hipoteca Inversa y la Renta Vitalicia?

Si dispone de una vivienda en propiedad puede tener asegurados ingresos durante toda su vejez

 En los últimos tiempos, está en boga, más que en otras épocas, la discusión acerca de qué es más conveniente: la vivienda en propiedad o en alquiler.

Los que están a favor del alquiler sostienen que el gasto en vivienda es mucho menor, ya que no hay que pagar Impuestos sobre la Vivienda, como son el IBI y la Basura, los gastos de mantenimiento corren de cuenta del arrendador, no hay que hacer inversión en muebles si la vivienda es amueblada y se puede gozar de mayor flexibilidad geográfica.

Los detractores del alquiler defienden que toda inversión que se hace en la vivienda es recuperable y que incluso se puede obtener un gran lucro con la venta de la misma. Al margen de que esta afirmación hoy por hoy sea discutible,  uno de los alicientes que puede tener el hecho de ser propietario es la posibilidad de obtener la comúnmente conocida hipoteca inversa o bien una renta vitalicia.

Hipoteca y bajada del valor de las viviendas. Cuidado.

Ojo. Si el valor de tasación disminuye, pueden llegar a subastar su vivienda

Una máxima en Derecho, y en el sentido común al que siempre aluden nuestros mayores, es la de “no firmar sin leer”, pues bien, la misma, cobra más importancia todavia, cuando en las modificaciones legislativas, que venimos sufriendo, se introducen posibilidades como la que establece el  “Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacion del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero”, en su articulo 9.

 Y es que, dice dicho articulo:

Articulo 9. Ampliacion de hipoteca.

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasacion inicial en mas de un 20%, y con ello se superasen, en funcion del principal pendiente de amortizar, los limites  a que se refiere el articulo 5.1, la entidad acreedora, previa tasacion realizada por una sociedad homologada independiente, podrá exigir del deudor la ampliacion de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relacion exigible entre el valor del bien y el prestamo o credito que garantiza.

En el caso de que el deudor sea una persona fisica, el desmerecimiento al que se refiere el parrafo anterior deberá haberse mantenido durante el plazo de un año, a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable al que se refiere el articulo 21 el citado desmerecimiento.

El deudor, despues de requerido para efectuar la ampliacion,podrá optar por la devolucion de la totalidad del prestamo o credito o de la parte de este que exceda del importe resultante de aplicar a la tasacion actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantia del mismo.

Sin dentro del plazo de dos meses desde que fue requerido para la ampliacion el deudor no la realiza ni devuelve la parte de prestamo o credito a que se refiere el parrafo anterior,se entenderá que ha optado por la devolucion de la totalidad del prestamo o credito, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.”