Cuando en un primer momento un promotor construye un edificio de pisos, desde el punto de vista jurídico el edificio forma una unidad, y como tal se inscribe en el Registro de la Propiedad, a nombre del promotor. Ello se hace por medio de una escritura denominada de “Obra Nueva”, ya que no existía con anterioridad. Inicialmente hay una única inscripción en el Registro de la Propiedad, una única 'finca registral' y un único titular. Podría seguir así indefinidamente, y de hecho hay muchas edificaciones que quedan en esta situación.
En un segundo momento, si el edificio va a ser vendido por pisos, hay que informar al Registro que el edificio se va a dividir en pisos, que cada piso será de un titular y que para su organización se va a someter al régimen de la Propiedad Horizontal, es decir, va a crearse una Comunidad de Propietarios. En este momento el Promotor prepara una escritura en la cual se determina con precisión qué partes del edificio van a ser pisos independientes, estableciendo su superficie, su distribución, etc...(elementos privativos) y qué partes van a quedar como elementos comunes a todos los pisos, por ejemplo, el portal, vestíbulo, portería, piscina, patio, jardín… (elementos comunes) En esa misma escritura, para organizar la convivencia de los futuros propietarios independientes, se establece qué elementos y servicios hay que mantener, cuál va a ser la cuota que cada uno deberá pagar para costear los gastos necesarios, y muchas otras determinaciones. Entre otras, por ser importante, destacamos los Estatutos por los que se regirá la Comunidad. Esta escritura será inscrita en el Registro de la Propiedad en la misma hoja que la de “Obra Nueva” anterior pues se refiere al mismo edificio, y además, tendrá como consecuencia la inscripción de cada piso de forma independiente, en su propia Hoja, para que conste la titularidad de cada uno de los pisos.
A esta escritura en la que se divide el edificio en pisos y se establecen las normas por las que se regirá la Comunidad se le denomina legalmente “Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal”. Abreviado, el “Título”. Muchas veces la única manera de consultarlo es acudir al Registro de la Propiedad con una escritura de nuestro piso como referencia y pedir que nos lo localicen.
