Información Legal Práctica sobre Vivienda en Propiedad

Vamos a tratar hoy el caso de aquellas personas que poseen una vivienda “sin escrituras” o que reciben en herencia un inmueble “sin escrituras” o están interesados en comprar o vender una vivienda “sin escrituras”. Viviendas “sin papeles”, como dicen también otros. Todos quieren inscribirlas en el Registro de la Propiedad a su nombre, y preguntan qué deben hacer para conseguirlo.

Como hay mucho desconocimiento al respecto vamos a aclarar algunos conceptos de la forma más sencilla posible dentro de lo posible, para que cada cual pueda saber cuál es su situación jurídica y cómo puede lograr el objetivo propuesto, si cabe.

El promotor nos ha entregado nuestra vivienda, y esta se corresponde exactamente con lo previsto sobre plano o lo dispuesto en el contrato de compraventa, incluso con las calidades recogidas en la memoria de calidades. Pero andando el tiempo nos encontramos con que los azulejos se desprenden de las paredes del cuarto de baño o que no podemos entrar y salir de la plaza de garaje o que cada vez que llueve hay goteras o aparecen humedades en el techo o la casa presenta grietas o fisuras en la fachada o no tenemos el debido aislamiento acústico y escuchamos perfectamente al vecino o, en definitiva, nos encontramos con defectos constructivos, imperfecciones de acabado ¿Qué podemos hacer? ¿A quién dirigir la reclamación?

Vale, nos divorciamos, pero la casa me la quiero quedar yo.

Ante el divorcio, uno de los cónyuges decide quedarse la vivienda familiar en propiedad, por lo que debe compensar al otro cónyuge. Hablamos de una pareja casada, sin hijos, en régimen de Sociedad de Gananciales y cuyo principal bien es la vivienda donde tienen establecido el domicilio familiar, la cual fue adquirida por ambos vigente el matrimonio. Es indistinto si la vivienda es VPO (Vivienda de Protección Oficial) o no. Han decidido divorciarse y lo van a hacer de mutuo acuerdo. Uno de los cónyuges desea quedarse la vivienda para sí. ¿Qué hay que hacer?

En tiempos de inseguridad económica son muchas las personas preocupadas por lo que pasa al dejar de pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario con el que financiaron la compra de su vivienda.  Si ese es su caso, este artículo le ayudará a comprender qué es un préstamo hipotecario, en qué consiste el proceso de ejecución hipotecaria, cuánto dura, qué posibilidades existen de paralizarlo, cuándo tiene que abandonar su vivienda, qué pasa después con la deuda hipotecaria y en definitiva, lo que sucede al dejar de pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario. Además le ofreceremos diversos consejos para afrontar la ejecución hipotecaria de la mejor manera posible.

Diferencia entre plazos de garantía y plazo para reclamar

En la práctica profesional cotidiana son frecuentes las consultas que recibo preguntándome si un determinado defecto constructivo aparecido en una vivienda de reciente edificación está cubierto o no por las garantías establecidas a favor del comprador en la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación (LOE).

La respuesta determinará si el comprador puede reclamar sólo contra quien le vendió la vivienda, o si por el contrario puede dirigir su reclamación contra algún otro agente interviniente en el proceso de edificación de la misma, por ejemplo, el arquitecto proyectista, el director de obra, el director de ejecución, el constructor, o incluso los laboratorios de ensayos de la calidad o las empresas suministradoras de productos o sus respectivas compañías aseguradoras. Lógicamente cuanto mayor sea el número de personas a las que podamos exigir responsabilidad, más probabilidades habrá de obtener satisfacción, por lo tanto la cuestión es clave a la hora de decidir la estrategia de la reclamación.

Pues bien, son muchas las personas que confunden, por desconocimiento, los plazos de garantía con los plazos para  reclamar -por vía judicial si es necesario-, cuando son distintos y complementarios. Vamos a tratar de explicar la diferencia, con ejemplos y consejos prácticos puesto que por desconocimiento se puede llegar a perder el derecho a reclamar contra otro que no sea el que nos vendió la vivienda.

¿Qué es el valor catastral urbano?

El valor catastral es un valor administrativo que sirve de base, o se toma como referencia, en relación con determinadas actuaciones de las Administraciones Públicas, tanto de carácter fiscal (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entre otros) como de carácter no fiscal (expropiación, valoraciones urbanísticas, determinadas ayudas, becas y subvenciones públicas, etc.).

Caso de titularidad compartida entre cónyuges en régimen de separación de bienes.

De los distintos casos en que nos encontramos un proindiviso, en este artículo veremos el de titularidad compartida entre dos personas casadas en régimen de separación de bienes que compraron la casa a medias. Más adelante veremos otros casos de proindiviso y la fiscalidad de su extinción, por ejemplo los originados por una herencia. Pero volviendo a este: si ponen fin a esta situación, y uno de los dos se adjudica la totalidad de la titularidad de la vivienda, ¿qué impuestos deben pagar?

Sepa si puede reclamar una indemnización por el retraso o incluso resolver el contrato y pedir el reembolso de todas las cantidades entregadas a cuenta.

Hemos comprado una vivienda sobre plano mediante un contrato privado en el que un promotor se compromete a proyectar o ejecutar la obra de construcción de la vivienda y a entregárnosla una vez terminada y nosotros nos hemos comprometido a abonar las cantidades en las que se ha dividido el precio conforme a un calendario de pagos.

A medida que pasa el tiempo la cuestión principal es ¿cuándo me van a entregar la vivienda? Llegada la fecha inicialmente prevista para la entrega es muy probable que se rebase sin que nos sea entregada la vivienda y que el promotor se justifique alegando lluvias o cualquier otra razón al amparo de una cláusula genérica en la que dice no responsabilizarse de los retrasos debidos a fuerza mayor.

¿Está pensando en acudir a una agencia inmobiliaria para comprar o vender un inmueble? Conozca de antemano cuáles son los problemas que surgen con más frecuencia y evítelos. El mejor consejo es la información.

Te acompañé a visitar el piso. Pagas la comisión.

Es muy frecuente en la práctica de las agencias inmobiliarias, sobre todo de las más pequeñas, unipersonales y poco profesionalizadas, no documentar en modo alguno la relación que entablan con el comprador potencial y limitarse a ponerle a la firma lo que suelen denominar “Parte de Visita”, documento que el comprador potencial suele firmar de pie y con prisas mientras es acompañado por al agente o un empleado a conocer el inmueble ofertado, y del que no recibe copia.Luego ese comprador potencial, si finalmente adquiere el inmueble aunque sea por medio de otra agencia inmobiliaria o tratando directamente con el vendedor, se lleva la sorpresa de que dicho “Parte de Visita” incluye con una letra minúscula la obligación de pagar una comisión por ello.

En el presente artículo trataremos sobre las dos principales vías de Reclamación de las que dispone el comprador o adjudicatario de una Vivienda de Protección Oficial para lograr que le sean subsanados los defectos constructivos que presenta su vivienda recién entregada.

Estas dos vías de reclamación de los defectos constructivos son las siguientes.

Por una parte la vía administrativa, es una reclamación a seguir ante el órgano competente en materia de vivienda de protección oficial de la propia administración autonómica y que básicamente consiste en un procedimiento sancionador en el que se denuncia a los responsables de los defectos y hay que lograr que la administración ejecute a costa de los mismos la obra de reparación de la vpo. Está prevista en el Decreto 2114/1968, de 24 julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial VPO, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio, y 3964/1964, de 3 de diciembre.

Al tratarse de una vivienda de protección oficial, el plazo administrativo para iniciar la reclamación por esta vía es de cinco años desde la calificación definitiva de la vivienda como vpo.

Por otra parte la vía civil, es una reclamación a seguir ante los juzgados de la localidad, y que básicamente consiste en una demanda de responsabilidad por defectos en la construcción  al amparo de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Esta segunda vía sólo es posible si las viviendas de protección oficial son de promoción privada. Es decir, si no es la propia administración la que promueve, proyecta, dirige y construye las viviendas, por sí misma o por medio de organismos autónomos o empresas públicas dedicadas al desarrollo de vpo. O lo que es lo mismo, si no son de promoción pública. Este último caso, por ser más complejo, será objeto de otro artículo. Pero siendo de promoción privada, que es el caso más frecuente, existe la posibilidad de seguir la vía de reclamación civil. Los plazos de garantía y para interponer la demanda en este caso dependen del tipo de defectos aparecidos: un año desde la finalización de las obras los defectos de acabado, tres años los defectos que afecten a la habitabilidad, como por ejemplo la insonorización o la impermeabilización, y diez años los defectos estructurales como grietas, fisuras, problemas de cimentación...Hemos tratado más a fondo el tema en nuestro artículo 'Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos', donde explicamos cuáles son los plazos de garantía y reclamación. 

¿Y qué es preferible la Denuncia administrativa o la demanda judicial civil?

Veamos a continuación el régimen de cada una de las posibilidades y dejemos para el final del artículo, a modo de conclusiones, la respuesta a esta pregunta.

En todo proceso de divorcio de una pareja sometida al régimen económico matrimonial de la Sociedad de Gananciales hay que disolver la sociedad y liquidarla, o lo que es lo mismo, repartir entre los ex-cónyuges por mitad los bienes gananciales atribuyendo su titularidad a uno u otro.  Ello obliga a realizar un inventario de todos los bienes y derechos, así como una valoración de los mismos  denominada avalúo.

Si entre los bienes integrantes de la Sociedad de Gananciales y recogidos en el Inventario nos encontramos con una VPO, ¿cuál es el valor que hay que dar a dicha Vivienda de Protección Oficial? ¿El valor máximo de venta que tenga fijado administrativamente? ¿El valor de mercado? La cuestión es de suma importancia pues de ello depende que la liquidación de la sociedad de gananciales sea equitativa y permita una atribución de lotes iguales a ambos ex cónyuges.

I. ¿Qué es la Referencia catastral?:

La Referencia Catastral es el código de identificación de los bienes inmuebles. Cada bien inmueble tiene asignada una referencia catastral que permite situarlo inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro. Está compuesta de veinte caracteres (números y letras) tanto para los inmuebles rústicos como para los urbanos, aunque presenta algunas diferencias.

Es usada con frecuencia por Hacienda. Por ejemplo, al cumplimentar las autoliquidaciones por Transmisiones Patrimoniales o Sucesiones y Donaciones de bienes inmuebles, se le exige consignar la Referencia catastral de los mismos.

La referencia catastral de los bienes inmuebles urbanos.

La referencia catastral de los bienes inmuebles urbanos consta de veinte caracteres. De los veinte caracteres, los siete primeros identifican la finca o parcela, los siete siguientes indican la hoja de plano donde se ubica, los cuatro siguientes identifican el piso o local dentro de la finca y, finalmente, los dos últimos son caracteres de control que permiten conocer si los dieciocho anteriores son correctos, impidiendo (o detectando) errores de grabación.

Trataremos en este artículo qué pasa con la atribución del uso de la vivienda familiar por divorcio, si se inicia una convivencia con otra persona

La atribución del uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges es una de las principales consecuencias de la separación y el divorcio, tal y como hemos explicado con detalle en nuestro artículo ‘Atribución del uso de la vivienda familiar por decisión judicial’. Es una medida muchas veces incomprendida y sentida como injusta por el cónyuge privado del uso, sobre todo si es el titular registral de la misma.

Es muy normal que transcurrido algún tiempo desde el divorcio el ex cónyuge que disfruta de la vivienda familiar inicie una nueva relación de pareja y decida convivir con ella en el mismo domicilio familiar sin volver a celebrar un nuevo matrimonio.

Igualmente normal es que el ex cónyuge que se ha visto privado del uso de la vivienda familiar, al tener noticia de la convivencia de su ex pareja con otra persona en el que fue el domicilio familiar, del que muchas veces es propietario único, ponga el grito en el cielo e inmediatamente se pregunte si tiene que tolerarlo. No son pocos los que directamente acuden a su abogado para que ‘haga algo’. Se reavivan todas las emociones negativas vividas durante el proceso de divorcio, a veces muy traumático, se cruzan llamadas de teléfono, mensajes amenazadores y en definitiva, el ex cónyuge que disfruta de la vivienda con su nueva pareja termina llamando también a su abogado para hacerle la misma pregunta:

 ¿Puede perderse el derecho de uso de la vivienda familiar por convivir con una nueva pareja en ese mismo domicilio?  

En caso de divorcio, ¿quién se va y quien se queda en la vivienda familiar?

En todo caso de divorcio la ley obliga a los jueces a establecer en su sentencia una serie de normas de obligado cumplimiento por ambos cónyuges y cuya finalidad es regular la nueva situación personal creada tras la extinción del matrimonio. Se trata así de prevenir en la medida de lo posible que ninguno de los ex-cónyuges y sobre todo los hijos menores, si los hay, resulten perjudicados en sus derechos.

Una de las decisiones que hay que tomar cuando se vende una vivienda es el precio que se va a poner en la escritura de compraventa. Todo el mundo sabe que cuanto más bajo sea ese precio menor será la cantidad que habrá que pagar a Hacienda, y por eso, digámoslo sin paños calientes, raro es el caso en el que el precio reflejado en la escritura de compraventa coincide con el precio efectivamente pagado por el comprador. Entonces, ¿por qué no poner en la escritura un precio bajísimo?

En estos tiempos de crisis, en que la cuota de la hipoteca se nos hace cuesta arriba, mas de uno se ha planteado esta pregunta.

Bien, la respuesta es que SI, pero, con matices, me explico:

Como ya anunciaba el termino correcto es “Dacion en Pago”, y la misma, como tal, no es mas que un acuerdo entre las partes (el Banco o entidad financiera), y tu (el “hipotecado”, o titular de un crédito del carácter que sea.)

O sea, que se trata de una propuesta al Banco que este, previo estudio a tal efecto, en que es pieza esencial la realización de una nueva tasación de la vivienda que habrás de pagar tú, ha de aceptar o no, por la que en pago de tu deuda, le atribuyes el inmueble.

Si está Vd. teniendo dificultades para pagar su préstamo hipotecario a interés variable no deje de comprobar si le están aplicando una cláusula suelo al revisar el tipo de interés, y si es así, sepa si dicha cláusula suelo es abusiva y puede reclamar frente a su entidad de crédito que se la elimine, que le apliquen la bajada del euribor directamente y que le reembolsen todo lo que le han cobrado de más.

Con el Euribor por debajo del 1% esto puede suponer una disminución importante de la cuota mensual del préstamo hipotecario y el reembolso de miles de euros, algo que seguro aliviará sus dificultades económicas.

En este artículo vamos a explicar cómo identificar a los agentes intervinientes en la edificación de su vivienda para interponer una reclamación por defectos constructivos contra ellos.

¿Se ha encontrado en su casa recién adquirida con humedades, fisuras, mala terminación o cualquier otro defecto constructivo o de terminación?  El primer paso para iniciar una reclamación es identificar a los Arquitectos que hicieron el Proyecto y que asumieron la Dirección Facultativa de la obra, a la empresa constructora si es distinta de la promotora, y al técnico que asumió la Dirección de Ejecución, es decir, el primer paso es identificar a los denominados por la Ley de Ordenación de la Edificación como ‘Agentes Intervinientes en la Edificación’ pues a ellos será a quienes habrá que dirigir la reclamación.

En este artículo le explicamos cómo identificarlos, lo cual a veces no es fácil. Una vez los haya identificado, deberá seguir las instrucciones que le explicamos en artículo ‘Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos’ para conseguir que le indemnicen por los daños que padece.

¡Subastan mi casa!, ¿me queda alguna opción para salvarla, sin tener que pagar el total de la hipoteca?

La pregunta que nos hacemos, desgraciadamente bastante común a día de hoy y que sabemos causa desasosiego e intranquilidad ofrece la siguiente respuesta tranquilizadora.

Visto el interés generado por el primer articulo escrito al respecto, venimos a continuar ahondando en la materia, agradeciendo en primer lugar vuestras dudas, y mensajes a todos aquellos que nos las habéis mandado. Eso, si, señalar que ambos artículos, van dirigidos no a los juristas, sino al ciudadano, preocupado por el tema, por lo que intentaré una vez mas, que el mismo sea ameno, y sobre todo, que es lo que mas nos importa a los articulistas de esta pagina, útil y didáctico.

Lo hemos dividido en dos partes: A) Aclaraciones derivadas de las consultas recibidas; B) Actualidad.

¿Quién firma el contrato de compraventa y la hipoteca? 

Si tiene Vd. pareja y tiene pensado comprar una vivienda, piense con calma antes de firmar nada quién va a ser titular del contrato de compraventa y del contrato de préstamo hipotecario pues es una decisión con numerosas consecuencias prácticas, como veremos a continuación.

Muchas personas no se dan cuenta de ello hasta que se tienen que enfrentar con dichas consecuencias. Recibimos entonces numerosas consultas sobre la manera más económica de realizar un cambio de titularidad de una vivienda y siempre tenemos que dar la misma respuesta. No existe una manera económica de realizar un cambio en la titularidad de la vivienda pues en general cabe decir que el cambio exige formalizar una donación o una compraventa en escritura pública, operaciones ambas gravadas con impuestos y que deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad.

Por lo tanto, si tiene Vd. pareja y tiene pensado comprar una vivienda, piense bien cuáles son sus intereses antes de decidir sobre la titularidad.

En el Catastro Inmobiliario se deben inscribir, mediante declaración obligatoria de sus propietarios, todos los bienes inmuebles rústicos y urbanos. Con los datos que figuran en las inscripciones catastrales, la Dirección General del Catastro asigna el valor catastral para varios impuestos y forma cada año los Padrones del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que contienen los siguientes datos: nombre y apellidos del propietario, N.I.F., domicilio, situación del inmueble, referencia catastral, valor catastral y base liquidable.

La información catastral, como veremos,  tiene relevancia fiscal de cara a los siguientes impuestos:

• Impuesto municipal sobre Bienes Inmuebles
• Impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
• Impuesto sobre el Patrimonio
• Impuesto sobre sucesiones y donaciones y sobre transmisiones patrimoniales.

¿Me debe preocupar el IBI al comprar una vivienda de segunda mano?

A la hora de comprar una vivienda de segunda mano, o incluso una plaza de garaje, es muy conveniente solicitar al vendedor los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de los cuatro años anteriores a la compra del inmueble que acrediten que dicho impuesto se ha pagado.

La razón de ser de esta solicitud es que, de acuerdo con la normativa de este impuesto, los bienes inmuebles sobre los que recae quedan afectos al pago de las cuotas en caso que el contribuyente, obligado al pago de dichas cuotas, no lo haya pagado.

La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo publicada en el BOE de 29 de mayo de 2007 y en vigor desde el 1 de julio de 2007, en su artículo 19 establece literalmente:

"Artículo 19. Declaración de obra nueva.

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Cinco consejos prácticos de abogados especialistas en vivienda al comprador de vivienda sobre plano. Más vale prevenir que curar

En nuestra experiencia profesional como abogados son numerosos los casos en los que si el comprador de vivienda sobre plano hubiera actuado preventivamente con diligencia podría haber defendido sus intereses de manera mucho más efectiva que cuando el problema ya se ha producido y encima se actua sin el asesoramiento de los profesionales expertos en vivienda. Para evitar esto nos hemos propuesto elegir cinco de entre los muchos consejos que cabe dar a quien se ha embarcado en la compra de una vivienda en construcción, para prevenir los problemas que con más frecuencia llegan al despacho. En este artículo se los planteamos de manera breve y sencilla. Si Vd. ha firmado ya un contrato privado de compraventa de vivienda sobre plano este artículo le interesa. Más vale prevenir que curar.

Una de las posibles alternativas a la compra de una vivienda de renta libre en el mercado es la participación en una cooperativa de vivienda. Su régimen fiscal protegido supone un gran ahorro.

La construcción de viviendas puede efectuarse por cooperativas de trabajo asociado constituidas por albañiles y otros profesionales del sector y por cooperativas de consumidores, es decir, por personas necesitadas de este bien primario que se asocian, organizan y contratan con los profesionales que construyen sus viviendas. Estas últimas son las genuinas cooperativas de viviendas, legalmente facultadas para adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades sean necesarias para el cumplimiento del fin social.

Objeto de la Cooperativa

El objeto de la cooperativa de viviendas consiste en:

• a)  Proporcionar pisos y locales a los socios. Cosa que puede hacerse bien transmitiendo la propiedad a los socios, constituyendo el régimen de propiedad horizontal y desapareciendo desde ese momento; bien transmitiendo sólo el uso y disfrute y reteniendo el dominio la cooperativa.

• b)    Conservación y administración de las viviendas y locales, edificaciones, instalaciones y servicios complementarios. Los servicios comunes se prestan a través de la cooperativa, como por ejemplo zonas ajardinadas, deportivas, garajes comunitarios, piscinas, restaurantes integrados en la urbanización, calefacción o recogida de basuras.

• c)    Rehabilitación de viviendas, locales, edificaciones e instalaciones complementarias.

Socios

Sólo pueden ser socios de las cooperativas de vivienda las personas físicas que precisen alojamiento para sí o para sus familiares, y las personas jurídicas que sean entes públicos, cooperativas o entidades sin ánimo de lucro mercantil, pero solo con relación a locales.

El socio puede dejar de serlo por dos causas:

• a)    Baja. En este supuesto se deducen de sus aportaciones para la financiación de la vivienda o local las cantidades que señalen los estatutos, que nunca puede exceder del 50%.

• b)    Transmisión de los derechos. En este caso surge un derecho de preferente adquisición a favor de los socios expectantes, siempre que la persona a quien se transmite no sea ascendiente o descendiente, se realice por acto inter vivos y antes de cinco años desde la fecha del otorgamiento de la cédula de habitabilidad o documento que lealmente lo sustituya.

Cauces de Reclamación en caso de conflicto con nuestra entidad bancaria a causa de la Hipoteca

No se conforme con las explicaciones que le pueda dar el Director de su Sucursal Bancaria. Si no está conforme con alguna actuación de su banco siga los consejos que le explicamos en este artículo.

Hoy en día es ineludible la contratación de alguno de los muchos productos o servicios que nos ofrecen las entidades bancarias. Generalmente todos empezamos abriendo una cartilla o una cuenta corriente para confiarle al Banco nuestros ahorros y terminamos, a la inversa, solicitando que nos preste dinero para financiar la compra de nuestra vivienda, un dinero que pasaremos luego el resto de nuestra vida devolviendo. Es el préstamo hipotecario.

Pues bien, precisamente debido a la contratación del préstamo hipotecario, su modificación o subrogación están aumentando hoy en día considerablemente los conflictos entre clientes y entidades bancarias a causa de acciones u omisiones perjudiciales o engañosas, un mal funcionamiento del servicio, tardanzas, desatenciones o incluso flagrantes infracciones de la normativa, los usos y las buenas prácticas bancarias. Nos encontramos con la aplicación incorrecta de los tipos de referencia pactados, con disconformidad con las nuevas cuotas aplicadas después de la revisión del tipo de interés del préstamo hipotecario, con la aplicación de cláusulas de redondeo al alza de tipos de interés, con cláusulas limitativas del tipo de interés, cláusulas suelo, cobro de comisiones o gastos improcedentes por posiciones deudoras vencidas o por cancelación anticipada en préstamos a interés variable, gastos de tasación, gestoría, imposición de subrogaciones hipotecarias…

¿Qué podemos hacer además de sentirnos como David frente a Goliath? En muchas ocasiones contratar un abogado resultaría ineconómico porque sería más caro el collar que el perro. ¿Tenemos que conformarnos? No.

 En los últimos tiempos, está en boga, más que en otras épocas, la discusión acerca de qué es más conveniente: la vivienda en propiedad o en alquiler.

Los que están a favor del alquiler sostienen que el gasto en vivienda es mucho menor, ya que no hay que pagar Impuestos sobre la Vivienda, como son el IBI y la Basura, los gastos de mantenimiento corren de cuenta del arrendador, no hay que hacer inversión en muebles si la vivienda es amueblada y se puede gozar de mayor flexibilidad geográfica.

Los detractores del alquiler defienden que toda inversión que se hace en la vivienda es recuperable y que incluso se puede obtener un gran lucro con la venta de la misma. Al margen de que esta afirmación hoy por hoy sea discutible,  uno de los alicientes que puede tener el hecho de ser propietario es la posibilidad de obtener la comúnmente conocida hipoteca inversa o bien una renta vitalicia.

La cláusula de tipo de interés mínimo en los préstamos hipotecarios a interés variable

En la actual situación financiera en la que nos encontramos, nos estamos empezando a familiarizar con términos que antes nos sonaban vagamente o que ni siquiera sabíamos que existían. Uno de ellos es el del suelo hipotecario. Se trata de una cláusula incluida en algunos préstamos hipotecarios con tipos de interés variable según la cual el tipo de interés a pagar por el prestatario nunca podrá ser inferior al porcentaje que la entidad establece como suelo.

La mayoría de las personas desconocen si su préstamo hipotecario tiene suelo. A veces las entidades al conceder el préstamo han “olvidado” mencionarlo, lo han indicado pero no han explicado las posibles consecuencias de su aplicación en una fase bajista de los tipos de interés, o bien, a pesar de haber sido informado, el prestatario ha decidido aceptar las condiciones pensando que una bajada tan pronunciada del tipo de interés no sería posible. Pues lo ha sido. De hecho, en los últimos siete meses el Euribor ha descendido más de 3.5 puntos. Y hoy que el Euribor ha cerrado la media de abril en el 1.77% y los suelos se suelen establecer en el 3%, muchas personas se han encontrado con la desagradable sorpresa de que su cuota hipotecaria no se ha visto disminuida en la cuantía esperada.

Trataremos de responder a la pregunta ¿Qué debe saber antes de comprar una vivienda?

La adquisición de una vivienda es generalmente una de las decisiones más importantes que puede tomar una familia en el plano económico. En estas breves notas le ponemos sobre aviso sobre aquellos aspectos que no debe dejar de considerar para evitar futuros problemas.

Una máxima en Derecho, y en el sentido común al que siempre aluden nuestros mayores, es la de “no firmar sin leer”, pues bien, la misma, cobra más importancia todavia, cuando en las modificaciones legislativas, que venimos sufriendo, se introducen posibilidades como la que establece el  “Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacion del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero”, en su articulo 9.

Y es que, dice dicho articulo:

Articulo 9. Ampliacion de hipoteca.

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasacion inicial en mas de un 20%, y con ello se superasen, en funcion del principal pendiente de amortizar, los limites  a que se refiere el articulo 5.1, la entidad acreedora, previa tasacion realizada por una sociedad homologada independiente, podrá exigir del deudor la ampliacion de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relacion exigible entre el valor del bien y el prestamo o credito que garantiza.

En el caso de que el deudor sea una persona fisica, el desmerecimiento al que se refiere el parrafo anterior deberá haberse mantenido durante el plazo de un año, a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable al que se refiere el articulo 21 el citado desmerecimiento.

El deudor, despues de requerido para efectuar la ampliacion,podrá optar por la devolucion de la totalidad del prestamo o credito o de la parte de este que exceda del importe resultante de aplicar a la tasacion actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantia del mismo.

Si dentro del plazo de dos meses desde que fue requerido para la ampliacion el deudor no la realiza ni devuelve la parte de prestamo o credito a que se refiere el parrafo anterior,se entenderá que ha optado por la devolucion de la totalidad del prestamo o credito, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.”

El mercado inmobiliario se está reactivando y la compra de vivienda en construcción, sobre plano, vuelve a cobrar actualidad según informan los medios.

Si va a optar por esta fórmula para la adquisición de su nueva vivienda siga estos consejos y prevendrá y evitará los principales problemas que presenta.

En nuestro artículo “Responsabilidad de bancos por falta de afianzamiento de anticipos a cuenta de vivienda” allá por 2014, ya advertíamos que surgía una oportunidad para los compradores sobre plano que se quedaron sin dinero y sin vivienda por culpa de la crisis. 

Dábamos cuenta de que en los juzgados de primera instancia y en algunas Audiencias Provinciales como las de Burgos o Castellón se estaba abriendo paso una línea de interpretación del art.1 de la Ley 57/78 sobre percepción de anticipos a cuenta del precio de la compraventa que suponía una oportunidad de recuperar su dinero para aquellas personas que pusieron su ilusión y su dinero en adquirir una vivienda sobre plano y que con la llegada de la crisis vieron como la promotora paralizaba la obra, no les entregaba la vivienda y no les devolvía el dinero, y que en ese momento descubrieron que no tenían el aval o seguro exigido por ley en garantía de las cantidades entregadas, y que en definitiva se quedaron sin vivienda y sin dinero. Los juzgados y tribunales empezaban entonces a interpretar el art.1 de la Ley 57/68 en el sentido de condenar a los bancos a devolver a los compradores los anticipos ingresados en las cuentas bancarias del promotor por no asegurarse de que había constituido el aval o seguro obligatorio en garantía de su devolución.

Pues bien, los casos han ido llegado al Tribunal Supremo, que ha tenido así oportunidad de pronunciarse.

Es sabido que una de las primeras consecuencias de la crisis financiera de 2007-2008 fue la paralización de un gran número de las promociones que el boom inmobiliario había propiciado lo que dejó a muchos compradores sobre plano sin vivienda y sin el dinero anticipado a cuenta del precio. Y es que a la paralización de las obras por insolvencia de los promotores se sumó la falta de afianzamiento de los anticipos, es decir, el incumplimiento por el promotor de la obligación de garantizar la devolución de lo anticipado por el comprador por medio de una póliza de seguro o un aval, como ordena la Ley 57/68.

¿Es posible a pesar de todo que estos compradores recuperen dichas cantidades de miles de euros por familia? Sí.

Son muchísimas las parejas que una vez iniciada su relación deciden adquirir una vivienda en propiedad y financiar la compra con un préstamo hipotecario a pagar en muchos años, tantos como ambos piensan que va a durar su amor.

Pero el amor se termina, llega el divorcio o la ruptura de la pareja y surge entonces el problema de la vivienda, y, sobre todo, del préstamo hipotecario.

El pasado 21 de enero de 2017 fue publicado en el BOE el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

Este Decreto habilita un cauce extrajudicial sencillo y ordenado, voluntario, para que el titular de un préstamo hipotecario con cláusula suelo pueda acordar con su entidad de crédito la nulidad de dicha estipulación y la devolución de los intereses cobrados indebidamente. Veamos en qué consiste.

Mediante sentencia de 21 de diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea viene a enmendar la plana a nuestro Tribunal Supremo y a establecer que en caso de que se declare la nulidad de una cláusula suelo la entidad prestamista está obligada a devolver todos los intereses cobrados en aplicación de la misma desde la firma del contrato y no desde el 9 de mayo de 2013 como había establecido nuestro más alto Tribunal -haciendole un gran favor a las entidades bancarias- en su sentencia de 21 de marzo de 2015.

Esta sentencia vuelve a reforzar los derechos de los consumidores y usuarios y viene a representar una muestra más de que los mayores avances en esta dirección siempre se han conseguido merced a la intervención de las instituciones supranacionales europeas, pues tanto nuestro poder legislativo como nuestro poder judicial tienen una pertinaz tendencia a proteger más los intereses de las entidades bancarias que los de los consumidores.

El presente artículo sobre la situación actual de los desahucios hipotecarios y las soluciones transitorias que se están aplicando por los tribunales viene a complementar el anterior, titulado Cláusulas abusivas y suspensión de procedimientos judiciales. Es una reflexión jurídica. Si lo que desea es suspender su procedimiento hipotecario, vaya directamente al final del artículo y podrá descargar gratuitamente el modelo de escrito que necesita presentar en el juzgado.

Si Vd. ha sido demandado por su banco por no haber pagado el préstamo hipotecario, sepa si puede solicitar o no que no le echen de su casa como mínimo hasta el 15 de noviembre de 2014. Le explicamos de manera sencilla cuáles son los requisitos que debe cumplir para beneficiarse de ese derecho, establecido en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos ha venido a regular una posibilidad de dación en pago de la vivienda para saldar el préstamo hipotecario.

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos   ha venido, según dice, a paliar uno de los efectos más dramáticos de la crisis, los desahucios por impago del préstamo hipotecario. Miles de familias han tenido que dejar su vivienda por no poder pagar las cuotas del préstamo. Muchas otras se encuentran actualmente inmersas en un procedimiento ejecutivo que terminará en subasta y adjudicación de la vivienda al banco. Si ese es su caso, ¿puede Vd. beneficiarse de estas nuevas medidas? Veamos para empezar cuáles son estas medidas y luego qué requisitos debe vd. cumplir para poder beneficiarse de ellas.

 La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica ha llevado a cabo la reforma de diversas normas tributarias, entre las que se encuentra el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Son diversas las modificaciones del régimen del IRPF introducidas por esta norma. Entre ellas se encuentra la eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual con efecto a partir del día 1 de enero de 2013.

Además, si Vd. ha depositado dinero en cuentas ahorro vivienda con anterioridad al 31 de diciembre de 2012 y se ha practicado alguna deducción por este motivo en el IRPF de 2011,  deberá "devolver" la deducción añadiéndola a su cuota líquida a pagar en el IRPF de 2012, eso sí, sin intereses.

El pleno del Tribunal Supremo en su sentencia de 25 de febrero de 2015 ha venido a zanjar la polémica judicial respecto a los efectos retroactivos de la declaración de nulidad de una cláusula suelo aclarando que desde el 9 de mayo de 2013 fecha de su anterior sentencia ningún Banco -ni consumidor- puede alegar desconocimiento de lo que significa una cláusula suelo y ni de las exigencias de transparencia que han de cumplirse -o haberse cumplido- en el proceso de contratación del préstamo que la incluya, para ser válida, por lo tanto, que a partir del 9 de mayo de 2013 desaparece la buena fe que justificó la declaración de irretroactividad contenida en dicha sentencia, y que por lo tanto, en definitiva, en las sentencias que se dicten a partir de ahora, en las que se declare la nulidad de una cláusula suelo, el banco sólo vendrá obligado a devolver los intereses de más pagados a partir del 9 de mayo de 2013. Transcribimos a continuación la sentencia de 25 de febrero de 2015, la cual contiene además un voto particular:

El CGPJ ha hecho pública mediante nota de prensa del pasado día 23 de octubre la Sentencia del pleno del Tribunal Supremo de 8 de septiembre de 2014 que declara nula la cláusula suelo de varios préstamos hipotecarios de Caja Segovia.
En esta nueva sentencia nuestro más alto tribunal establece con mayor precisión cuándo cabe considerar como abusiva una cláusula suelo, por no superar el denominado “control de transparencia”. No se aparta de la doctrina ya establecida en su conocida sentencia de 8 de mayo de 2013, sino que viene a reforzarla.

¿Desea Vd. que le eliminen la cláusula de tipo de interés mínimo de su préstamo hipotecario, es decir, su cláusula suelo? Le explicamos qué es lo que debe hacer, y le facilitamos un formulario que le servirá de modelo para iniciar los trámites por Vd. mismo.

Comentábamos en nuestro anterior artículo sobre cláusulas suelo, redactado en el año 2012, que el resultado de la reclamación ante los tribunales era imprevisible ya que las Audiencias Provinciales estaban divididas. Pues bien, la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2013 vino a poner orden en la cuestión y dejó claro cuándo cabe considerar que una cláusula suelo es nula.

En el caso de los consumidores y usuarios (no de las empresas) que suscribieron su préstamo para adquirir su vivienda habitual los criterios de transparencia exigidos por el Tribunal Supremo en dicha sentencia para admitir como válida la cláusula suelo rara vez eran cumplidos por las entidades bancarias, por lo que cabe decir que en la mayoría de dichos préstamos hipotecario la cláusula suelo es nula. 

Nuevamente viene el Tribunal de Justicia de la Unión Europea a elevar el listón de protección de los consumidores y usuarios más allá de lo dispuesto por nuestra legislación nacional. En este caso, respecto a los intereses moratorios abusivos incluidos en préstamos con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

La sentencia, dictada por la sala primera del TJUE el pasado día 21 de enero de 2015, viene a dar respuesta a varias cuestiones prejudiciales acumuladas planteadas por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Marchena, en Sevilla en el curso de varios procedimientos de ejecución hipotecaria seguidos por Unicaja y La Caixa en los que hay previstos unos intereses moratorios superiores al 18% y al 20% que considera abusivos. La cuestión que el juez somete al TJUE es, dicho sea en términos coloquiales, qué debe hacer frente a dichos intereses moratorios que él considera abusivos, ya que lo dispuesto por la legislación española es que debe moderarlos  recalculándolos al triple del tipo del interés legal, y en cambio lo dispuesto por la legislación comunitaria es que debe eliminarlos.

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

El 15 de mayo ha entrado en vigor la Ley 1/13, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que no hace más que recoger con rango de ley las medidas de suspensión del desahucio hipotecario ya adelantadas por el gobierno en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y llevar a cabo alguna reforma puntual de las leyes de Enjuiciamiento Civil, Hipotecaria y otras, así como acomodar la legislación a las exigencias de la Directiva 93/13/CEE de protección al consumidor frente a las cláusulas abusivas, puestas de manifiesto por la sentencia de 14 de abril de 2013 del TJUE.

Veamos las novedades más interesantes.

¿Se acabaron los desahucios promovidos por los Bancos? La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de abril de 2013 aplicando la Directiva 93/13 CEE sobre protección a los consumidores frente a cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios en curso de ejecución ha desatado un aluvión de comentarios y de expectativas que no se ajustan a la realidad.

Si lo que Vd. espera es que no ejecuten su hipoteca y evitar el desahucio  a pesar de no pagar las cuotas del  préstamo, olvídese.

Lo que viene a decir la sentencia es que la legislación procesal española vulnera la Directiva de Protección a los Consumidores porque no permite suspender el procedimiento de ejecución hipotecaria mientras se dilucida, en otro procedimiento o en el mismo, si alguna de las cláusulas del préstamo –con incidencia en la ejecución- es abusiva o no.