En sentido literal, subrogar quiere decir sustituir una cosa por otra. En sentido jurídico es la acción de sustituir una persona -física o jurídica- por otra, lo cual tiene lugar en ámbitos muy diversos. No siempre está autorizado por la ley, y en cada caso exige el cumplimiento de ciertos requisitos.
Sirvan de ejemplo para entenderlo mejor, los frecuentes supuestos de subrogación en los arrendamientos urbanos y de subrogación hipotecaria.
En el primer caso, en el contrato de arrendamiento tenemos el arrendador, por un lado, y el arrendatario, por otro. Pues bien, si por ejemplo el propietario arrendador vende el piso arrendado, entonces el comprador y nuevo propietario se dice que se subroga en la posición del arrendador: El contrato de arrendamiento sigue intacto y tiene que cumplir las mismas obligaciones y tiene los mismos derechos que tenía el anterior propietario arrendador. Le sustituye. Lo mismo que si el arrendatario fallece y alguno de los hijos que convivía con él se subroga en su posición y continua con el arrendamiento en las mismas condiciones. Se dice que se subroga en la posición de arrendatario.
En el segundo lugar, hay que tener presente que la hipoteca no es más que la garantía de un préstamo. Es decir, que en realidad y para comprenderlo mejor, hablamos de un contrato de préstamo en el que por una parte tenemos al que presta el dinero (acreedor) y por otra al que lo debe (deudor). El acreedor suele ser una entidad bancaria. Pues bien, la subrogación hipotecaria consiste en la sustitución del acreedor o del deudor. Así de sencillo.
La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios reguló en su día la subrogación hipotecaria del acreedor, de manera que el cambiar de Banco, para entendernos, es un derecho del deudor. Si lo solicitamos, el Banco está obligado a hacerlo. En la práctica el nuevo Banco paga lo que le debemos al antiguo, y desde ese momento pasa a convertirse en nuestro acreedor. Nosotros seguimos siendo deudores de un préstamo hipotecario, pero en mejores condiciones (se supone que cambiamos para mejorar, no para empeorar).
Por otro lado también es frecuentisima la subrogación hipotecaria del deudor. Nos referimos a la que tiene lugar cuando el comprador de una vivienda se compromete a sustituir al promotor en el préstamo hipotecario que adeuda. Seguimos hablando de sustituciones. En este caso sigue habiendo un acreedor (un Banco) y un deudor (el promotor). El Promotor pidió el préstamo en su día para conseguir el dinero necesario para construir. Cuando vende las casas o pisos, acuerda con los compradores que sean ellos los que terminen de pagar dicho préstamo subrogándose en la posición de deudor del mismo, por el importe que le corresponda despues de dividir la deuda entre todos los compradores. Es decir se sustituye un deudor (el Promotor) por muchos deudores (los compradores). Generalmente se pacta que la subrogación tenga lugar en el mismo acto de otorgamiento de la escritura de compraventa.
