Recibo muy a menudo consultas preguntando qué hacer si “El casero no me devuelve la fianza” o si “El arrendador se ha quedado parte de la fianza” así que voy a intentar dar una respuesta útil y consejos prácticos para prevenir los problemas con la fianza de alquiler. Explicaré cuándo puede el arrendador retener la fianza de alquiler, de qué daños responde el inquilino, cuál es la mejor manera de poner fin al contrato de arrendamiento una vez vencido el plazo pactado, qué pasa si el arrendador y el arrendatario no se ponen de acuerdo y finalizaré dando consejos prácticos para el arrendador y consejos prácticos para el arrendatario.
¿Cuándo puede el arrendador retener la fianza de alquiler?
El arrendador puede retener en parte o en todo el importe de la fianza cuando el inquilino ha entregado las llaves de la vivienda y ha dejado incumplida alguna de las obligaciones derivadas del contrato de alquiler, que son las siguientes:
- El cuidado y conservación de la vivienda, debiendo indemnizar por los daños y menoscabos que presente cuando la devuelve.
- El pago del precio, es decir, de la renta y de las demás cantidades que asumió o correspondan al arrendatario.
En ambos casos es necesario:
- Que se hayan entregado las llaves o de algún otro modo se haya puesto fin al contrato de alquiler, por ejemplo por medio de un desahucio y un lanzamiento, no se puede retener en parte o en todo el importe de la fianza mientras el contrato no esté terminado.
- Que se trate de cantidades vencidas y líquidas. En caso de rentas de alquiler es fácil. Pero si se trata de daños imputables al inquilino el coste de reparación ha de estar liquidado y acreditado con facturas. En el caso de recibos por suministros es necesario disponer de los recibos o facturas con importes exactos y correspondientes a periodos durante los cuales el alquiler estuvo vigente. En el caso de indemnizaciones por resolución anticipada, han de estar previstas en el contrato o por ley en una cantidad exacta. De lo contrario no son compensables.
¿De qué daños responde el inquilino?
Responde de todo daño o menoscabo de la vivienda que no se deba al mero paso del tiempo y al uso ordinario de la misma y de todos sus elementos. Esta es la clave para analizar cada caso concreto.
Veamos unos ejemplos, para comprenderlo mejor:
El inquilino no debe responder de los siguientes desgastes, debidos cuando son moderados- al mero uso o paso del tiempo:
- Suciedad, roces, ligeras manchas en la pintura de la vivienda. Salvo que se haya pactado expresamente en el contrato, no hay que devolver la vivienda recién pintada.
- Goteo de grifos.
- Rotura de cintas de persianas.
- Manchas de humedad en baños.
- Ligeros descuelgues o desencajamiento de mamparas de ducha.
- Holguras en cerraduras.
- Suciedad, salvo la debida a clara dejadez del arrendatario.
- Rotura de electrodomésticos por alcanzar su vida útil.
En cambio sí debería responder de daños que son debidos claramente a su culpa, salvo que demuestre que es ajeno a los mismos:
- Rotura o desaparición de mobiliario.
- Arañazos de animales en puertas.
- Daños debidos al uso incorrecto de electrodomésticos.
- Etcétera
Plazo para devolver la fianza.
Si el inquilino no ha incumplido ninguna de las anteriores obligaciones, el arrendador está obligado a devolver la fianza en el plazo de un mes desde que se haya puesto fin al contrato. De no hacerlo, deberá devolver además de la fianza los intereses que devengue a partir de esa fecha al tipo legal.
La mejor manera de poner fin al contrato
La mejor manera de poner fin al contrato es mediante un documento, firmado por ambas partes, en el cual se haga constar la terminación del contrato y que el arrendador recibe en el mismo acto las llaves de la vivienda tras haber tenido oportunidad de examinar el estado en el que se devuelve.
Las cantidades que pueda adeudar el arrendatario por incumplimiento de algunas de las obligaciones anteriormente reseñadas se deben liquidar expresamente en el mismo documento, o dejarlas expresamente mencionadas como pendientes de liquidación para un momento posterior. Por ejemplo, se puede hacer constar la salvedad de que se han detectado daños en un mueble en concreto, y acordar que una vez se repare se descontará de la fianza el importe de la factura de reparación y se devolverá el saldo restante, poniendo un plazo razonable para ello.
Si el arrendador declara que el arrendatario ha cumplido con todas las obligaciones del contrato le puede devolver la fianza en el mismo acto, renunciando en el mismo documento a reclamarle nada por ningún concepto.
¿Y qué pasa si arrendador y arrendatario no se ponen de acuerdo?
Si el arrendador retiene la fianza de alquiler, total o parcialmente, de manera injustificada al arrendatario no le queda más remedio que emprender acciones judiciales.
El primer paso es requerir por medio de burofax certificado y con acuse de recibo al arrendador la devolución de la fianza, y darle un plazo, breve, para que la entregue.
Si el arrendador no la devuelve, hay que acudir a un abogado para que la reclame judicialmente.
El arrendatario tendrá que demostrar que cuando entregó la vivienda no presentaba daño o menoscabo ninguno que no se debiera al mero paso del tiempo y al uso ordinario de la misma y de todos sus elementos.
El arrendador tendrá que demostrar que el importe de la fianza que ha retenido lo ha invertido en llevar a cabo reparaciones en la vivienda.
Quedará a criterio del juez valorar las pruebas que aporte uno y otro antes de decidir si el arrendador tiene que devolver la fianza en todo o en parte.
Consejos prácticos al arrendatario.
- Ojo con las estipulaciones que indican que todo se entrega en perfectas condiciones. Revisar que es cierto o quedará expuesto a que su reparación se descuente de la fianza.
- Si se reciben electrodomésticos viejos que funcionan pero tienen tal antigüedad que es previsible que agoten su vida útil durante el arrendamiento, conviene hacerlo constar.
- A lo largo de la vida del contrato dejar siempre constancia de que se comunica al arrendador el surgimiento de averías o de la necesidad de realizar reparaciones en la vivienda arrendada que no son debidas al desgaste propio del paso del tiempo y el mero uso.
- Dejar constancia de la fecha en que se entregan las llaves. Porque sólo a partir de ese momento nace la obligación del arrendador de devolver el saldo de la fianza.
- Entregue las llaves a la vez que se realiza una visita a la vivienda con el arrendador y en presencia de testigos que puedan dar fe del estado en que se entrega. A ser posible que no sean familiares o amigos: el portero, un agente de la propiedad inmobiliaria, un perito…
- Si la fianza es elevada y se sospecha que el arrendador puede caer en la tentación de no devolverla, puede ser conveniente preconstituir prueba de que la vivienda se entrega en perfecto estado. Para ello hay que acudir a un notario para que visite la vivienda, haga fotografías y levante acta, con las fotografías, de que todo está en orden, y luego depositar las llaves en la notaría para que sea allí donde las recoja el arrendador.
Consejos prácticos al arrendador.
- Incluya siempre en el contrato de arrendamiento un inventario detallado del mobiliario y enseres que se entregan con la vivienda, incluso valorado, y una cláusula que le faculte para retener de la fianza el importe de lo que falte.
- Describa con detalle el estado en el que se entregan los electrodomésticos, así como su marca, modelo y características, por su hay que reponerlo por otro similar.
- Pida siempre las mayores garantías posibles: Avales, fiadores, etc.
- Deje siempre constancia de que ha respondido a las solicitudes de reparación del arrendatario. Sea para reparar, sea para mostrar su disconformidad con que deba hacerlo por entender que es responsabilidad del inquilino.
- Si con posterioridad a recibir las llaves hay desperfectos, conviene preconstituir prueba de que exceden del desgaste debido al uso ordinario o al paso del tiempo. Como en el caso anterior puede valerse de testigos (portero, agente inmobiliario, peritos) o incluso un acta notarial si los daños son graves.
- Y si se va a retener dinero de la fianza, ha de coincidir con el importe de facturas en regla que acrediten la reparación realizada, y que en el concepto de la reparación se haga una descripción lo más minuciosa posible del daño/avería reparado, de modo que quede claro que no se ha debido al desgaste por el uso sino a un uso negligente.
- Si al recibir las llaves no ha comprobado el estado en el que recibe la vivienda, extienda recibo de las llaves pero haga constar que la fianza se devolverá una vez comprobado el mismo. Tiene un mes para ello.
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