Como sabrán, en la construcción de viviendas unifamiliares adosadas, se suelen hacer manzanas unidas entre ellas por su parte trasera, es decir, por los patios (patios individuales con su propio dueño independiente, sólo separados por muros medianeros). Hay unos patios más altos que otros porque una fila de casas de las que se encuentran unidas, está construida más alta que la otra debido a la orografía del terreno. Los de abajo tienen su acceso a dicho patio desde su cocina y los de arriba desde su cochera. Mi pregunta es: ¿Se puede, "LEGALMENTE", levantar el patio, en las casas de arriba, para acceder a él desde la cocina también, con el consiguiente aumento de metros de cochera en semisótano (bajo rasante - creo no computables) (aumento que igualaría a las cocheras de sus similares situadas más abajo) sin tocar medianería, aunque no estén de acuerdo los vecinos colindantes de abajo alegando perder iluminación natural y sentir claustrofobia? Nota: Los patios tienen unos 19 metros cuadrados cada uno.
La respuesta a su consulta requiere dos enfoques pues están comprometidos intereses tanto públicos como privados lo que brinda dos vías de actuación distintas pero igualmente prácticas.
Por un lado, desde el punto de vista administrativo, en defensa del interés público, toda edificación realizada en el municipio se tiene que acomodar al planeamiento urbanístico, tanto general como de desarrollo aprobado en el mismo. La ordenación establecerá, en este caso concreto de suelo urbano, cuál es la edificabilidad permitida, la regla de cómputo de la edificabilidad según la tipología constructiva, la ordenanza a la que se debe someter, etc.…Pida una cédula urbanística en el Ayuntamiento, referida a la vivienda donde se ha realizado la obra y conozca así con exactitud las normas urbanísticas que ha de respetar. Si no las respetase podría denunciar el hecho en su Ayuntamiento pues constituiría una infracción urbanística que podría incluso acarrear la sanción de derribo.
El enfoque administrativo tiene en cuenta la defensa del interés público pues la ordenación urbanística es un interés colectivo. A todos nos interesa el desarrollo ordenado y armónico de la ciudad. Si cada uno hiciera lo que quisiese la ciudad podría llegar a ser inhabitable. Piénsese, por poner ejemplos extremos, que en su parcela uno instalara una antena de 150 metros de altura, otro un rascacielos y un tercero un establo de vacas. ¿Le gustaría tener por vecinos a los tres en su vivienda unifamiliar? Hemos exagerado para hacer más evidente el interés general que defiende este enfoque del caso.
Por otro lado, desde el punto de vista privado y atendiendo al interés particular del vecino afectado por la edificación contigua, hay que considerar si la obra causa algún perjuicio sobre su derecho de propiedad. Desde este enfoque, hay que atender principalmente a si impone o vulnera alguna servidumbre. Es decidir si pretende imponer una limitación en el disfrute de la propiedad ajena o si vulnera alguna limitación en el disfrute de la propia que deba soportar.
Hay servidumbres de aguas, de paso, de medianera, de desagüe de edificios, de luces y vistas… En el presente caso, por lo que comenta, la cuestión radica en dilucidar si existe una servidumbre de luces y vistas. Para saber si existen servidumbres legalmente constituidas habrá que ir al Registro de la Propiedad y pedir una nota simple de las dos parcelas colindantes. En el Registro deben constar inscritas (al menos en este caso, de edificaciones relativamente recientes.). Si en el Registro de la Propiedad no consta ninguna servidumbre, entonces ni el vecino perjudicado tiene por qué soportarla ni el que hace la obra puede imponerla.
El régimen legal de la servidumbre de luces y vistas está previsto en los artículos 580 a 585 del Código Civil. De los mismos destacamos el 582 y el 583 que literalmente dicen:
“No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobe la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.”
La comprobación de si la obra expuesta integra el supuesto de hecho de la servidumbre de luces y vistas de la norma es una labor que requiere un examen del caso concreto que excede del alcance de este tipo de consulta pues requiere un informe pericial.
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