¿Qué pasa si alguien hace una obra en un elemento común o lo usa en exclusiva sin permiso de la Comunidad? ¿Algún vecino de su casa ha instalado un aparato de aire acondicionado en la fachada del edificio o en la azotea? ¿Algún vecino a llevado a cabo el cerramiento de su terraza con unos ventanales que rompen la uniformidad estética del edificio? ¿Algún vecino de su casa hace un uso exclusivo de una terraza que es de toda la Comunidad?
Si Vd. ha respondido que sí a alguna de las tres preguntas, entonces en su edificio se han producido obras o usos que afectan a elementos comunes de la Comunidad de Propietarios y que por lo tanto deberían haber sido previamente aprobados por unanimidad en la Junta General de Propietarios. ¿Qué no han sido aprobados? Entonces este artículo le interesa.
Las obras sobre elementos comunes o el uso privativo de un elemento común por un vecino requiere según la Ley de Propiedad Horizontal su aprobación por unanimidad por la Junta de Propietarios, debidamente convocada y constituida. No obstante es frecuentísimo que cada vecino haga de su capa un sayo y sin preguntar a nadie acometa una obra que por afectar a un elemento común requeriría autorización de la Comunidad. Los ejemplos más frecuentes consisten en el cerramiento de una terraza, en la instalación de la bomba de un aparato de aire acondicionado en la fachada exterior del edificio o en el uso privativo de una terraza común.
Si Vd. no está conforme con ello, lo primero que debe comprobar, consultando al administrador o al Presidente, es si la obra o el uso cuestionado ha sido aprobado en alguna Junta por unanimidad.
Si no lo ha sido, debe pedir al Presidente de la Comunidad que, en nombre de todos, requiera al vecino que está afectando sin permiso a elementos comunes para que a la mayor brevedad reponga la situación a su estado primitivo.
Si el vecino hace caso omiso del requerimiento del Presidente la única solución es acudir a la vía judicial para hacer efectiva la prohibición de realizar obras o atribuirse el uso privativo de elementos comunes sin contar con autorización de la Comunidad de Propietarios.
Ahora bien, esto hay que hacerlo sin dilación, en cuanto se tenga noticia de la obra o uso no autorizado. De lo contrario, si la Comunidad deja pasar el tiempo sin intervenir, es doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo -que debe ser acatada por todos los Juzgados de Primera Instancia-, que el silencio de la Comunidad de Propietarios, cuando se trata de una obra notoria, conocida, visible, pública, puede ser interpretado como consentimiento tácito, y por lo tanto la obra o el uso ya no podrán prohibirse. Ello con anterioridad a que se cumplan 15 años de la obra o uso inconsentido, pues a partir de dicho plazo prescribe en todo caso el derecho de la Comunidad a prohibirla.
En definitiva, la Comunidad no puede hacer dejación de sus derechos cuando de elementos comunes se trata y permitir que un tercero los utilice para su propio interés, ya que la situación será irreversible si deja transcurrir un plazo suficiente en silencio, pues ello se tiene por consentimiento tácito.
Adjuntamos una sentencia reciente recaída al respecto, para su divulgación y conocimiento general:
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 564/2009, de 16 de julio.Recurso 1007/2005.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia Nº 13 de los de Granada, conoció el juicio declarativo de menor cuantía nº 61/2003 , seguido a instancia de doña Isidora , frente a don Jesús Luis , sobre obligación de hacer.
Por la representación procesal de don Jesús Luis , se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado dicte sentencia por la que "se condene al demandado a reponer el patio de luces al estado que tenía antes de las obras de cerramiento efectuadas en dicho patio, con expresa imposición de las costas procesales".
Admitida a trámite la demanda y emplazado el demandado, por la representación procesal de don Jesús Luis , se contestó a la misma, y tras invocar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, terminó suplicando al Juzgado dicte sentencia por la que "se desestime íntegramente la demanda con absolución de mi mandante de todos los pedimentos de la actora, con expresa condena en costas a la actora en todos los casos".
Con fecha 17 de noviembre de 2003, el Juzgado dictó sentencia cuyo fallo dice: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales Dª Isidora , contra D. Jesús Luis , debo absolver absuelvo a mencionado demandado de las pretensiones en su contra deducidas. Y todo ello, sin hacer especial mención respecto del pago de las costas procesales; debiendo satisfacer cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad".
SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Audiencia Provincial de Granada dictó sentencia en fecha 24 de enero de 2005 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: La Sala ha decidido revocar la Sentencia dictada en 17-11-03 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de Granada y en su consecuencia, condenar al demandado a la reposición del patio de luces el estado que tenía con anterioridad a las obras de cerramiento de dicho patio, con imposición al mismo de las costas de la primera instancia, y sin hacer especial pronunciamiento en las de esta alzada".
TERCERO.- Por la representación procesal de don Juan María , se presentó escrito de preparación al recurso de casación y posteriormente de formalización, en base a un único motivo:
" Único .- El presente recurso presenta interés casacional, al vulnerarse la doctrina jurisprudencial de nuestro Tribunal Supremo que se contiene, entre otras, en las Sentencias de 23 de julio de 2004, 13 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1992 , en relación con la doctrina jurisprudencial de la seguridad en las relaciones contractuales, las del tráfico jurídico, la prohibición de ir en contra de los actos propios, las normas de la buena fe del Art. 7 del Código Civil y la tesis jurisprudencial en materia de propiedad horizontal de que hay consentimiento tácito de todos los copropietarios al dejar transcurrir un considerable periodo de tiempo desde que la obra se ejecutó sin haber efectuado impugnación de clase alguna".
CUARTO.- Remitidas las actuaciones a este Tribunal Supremo y personadas las partes, por Auto de esta Sala de fecha 25 de marzo de 2008 , se admite a trámite el recurso de casación, evacuado el traslado conferido y no personándose la parte recurrida, quedaron los autos pendiente de señalamiento del día y hora para la celebración de vista pública, o en su caso, para la votación y fallo.
QUINTO.- No habiéndose solicitado, por todas las partes personadas, la celebración de vista pública, por la Sala se acordó señalar, para la votación y fallo del presente recurso, el día dos de julio del año en curso, en el que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta ,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Los datos ha tener en cuenta para la resolución del presente recurso son los que siguen.
Por Isidora se presentó demanda de juicio ordinario contra Jesús Luis , mediante la que solicitaba se condenara al demandado a reponer el patio de luces existente en el edificio sito en el CAMINO000 nº NUM000 , al estado en el que se encontraba antes de que el demandado hubiera realizado las obras de cerramiento que actualmente existen, y que ejecutó sin contar con el consentimiento de la Comunidad de Propietarios. Frente a tal pretensión se opuso el demandado.
El Juzgado de Primera Instancia, considera probado que la obra cuya demolición se solicita, efectivamente, fue realizada sin el consentimiento unánime de la Comunidad, pero, dado que tiene una antigüedad superior a 20 años, periodo durante el cual ni la Comunidad ni los condóminos han mostrado oposición alguna a su realización, aprecia que existe un consentimiento tácito y unánime a la obra, por lo que desestima la demanda.
Formalizado el recurso de apelación, la Audiencia Provincial, valora que ciertas obras de ampliación de la cocina han podido realizarse en un tiempo inferior a 15 años, así como que no constan actos concluyentes e inequívocos tendentes a autorizar la realización de las obras, por lo que revoca la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, estimando la demanda.
SEGUNDO.- El único motivo en el que se funda el presente recurso, al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alega que la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que enuncia, invocando como vulnerado el artículo 7 del Código Civil .
Razona la parte recurrente que es doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las Sentencias de 23 de julio de 2004, 13 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1992 , la que expresa que equivale a un consentimiento tácito de la Comunidad de Propietarios el conocimiento de la realización de obras en el ámbito de la Propiedad Horizontal que hubieren precisado una autorización unánime cuando estas han sido conocidas y toleradas durante largo tiempo.
El motivo debe estimarse con las consecuencias que más tarde se dirán.
Y así es ya que en tales Sentencias, si bien se pone de manifiesto que el conocimiento no equivale, sin más, a un consentimiento, se determina que cabe interpretar como tal la inactividad de la Comunidad de Propietarios y de los propios integrantes de la Comunidad cuando, conocedores de la realización de obras que hubieran requerido el consentimiento unánime de todos ellos, se han mantenido en silencio durante un largo periodo de tiempo.
La Sentencia recurrida ha considerado probado que la demandada llevó a cabo unas obras consistentes en el cerramiento de un patio interior, siendo que, refiriéndose únicamente a la ampliación de la cocina, ésta ha podido ejecutarse en un periodo inferior a 15 años, aunque sin fijar con precisión su antigüedad. No contradice la Audiencia el hecho de que el cierre del patio tuviera la antigüedad indicada por el Juzgado de Primera Instancia, que la fijaba en torno a unos 20 años.
De esta manera, a pesar de que no quepa duda alguna de que las obras realizadas por la parte demandada afectan a un elemento común del edificio, por lo que exigían para su ejecución el consentimiento unánime de los propietarios manifestado en la correspondiente Junta (artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ), resulta claro en este caso que ello fue advertido y tolerado por la parte actora y por la Comunidad de Propietarios y, por consiguiente, tácitamente consentido, pues el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación, como precisan, entre otras, las Sentencias de esta Sala de fecha 23 de octubre y 5 de noviembre de 2008 . En el caso de autos, se aceptó desde su inicio el cerramiento del patio ejecutado por el demandado, sin que durante un largo período de tiempo se hubiera verificado impugnación alguna, lo que permite considerar la existencia de un consentimiento tácito y, por ende, conduce a la estimación del recurso de casación.
TERCERO.- Por lo expuesto, al estimarse fundado el recurso, conforme a lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se casará la resolución impugnada y resolverá sobre el caso, declarando lo que corresponda según los términos en que se hubiera producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia, sin hacer pronunciamiento en costas de conformidad con el artículo 398.2 de dicha Ley .
Así, aún cuando se haya determinado en la Sentencia recurrida que, "dado el plazo de ejercicio de acción real" y la inexistencia de actos concluyentes e inequívocos, así como que la obra de ampliación de la cocina pudo ejecutarse en tiempo inferior a 15 años, no es posible hablar de "consentimiento tácito unánime de la comunidad", lo cierto es que, en verdad, el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación, en este caso el cerramiento del patio por parte del demandado, sin que durante un largo periodo de tiempo se hubiera manifestado impugnación alguna pese a su notoriedad, como efectivamente así ha sucedido en el caso que se examina, ya que, como se dijo en el anterior fundamento, no ha sido contradicho por la Audiencia el hecho de que el cierre del patio tuviera la antigüedad indicada por el Juzgado de Primera Instancia, que la fijaba en torno a unos 20 años. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Que debemos declarar lo siguiente:
1º.- Haber lugar al recurso de casación por interés casacional interpuesto por don Jesús Luis contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Granada en fecha de 24 de enero de 2005 .
2º.- Casar la resolución recurrida.
3º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la presencia de consentimiento tácito en las obras realizadas unilateralmente por el titular de la vivienda en el patio de la Comunidad, habida cuenta de que del comportamiento de la parte actora y de la Comunidad de Propietarios resulta implícita su aquiescencia a tal situación, sin que durante un largo período de tiempo se hubiera efectuado impugnación alguna pese a su notoriedad.
4º.- Ratificar en su integridad el fallo de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 13 de Granada en fecha 17 de noviembre de 2003 .
5º.- No hacer pronunciamiento en costas por las ocasionadas en apelación y en este recurso de casación.
Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Roman Garcia Varela.-Jose Antonio Seijas Quintana .-Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- firmado y rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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