No puedo vender una vivienda y la tengo que alquilar. No puedo comprar una vivienda y me tengo que ir de alquiler. ¿Cómo funciona el IVA? ¿y el IRPF?
En los tiempos de crisis que corren, con grandes dificultades de financiación y un importante cerrojazo por parte de la banca a la concesión de hipotecas para la adquisición de viviendas, se está observando una tendencia hacia el alquiler de viviendas, tanto por parte de los que pretendían comprar y no les conceden el crédito, como por parte de los que querían vender, ya sean particulares o empresas, y no encuentran comprador.
Pues bien, la actividad económica de arrendamiento de viviendas, de acuerdo con el artículo 20.Uno.23ºde la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, está exenta del IVA.
Por tanto, si usted, como particular, está pensando en alquilar una vivienda para residir en ella, no soportará IVA en las cuotas de alquiler. A su vez, en función de la Comunidad Autónoma en que usted resida y alquile la vivienda, tendrá derecho a practicar una deducción por alquiler de vivienda habitual.
Igualmente, si tiene una vivienda disponible y la pretende alquilar, no tendrá que repercutir IVA, no incurriendo en obligaciones frente a la Hacienda Pública (no tendrá que darse de alta a ningunos efectos) salvo aquella relativa a declarar, en su declaración de la renta, las cantidades obtenidas por el arrendamiento como rendimiento del capital inmobiliario. Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario obtenido por el arrendamiento de un inmueble como vivienda se podrán deducir los siguientes gastos, a saber:
* Los intereses satisfechos por el préstamo hipotecario.
* Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas, esto es, el IBI (contribución), la tasa de basuras, etc.
* Los gastos de reparación y conservación (fontanería, electricidad, cambio de elementos necesarios de la vivienda, etc.)
* Las cuotas de la comunidad de propietarios.
* La amortización del inmueble, que será del 3% sobre el mayor del (i) coste de adquisición o (ii) valor catastral sin incluir el suelo.
El rendimiento neto así calculado se reducirá en un 50%, o en un 100% si el arrendatario (inquilino) tiene una edad comprendida entre los 18 y los 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo inferiores al indicador público de renta de efectos múltiples (7.231,80 Euros para 2008). Si fueran varios los arrendatarios (inquilinos) de una misma vivienda, esta reducción se aplicará en proporción a los rendimientos netos de cada uno de ellos. De este modo, si usted alquila un inmueble como vivienda, tributará, bien únicamente por el 50% de los rendimientos que obtenga, bien por nada si se cumplen los anteriores requisitos.
Por último indicar que si la vivienda está a nombre de una sociedad, el alquiler para uso de vivienda también estará exento del IVA, es decir, no se tendrá que repercutir IVA, si bien, la sociedad deberá emitir factura (sin IVA) y registrarla en el Libro-Registro de facturas emitidas como operación exenta.
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