Si el inquilino deja la vivienda antes de tiempo ¿tiene que pagar alguna indemnización al arrendador?

La regla general de los contratos es que una vez firmados ambas partes deben cumplir sus respectivas obligaciones de conformidad con lo pactado.

En el caso de los contratos de arrendamiento no es distinto.

En este artículo vamos a analizar qué sucede cuando el inquilino decide desistir del contrato antes del cumplimiento del plazo pactado. Es decir, cuando deja la vivienda antes de que se cumpla el plazo.

Daremos respuesta a una consulta que recibimos con mucha frecuencia: En caso de desistimiento del inquilino:

¿Tiene que pagar al arrendador todas las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir o no? 

Tratamos en esta ocasión de una de las excepciones más problemáticas a la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento suscrito con posterioridad al 1 de enero de 1995 a la que tiene derecho el arrendatario al menos hasta completar un plazo de vigencia de cinco años (tres si el contrato es posterior a junio de 2013), la cual hemos comentado en nuestro artículo ‘Duración de Alquileres posteriores al 1 de enero de 1995’.

Nos referimos al supuesto de que el arrendador haga constar en el contrato, de forma expresa, que antes de que transcurran cinco años va a necesitar la vivienda para sí mismo, para convertirla en su vivienda habitual.

NOTA: La  "Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios" ha introducido, entre otras, una novedad que afecta al presente artículo. La exclusión de la prórroga forzosa puede ser legítima no sólo en caso de necesidad del arrendador, tambien en caso de necesidad de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

NOTA 2: La  "Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas." ha modificado de nuevo el régimen de esta prórroga forzosa. Así pues, deberá tenerse en cuenta la fecha de la firma del contrato de alquiler para saber qué régimen es aplicable. La principal novedad en este caso es que no es necesario el requisito de que la previsión de necesidad se haya hecho constar en elcontrato, y que la vivienda se recupera en el plazo de dos meses.

Y decimos problemática pues en la práctica es el cauce utilizado por algunos arrendadores poco escrupulosos para tener la posibilidad de resolver el contrato y recuperar el piso antes de tiempo en claro fraude de ley.

Modelo de requerimiento para revisar la renta anualmente en la forma pactada en el contrato de alquiler. Útil cuando el contrato recoge un método de actualización de la renta distinto del clásico referido al IPC. Si no pactó nada, no le resultará útil. También puede ser utilizado en contratos posteriores al 1 de abril de 2015, pero sólo si el método de revisión ha sido pactado expresamente y es distinto del Indice de Garantía de Competitividad.

Modelo de requerimiento para revisar la renta anualmente conforme al IPC. Útil cuando en el contrato no se ha pactado ninguna forma de revisión o si se ha pactado explícitamente que sea conforme al IPC. Válido para contratos celebrados entre el 1 de junio de 2013 y el 1 de abril de 2015.

Modelo para notificar al arrendatario (inquilino) que el contrato de alquiler ha quedado extinguido por fallecimiento del arrendador, que no era propietario sino titular de un derecho de usufructo, y que si se desea continuar ocupando la vivienda ha de firmarse un nuevo contrato con nuevas condiciones.  Útil para el nudo propietario de una vivienda alquilada que al fallecimiento del usufructuario recupera de nuevo la plena propiedad del inmueble y desea continuar alquilándolo pero en unas condiciones distintas. Mediante este formulario comunica de manera fehaciente y profesional la extinción del contrato, para evitar que se prorrogue y tener que soportarlo durante todo el plazo de prórroga forzosa, y al mismo tiempo, ofrece un nuevo contrato con nuevas condiciones. Válido también para contratos posteriores al 6 de junio de 2013.

Modelo para notificar al arrendatario (inquilino) de local de negocio de renta antigua, al amparo del art.62.1º TRLAU64, la existencia de causa de denegación de la prórroga forzosa del contrato de alquiler consistente en necesidad de local del arrendador (casero). Útil para el arrendador (casero) de local de negocio de renta antigua, en contrato anterior al 1 de enero de 1995, que necesita el local de negocio para sí o para sus ascendientes o descendientes. El que aspire a ocupar el local de negocio debe hallarse establecido en actividad de comercio o industria con un año de antelación, cuando menos, a la fecha en que se practique el requerimiento. Además habrá que indemnizar al inquilino. Es conveniente realizar esta notificación por medio de una Comunicación fehaciente.

Modelo para notificar al arrendatario (inquilino) de vivienda de renta antigua, al amparo del art.62.1º TRLAU64, la existencia de causa de denegación de la prórroga forzosa del contrato consistente en necesidad del arrendador (casero). Útil para el arrendador (casero) de vivienda de renta antigua, en contrato anterior al 1 de enero de 1995, que necesita la vivienda para sí o para sus ascendientes o descendientes. Es conveniente realizar esta notificación por medio de una Comunicación fehaciente.

Mediante este documento se formaliza de modo profesional, en beneficio de ambas partes, la terminación anticipada del contrato de alquiler. Útil para extinguir tanto el derecho de uso de la vivienda alquilada que tiene el arrendatario (inquilino), de modo que el arrendador pueda volver a hacer uso de ella sin allanar el domicilio, como la obligación de pago de la renta, de modo que no siga devengándose. Además establece la fecha de entrega, permite la revisión de los daños que pueda presentar la vivienda y sirve para liquidar la fianza. 

Mediante este requerimiento se ejerce el derecho de actualización de las rentas de alquiler anteriores al 9 de mayo de 1985 según la Disp.Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos, de 1994, si no lo ha ejercicido con anterioridad. Útil para rentabilizar al máximo contratos con renta de alquiler antigua, de viviendas. 

Mediante este requerimiento se continua ejerciendo el derecho de actualización de las rentas de alquiler, tanto de vivienda como de local de negocio, anteriores al 9 de mayo de 1985 según la Disp.Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos, de 1994. Previamente ha debido enviar el requerimiento "Actualización de renta antigua de vivienda. Primer requerimiento." o "Actualización de renta antigua de local de negocio. Primer requerimiento.", según se trata de una vivienda o un local.

Mediante este requerimiento se ejerce el derecho de actualización de las rentas de alquiler anteriores al 9 de mayo de 1985 según la Disp.Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos, de 1994, si no lo ha ejercicido con anterioridad. Útil para rentabilizar al máximo contratos con renta de alquiler antigua, de local de negocio. 

Mediante este requerimiento se revisa la renta de alquiler de viviendas o locales a partir del siguiente año a haber completado el proceso de actualización previsto en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU. Útil si en el contrato no se contemplaba la revisión de la renta, ésta se ha actualizado ya al 100% conforme a la DT2ª y se desea seguir incrementando la renta anualmente igual que se incrementa el IPC. 

Mediante este requerimiento se revisa la renta de alquiler de viviendas conforme al IPC para el caso de haber intentado la actualización prevista en la DT2ª LAU y haber resultado ineficaz por falta de recursos económicos u oposición del arrendatario (inquilino). Útil para el arrendador (casero) cuando ha requerido al arrendatario (inquilino) la actualización prevista en la DT2ª LAU, y el inquilino le ha acreditado ingresos por debajo del límite legal o se ha opuesto a la actualización. Cabrá entonces revisar la renta conforme al IPC por medio de este requerimiento. Sólo para viviendas.

Mediante este requerimiento el arrendador (casero) reclama al arrendatario (inquilino) el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).  Útil para contratos anteriores al 9 de mayo de 1995, siempre y cuando en el contrato no se haya pactado otra cosa (por ejemplo que el IBI corre por cuenta del arrendador (casero). 

Mediante este requerimiento el arrendador (casero) repercute en el arrendatario (inquilino), hasta el límite legal, el coste de las obras de conservación que ha realizado en el inmueble arrendado por iniciativa propia, valiéndose para ello del método de cálculo previsto en el art.108 TRLAU64. Útil para el arrendador (casero) en contratos anteriores al 1 de enero de 1985, siempre y cuando no se haya pactado lo contrario y la obra haya sido realizada por iniciativa del arrendador. Si la obra ha sido pedido por el arrendatario u ordenada por la autoridad, véase Requerimiento de repercusión de obras necesarias, ex. D.T.2a LAU

Mediante este requerimiento el arrendador (casero) repercute en el arrendatario (inquilino), hasta el límite legal, el coste de las obras de conservación que ha realizado en el inmueble arrendado a solicitud de arrendatario o por orden de la autoridad, valiéndose para ello del método de cálculo previsto en la Disposición Transitoria Segunda LAU. Útil para el arrendador (casero) en contratos anteriores al 1 de enero de 1985, siempre y cuando no se haya pactado lo contrario y la obra haya sido realizada a solicitud del arrendatario o por orden de la autoridad. Si la obra ha sido realizada a iniciativa del arrendador, véase: Requerimiento de repercusión de obras necesarias, ex.art.108TRLAU.

Mediante este requerimiento el arrendador (casero) reclama al arrendatario (inquilino) el pago de los gastos generales o de comunidad, o de suministros, de los que se ha beneficiado la vivienda o local arrendado. Útil para el arrendador (casero) en contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, tanto de vivienda como de locales de negocio, en los que no se haya pactado otra cosa, para reclamar al arrendatario (inquilino) la parte proporcional que se ha cargado a dicho inmueble de gastos por servicios o suministros. Tïpicamente se trata de gastos de conservación y mantenimiento del portal o escalera -si el inmueble tiene acceso por ellos- o gastos de fachada. Previsto en el apartado 10.5 de la D.T.2a., aplicable también a locales de negocio.

Modelo para notificar al arrendador al amparo de la D.T.Tercera apartado 3, que el arrendatario (inquilino) originario ha fallecido o se ha jubilado y que vamos a subrogarnos en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento de local de negocio. Útil para cónyuge, y descendientes del arrendatario (inquilino) de local de negocio fallecido o jubilado, en contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que deseen continuar con el negocio. De no realizarse esta notificación, el contrato se extingue. Es conveniente realizarla por medio de una Comunicación fehaciente.

Modelo para que el arrendatario (inquilino)  de vivienda de renta antigua se oponga formalmente a la denegación de prórroga forzosa que le ha notificado el arrendador (casero) por necesitar la vivienda para sí. Útil para el arrendatario (inquilino) de vivienda de renta antigua que no está conforme con que el arrendador (casero) pretenda poner fin al contrato por necesitar la vivienda para sí o para sus ascendientes o descendientes y desea formalizar su oposición de manera correcta,  tal y como dispone el art. 65.3 TRLAU64. La oposición ha de realizarse obligatoriamente por medio de una Comunicación fehaciente antes del plazo de treinta días desde que se recibió la notificación del arrendador.

Modelo para que el arrendador (casero) notifique al arrendatario que desea poner fin al contrato de alquiler a su vencimiento y que por lo tanto no desea prorrogarlo. Es útil sólo si el contrato, al vencimiento de la anualidad en curso, lleva al menos cinco años de vigencia. De lo contrario el inquilino puede exigir la prórroga forzosa. (Para contratos firmados con posterioridad al 6 de junio de 2013, véase Notificación de terminación del contrato al vencimiento del plazo.)