Duración de Alquileres posteriores al 6 de junio de 2013

Vamos a tratar de la duración de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda celebrados con posterioridad al 6 de junio de 2013.

Nos centraremos en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al 6 de junio de 2013 -fecha a partir de la cual entró en vigor la reforma de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, operada por la "Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas", que puede consultar en nuestra sección de legislación, modifica, entre otras cosas, la regulación del plazo mínimo del contrato de alquiler. Vamos a ver explicar cómo de forma sencilla.

¿No puedo pactar el plazo que quiera?

Sí que puede, naturalmente. En el contrato se puede pactar la duración que ambas partes acuerden. No es obligatorio alquilar por ningún plazo en concreto. Si el inquilino sólo desea ocupar la vivienda durante seis meses y el arrendador está conforme, perfecto. Ahora bien, una vez que venza el plazo inicialmente pactado, si el inquilino ha cambiado de opinión y desea continuar ocupando la vivienda por más tiempo, resulta que la ley establece a su favor un derecho de prórroga forzosa del contrato. Y es importante comprender qué significa esto exactamente.

La prórroga forzosa del contrato.

El derecho de prórroga forzosa sólo se establece a favor del inquilino. Significa que una vez concluye el plazo del contrato inicialmente pactado, si ese plazo es inferior a tres años, el inquilino tiene derecho a que ese mismo contrato, con las mismas condiciones, se prorrogue por nuevos periodos de un año. Ese derecho a la prórroga forzosa se mantiene hasta que hayan pasado al menos tres años desde que se firmó el contrato por primera vez.

El derecho de prórroga forzosa viene recogido en el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Artículo 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se dice que es forzosa porque si el inquilino quiere ejercer su derecho a prorrogar el contrato, el arrendador tiene que aceptarlo. Es decir, la prórroga es forzosa para el arrendador, si el inquilino quiere. Pero si el inquilino no quiere ejercer su derecho a que el contrato dure un mínimo de tres años no pasa nada, no tiene por qué estar más tiempo del que pactó en el contrato. Aunque debe comunicárselo al propietario.

Recuerde que hablamos de contratos posteriores al 6 de junio de 2013, ya que para los anteriores esta prórroga forzosa es de cinco años tal y como explicamos en el artículo Duración de Alquileres posteriores al 1 de enero de 1995.

Con un ejemplo se comprende fácilmente.

Antonio alquila una vivienda por un año en Sevilla, porque ha sido destinado a esa ciudad en su trabajo e inicialmente le han informado que al cabo de ese año regresará a trabajar a Toledo, su ciudad natal. La casa la gusta. Cuando sólo lleva 9 meses viviendo allí su empresa le comunica que va a tener que permanecer en Sevilla por tiempo indefinido, ya que no tiene sitio para trabajar en Toledo. Entonces Antonio comunica al propietario de la vivienda, para que esté informado, que aunque inicialmente sólo iba a estar un año, ha cambiado de opinión, y desea que el contrato se prorrogue por otro año más. Es posible que al propietario esto le cause un disgusto, porque tuviera pensado disponer de la vivienda antes, pero da igual. Tiene que aceptar forzosamente que el contrato continúe otro año más, ya que la prórroga es forzosa si es la voluntad del inquilino. Cuando se acerque el final del segundo año, como todavía no se han cumplido tres, si Antonio quiere puede volver a ejercer su derecho de prórroga forzosa por otro año más.

Realmente el inquilino no tiene que hacer nada si quiere seguir. El contrato se prorroga automáticamente a su favor, al menos hasta el tercer año. Hay que tener cuidado por esto. Si realmente no queremos que el contrato se prorrogue hay que comunicárselo al arrendador, porque de lo contrario, una vez producida la prórroga automática, el arrendador puede exigir que se cumpla el nuevo año de vigencia, y en caso contrario exigir una indemnización.

A la comunicación de que no desea prorrogar el contrato se la denomina preaviso. La debe hacer el arrendatario al arrendador con al menos treinta días de antelación a que venza el plazo en curso. Es conveniente que se haga por medio de una Comunicación fehaciente para que quede constancia. Se puede dirigir tanto al arrendador como a quien venga actuando en su nombre. Y es muy importante que la comunicación llegue a su destino. Debe ser efectivamente recibida por el arrendador. Más abajo le ofrecemos el formulario adecuado.

Hoy en día es aconsejable recoger en el contrato de alquiler una dirección de email de cada parte, para realizar notificaciones relativas al contrato. Es más cómodo, rápido y eficaz. Y se pueden enviar emails certificados.

¿Y qué pasa cuando se cumplen los tres años? Que si el arrendador no comunica que quiere poner fin al contrato el contrato se prorroga durante un año más. Así lo regula el art.10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Así que hay que tener muy presente que sólo al cumplirse los tres años del plazo mínimo de duración se concede también al arrendador el derecho a decidir si se prorroga el contrato otro año más o no. pero sólo justamente en ese momento, es decir, al finalizar el plazo en el que se superan los tres años de vigencia, y antes de empezar el cuarto año. Por ello el arrendador interesado en recuperar su vivienda o en poner fin a la relación con un inquilino que no le gusta es muy importante que esté pendiente de este plazo. Si el arrendador no decide seguir, basta con que se lo comunique al arrendatario por medio de un preaviso con una antelación de treinta días. Más abajo le ofrecemos el formulario a utilizar a estos efectos.

Como consecuencia del régimen anterior cabe hacer las siguientes afirmaciones:

Desde el punto de vista del arrendador, que desde el momento en que una vivienda se pone en alquiler, sea por el plazo que sea, puede suceder que no pueda volver a a disponer de ella hasta al cabo de tres años, salvo que acredite que la necesita para sí mismo, sus hijos o ex cónyuge.
Desde el punto de vista del arrendatario, que no tiene garantizada la estabilidad en el alquiler más que por un plazo de tres años. A los tres años puede verse obligado a abandonar la vivienda si el arrendador no quiere seguir.

Esta ha sido una de las principales modificaciones legales cuya finalidad es agilizar el mercado del alquiler. Acortar el plazo del derecho de prórroga forzosa. Antes de la reforma era de cinco años, más tres años, lo cual disuadía a muchos propietarios de alquilar la vivienda. Ahora como se ha visto son tres, más uno si al cabo del tercero el arrendador no lo impide.

Excepción al régimen de la prórroga legal obligatoria

Existe una excepción al al régimen de la prórroga legal obligatoria: Que el arrendador tenga necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (es decir, hijos o padres) o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Viene prevista en el mismo artículo 19 mencionado anteriormente, que lo regula así:

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Normas especiales para contratos de más de tres años de duración.

La LAU en vigor establece algunas normas especiales para los contratos con una duración pactada superior a tres años.

Para el caso de muerte de inquilino

Las partes pueden pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

Sobre la elevación de la renta por mejoras

Sólo a partir de que hayan transcurrido tres años de duración del contrato de arrendamiento tendrá derecho el arrendador, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual por haber realizado mejoras en la vivienda. Ello en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

Sobre los gastos de comunidad

Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por los gastos de comunidad, si es que se acordó que se haría cargo de ellos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta. Pero a partir del cuarto año, estas limitaciones no existen.

Sobre la fianza.

Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Pero la actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.