Importancia del domicilio del arrendatario en los contratos de alquiler

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Es Vd. arrendador y tiene que preparar el contrato de arrendamiento para el nuevo inquilino. Tiene que  indicar el domicilio del arrendatario y no sabe cuál poner. En su fuero interno sabe que la cuestión es importante, pero no sabe por qué.

En este artículo lo explico qué domicilio del arrendatario hay que indicar en el contrato de alquiler y por qué motivo. Con ejemplos de las consecuencias negativas que puede acarrear una mala elección al respecto.

Poner como domicilio del arrendatario el de la vivienda alquilada que acaba de dejar para instalarse en nuestra casa no tiene sentido porque es seguro que no va poder ser localizado allí. No obstante muchas personas lo hacen. Lo veo muy a menudo en los contratos que reviso. Pero no tiene sentido. Tampoco tiene sentido poner otra dirección que nos diga el nuevo inquilino si tampoco es seguro que vaya a poder ser localizado en ella. No. 

Indique como domicilio del arrendatario la vivienda objeto del contrato de alquiler.

Lo mejor es poner como domicilio del inquilino el de la vivienda que le vamos a arrendar, por las siguientes razones.

En primer lugar porque si se trata de un arrendamiento de vivienda, esta tiene que constituir el domicilio habitual del inquilino. De lo contrario no serían de aplicación las normas protectoras del inquilino contempladas en la ley de arrendamientos urbanos solo para este tipo de contrato. Es decir, el inquilino tiene la obligación de permanecer en la vivienda al menos 180 días al año.

En segundo lugar, aunque más importante, el domicilio es el lugar donde se deberán practicar todas las notificaciones durante la vida del contrato, y en caso de conflicto judicial, será donde se podrán practicar las notificaciones del juzgado, en ambos casos con plena eficacia jurídica incluso aunque el inquilino no las recoja. Y esto es esencial para no perder tiempo ni dinero.

Con un par de ejemplos de la vida real se entenderá perfectamente.

Ejemplo de notificación problemática de incremento de renta

Transcurrido un año de vigencia del contrato el arrendador comunica al inquilino el incremento de renta enviando un burofax al domicilio que aparece en el contrato, que era su anterior vivienda alquilada. El inquilino no la recibe, claro, y no la paga. Se le mandan WhatsApp recordándole que la renta ha subido.

Como sigue sin pagar, el arrendador presenta, sin abogado ni procurador, una demanda de procedimiento monitorio reclamando la diferencia de renta. El inquilino se opone diciendo que no ha recibido la actualización. Al haber oposición se archiva el monitorio y hay que ir a un nuevo juicio...(pasan los meses). En el nuevo juicio el juez no admite WhatsApp como prueba porque es fácilmente manipulable. Y como el arrendador no se ha tomado la molestia de comunicar la subida en el domicilio arrendado habiendo podido hacerlo, desestima la demanda y no da por realizada la actualización. Resultado, tiempo perdido, dinero perdido.

Ejemplo de pesadilla judicial por domicilio problemático.

El inquilino no paga y el arrendador se decide a interponer una demanda de desahucio. En el contrato se ha indicado un domicilio del arrendatario distinto de la propia vivienda arrendada. Se intenta notificar la demanda en el mismo. Resultado negativo. Se pide al Juzgado que notifique por edictos. El letrado de la administración de justicia –antiguo Secretario Judicial- lo rechaza. Obliga a localizar otros domicilios antes. Consulta las bases de datos a las que tiene acceso el juzgado y aparecen cuatro domicilios. Se intenta en cada uno de ellos, transcurriendo mientras tanto un par de meses entre intento e intento durante los cuales el inquilino no paga la renta. Sólo cuando se han agotado los domicilios conocidos, el Sr. Letrado de la Administración de Justicia autoriza la notificación por edictos. Han pasado casi diez meses con el caso en el juzgado y todavía no se ha notificado la demanda al inquilino.

Si se hubiera indicado como domicilio la propia vivienda arrendada habrían sido de aplicación los artículos 155 y 164 de la LEC conforme a las cuales si no se hallara el inquilino al intentar notificar la demanda en la vivienda arrendada, sin más trámites, se procede a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios del Juzgado. No se pierde tiempo intentando notificar en otra parte. Y el tiempo, para el arrendador a quien no pagan la renta, es dinero. Y esto lo sabe bien quien ha pasado por ello.

Domicilio a efecto de notificaciones electrónicas

Lo anterior no quita para que en el contrato, además de indicar el domicilio del arrendatario, se indique un domicilio a efecto de notificaciones electrónicas: Una dirección de correo electrónica de cada una de las partes a la cual poder remitir comunicaciones relativas al contrato. Pero esto lo veremos en otro artículo.

Formularios útiles disponibles para su descarga inmediata:

• Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda de duración igual a un año.