Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
El 15 de mayo ha entrado en vigor la Ley 1/13, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que no hace más que recoger con rango de ley las medidas de suspensión del desahucio hipotecario ya adelantadas por el gobierno en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y llevar a cabo alguna reforma puntual de las leyes de Enjuiciamiento Civil, Hipotecaria y otras, así como acomodar la legislación a las exigencias de la Directiva 93/13/CEE de protección al consumidor frente a las cláusulas abusivas, puestas de manifiesto por la sentencia de 14 de abril de 2013 del TJUE.
Veamos las novedades más interesantes.
Suspensión de desahucios hasta el 15 de mayo de 2015, sólo para colectivos en riesgo de exclusión social.
La ley no introduce novedades respecto a la suspensión ya prevista en el Real Decreto Ley 27/2012. Sólo las familias que cumplan estrictamente los requisitos allí fijados podrán beneficiarse de la suspensión. Ya los comentamos en nuestro artículo sobre la Suspensión de los desahucios prevista en dicho Real Decreto al que nos remitimos.
Limitación del interés de demora en caso de vivienda habitual
Se hace obligatorio recoger en las escrituras de préstamo hipotecario destinado a financiar una vivienda, si esta constituirá el domicilio habitual, en cuyo caso, el interés de demora no podrá superar el límite de tres veces el interés legal del dinero, y sólo podrán devengarse sobre las cuotas impagadas, no sobre la totalidad del capital.
La pregunta que suscita esta medida es ¿se consideran entonces abusivas las cláusulas -ya firmadas- que contravengan estas medidas? La mayoría de los préstamos incluyen la cláusula de vencimiento anticipado de la totalidad de las cuotas del préstamo ante el impago de una sola cuota, y el devengo de intereses de demora a un tipo muy superior a tres veces el interés legal (12% si nos atenemos al vigente 4%) y no sólo sobre las cuotas impagadas sino sobre la totalidad de lo vencido anticipadamente, lo que da lugar a un incremento vertiginoso de la deuda. Habrá que estar a la práctica de los tribunales, que, como comentamos en nuestro artículo "Desahucios hipotecarios. Situación actual. Soluciones transitorias" parecen ser proclives a ello a la vista de los acuerdos adoptados en Junta al menos en Barcelona, Santander o Málaga. Recordemos que Barcelona acordó considerar abusivo un interés superior a 2,5 veces el interés legal del dinero.
Si algo positivo va a traer la crisis hipotecaria va a ser una depuración del cláusulado tradicional de los préstamos hipotecarios, trufado de cláusulas abusivas.
Obligatoriedad para las entidades bancarias de aceptar tasación aportada por el cliente
La ley recoge diversas medidas tendentes a garantizar la mayor imparcialidad posible en la tasación del inmueble que habrá de servir de garantía del préstamo. Una novedad interesante es que ya no habrá que "someterse" a la tasadora impuesta por el Banco. Podremos contratar la que nos interese, siempre y cuando cumpla los requisitos legales, y el banco deberá aceptar la tasación que le entreguemos.
Prueba manuscrita de conocimiento y consentimiento del riesgo de un préstamo
A partir de ahora se va a exigir que para ciertos préstamos hipotecarios el consumidor no sólo firme, sino que escriba de su puño y letra que conoce, comprende y acepta los riesgos que implica dicho negocio jurídico.
Habilitación de cauces procesales para alegar la abusividad de una claúsula.
Se modifican las leyes procesales para permitir que el consumidor pueda denunciar la inclusión de una cláusula abusiva en el contrato y el juez pueda pronunciarse al respecto, teniéndola por no puesta. Estas modificaciones son consencuencia de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de abril de 2013 que aplica la Directiva 93/13/CEE sobre protección al consumidor frente a cláusulas abusivas.
Mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria
En el caso de vivienda habitual, se limitan las costas al 5% de la cantidad reclamada.
Además se establece una condonación legal forzosa de la cantidad que quede pendiente de pago tras la subasta, si se abona el 65% en cinco años o el 80% en diez años, más el interés legal.
Se propicia que haya más postores en las subastas reduciendo los requisitos para pujar (el depósito o aval previo pasa del 20% al 5% del precio de salida).
El Banco acreedor sólo se puede adjudicar la vivienda habitual del deudor por un mínimo del 70% del valor de subasta. Y si la deuda es inferior, por un mínimo del 60% del valor de tasación. De lo contrario se levantará el embargo. De esta forma es dudoso que los Bancos vayan a ejecutar subastas cuando el importe de la deuda no alcanza el 60% del valor de tasación, ya que tendrían que poner dinero.
Vencimiento anticipado de la totalidad de la deuda, sólo ante el impago de como mínimo tres mensualidades
Anteriormente, el impago de una sola cuota autorizaba al banco a reclamar la totalidad del préstamo, generando más intereses de demora y costas. A partir de ahora sólo se puede ejecutar si se han impagado cuotas de tres meses.
Régimen transitorio
El límite al interés de demora y las modificaciones procesales serán de aplicación desde la entrada en vigor de la ley, a los procedimientos de ejecución en los que no se haya señalado todavía subasta.
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