Viviendas "sin escrituras".

Vamos a tratar hoy el caso de aquellas personas que poseen una vivienda “sin escrituras” o que reciben en herencia un inmueble “sin escrituras” o están interesados en comprar o vender una vivienda “sin escrituras”. Viviendas “sin papeles”, como dicen también otros. Todos quieren inscribirlas en el Registro de la Propiedad a su nombre, y preguntan qué deben hacer para conseguirlo.

Como hay mucho desconocimiento al respecto vamos a aclarar algunos conceptos de la forma más sencilla posible dentro de lo posible, para que cada cual pueda saber cuál es su situación jurídica y cómo puede lograr el objetivo propuesto, si cabe.

Tener la posesión de una vivienda sin escrituras no lo convierte a uno en propietario.

Conozco muchos casos distintos de personas que vienen al despacho siendo poseedores de un inmueble del que dicen no tener “escrituras” o “papeles” y lo primero que hago es indagar cómo llegaron a esa situación. Así me he encontrado casos como los siguientes, mucho más frecuentes de lo que pudiera parecer a estas alturas del siglo XXI:

• Recibieron de su padre una casa en el pueblo. Su padre la recibió a su vez del suyo. Y este del abuelo. Y así de padres a hijos la familia posee esa casa desde hace varias generaciones, pero nadie sabe cómo llegó a manos de la familia. Ahora se le quiere vender a un tercero pero no está inscrita en el Registro de la Propiedad.
• Se construyeron una casa sobre un trozo de parcela que sus padres les cedieron, y ahora que los padres han fallecido hay problemas con los demás herederos. La edificación no está inscrita ni siquiera en el catastro.
• Ocuparon por las bravas una casa vacía hace más de veinte años, y allí llevan viviendo desde entonces sin que nadie haya dicho esta boca es mía. Nunca han pagado contribución.
• Se hicieron con el inmueble por medio de sucesivos tratos que sólo constan en documentos privados, no en escrituras públicas. No está inscrito en el Registro de la Propiedad pero al menos sí aparece a su nombre en el catastro.
• El antiguo propietario de una VPO se la vendió a un tercero en documento privado, sin escritura, porque estaba prohibido venderla. Y este se la vendió a otro, que la ocupa actualmente sin que conste a su nombre en el Registro de la Propiedad. Sí está inscrita en el catastro.

Son muchos los casos distintos, pero todos tienen en común la errónea creencia de que por ser poseedores del inmueble, es decir, por el simple hecho de que los ocupan, son también propietarios del mismo, o al menos “merecen” serlo. Pero no es así.

El  poseedor es protegido por la ley para que pueda seguir manteniendo la posesión de forma pacífica en determinadas circunstancias, pero no es propietario, no puede inscribir a su nombre la titularidad del derecho de propiedad sobre un inmueble por el simple hecho de poseerlo.

Para ser propietario de un inmueble y merecer toda la protección legal que ello implica es necesario haber adquirido el derecho de propiedad por alguno de los modos que contempla la ley. Insisto. Tener la mera posesión de un inmueble no lo convierte a uno en propietario. Aunque es cierto que la ley contempla la posibilidad de convertirse de poseedor en propietario por el mero transcurso del tiempo (se llama usucapión), exige el cumplimiento de unos requisitos tan rigurosos que a efectos prácticos y divulgativos vamos a partir de la afirmación anterior. Tener la mera posesión de un inmueble no lo convierte a uno en propietario.

¿Cuándo se convierte uno en propietario?

Básicamente para convertirse uno en propietario ha de adquirir de quien lo ostenta el derecho de propiedad del inmueble por alguno de los medios previstos en la ley.

Parece una perogrullada pero no lo es.

En primer lugar ha de recibirse el derecho del anterior propietario, pues nadie puede transmitir aquello que no es suyo. Por lo tanto nos conviene indagar si quien transmite o pretende transmitir es el propietario.

La ley contempla una lista cerrada de formas de adquirir la propiedad y sólo considera propietario al que adquiere el derecho de alguna de dichas formas.

Aunque es una lista cerrada, los modos de adquirir la propiedad contemplados en la ley son muchos y muy variados. Sería muy largo exponerlos todos aquí en detalle. Veamos por encima los más comunes:

Para empezar, se puede adquirir la propiedad mortis causa, es decir, como consecuencia del fallecimiento del anterior titular. Por ejemplo porque seamos nosotros sus herederos o nos deje un legado.

O, se puede adquirir inter vivos como consecuencia de algún negocio jurídico que celebremos con el anterior propietario en virtud del cual nos transmita la propiedad. Estos negocios pueden ser a cambio de una contraprestación o no. Piénsese en una donación, o en una compraventa, en una permuta...

Al acto jurídico, de entre los anteriores, en virtud del cual una persona adquiere el derecho de propiedad del inmueble de su anterior propietario se le denomina, en términos jurídicos, título de propiedad.

Y así cabe distinguir aquellos casos en los que hay título de aquellos otros en los que no lo hay. Ya veremos que la distinción es muy importante.

Inexistencia de título de propiedad no es lo mismo que falta de documentación del título

Decimos que en un caso hay título -o justo título se dice también- cuando se ha adquirido el derecho de propiedad de alguno de los modos que contempla la ley y de aquella persona que era titular del mismo. Y decimos que no hay o no existe justo título cuando no ha sido así, es decir, cuando no ha tenido lugar acto jurídico alguno cuya consecuencia sea la transmisión de la propiedad.

Retomando los ejemplos anteriores, nos encontraríamos con que a priori todos “parecen tener” justo título salvo aquellos que ocuparon por las bravas una casa vacía hace más de veinte años, y allí llevan viviendo desde entonces sin que nadie haya dicho esta boca es mía. En el caso de estas personas no ha tenido lugar ningún acto jurídico en virtud del cual pudieran haber recibido el derecho de propiedad. Carecen de título.

No hay forma de solucionar el problema de inexistencia de título. Sin título no es posible inscribir derecho alguno en el Registro de la Propiedad.

El “ocupa”, nunca va a convertirse en propietario pues aunque posee el inmueble lo hace ilegalmente, es decir, sin título de propiedad, y ese defecto no se puede solventar. Aunque hayan pasado veinte años sin que nadie haya reclamado la vivienda, nunca va a poder inscribirla a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Nos quedan los otros casos. Veamos si ellos pueden o no acceder al Registro de la Propiedad.

Falta de documentación del título de propiedad

No hay que confundir la inexistencia de justo título, es decir, cuando no se haya adquirido la propiedad por ningún medio válido, con otras situaciones en las que sí se ha adquirido correctamente la propiedad por alguno de los medios contemplados en la ley, es decir sí hay justo título, pero no se ha documentado en escritura pública. Por ejemplo, se ha celebrado una compraventa de palabra, sin escritura. O se ha hecho en documento privado.

Una cosa es el acto jurídico y otra su forma. Puede haberse realizado el acto jurídico, pero sin darle la forma de escritura pública.

Siguiendo con los ejemplos, pensemos en quienes se hicieron con el inmueble por medio de sucesivos tratos que sólo constan en documentos privados, no en escrituras públicas. Si A y B están de acuerdo en vender la casa X por un precio de Y, A paga el precio y B le entrega la casa, se ha transmitido la propiedad, aunque todo el proceso se haya hecho de palabra o sólo se haya formalizado en una hoja de papel corriente con la firma de ambos. . El título de adquisición de A sería la compraventa. Aunque no esté documentada o lo esté sólo en documento privado, no en escritura pública, existe un título. Y prueba de ello puede ser el testimonio de A y B, el documento privado, o testigos que lo presenciaran.

En España no es necesario, en general, que los títulos en virtud de los cuales uno adquiere la propiedad consten en escritura pública para que sean válidos y eficaces.

Ahora bien.

Si lo que queremos es inscribir a nuestro nombre el derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad, es necesario que nuestro título conste en un documento público. Y adviértase que digo documento público, y no escritura pública. Es un concepto más amplio, que comprende también, por ejemplo, las sentencias, que son documentos públicos equivalentes a escrituras.

Entonces, si tenemos título pero no consta en documento público que es lo que exige el registro de la propiedad para admitir su inscripción anuestro nombre, ¿qué pasa?

Documentación del título: El expediente de dominio.

Para ello existe un procedimiento legal denominado Expediente de Dominio. Tras las aclaraciones anteriores se comprenderá mejor cuál es su exacta finalidad: documentar el título en virtud del cual se transmitió el derecho de propiedad, para que pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

Dependiendo de si el inmueble ya consta inscrito o no en el Registro de la Propiedad y a nombre de quién el expediente de dominio será de inmatriculación o de reanudación del tracto sucesivo. De inmatriculación si se va a inscribir a nombre de alguien por primera vez. De reanudación del tracto sucesivo, en otro caso. Cada uno tiene sus particularidades.

No es este el lugar para explicar con detalle el expediente de dominio. Lo haremos en próximos artículos. La finalidad de este artículo es simplemente orientativa. Para que uno pueda saber qué pasos debe dar si quiere inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad un inmueble que se encuentra inicialmente “sin escrituras” o “sin papeles”.

El expediente de dominio es un procedimiento que actualmente se tramita ante notario, y con la colaboración del Registro de la Propiedad. Entre sus trámites se incluye citar personalmente a todo aquel que pudiera tener algún interés en el inmueble para que pueda realizar las alegaciones que considere oportunas. Si alguno de los interesados se opone a que se documente el título, el expediente se archiva. Y ello porque la finalidad del expediente es documentar el título, pero si el título de adquisición se discute, entonces es necesario acudir a otro típo de procedimiento, este ya judicial.

Justificación del título. Declaración de dominio.

Para justificar la propia existencia del título de adquisición del derecho de propiedad cuando este es cuestionado es necesario acudir a un procedimiento judicial en ejercicio de la acción declarativa del dominio.

Cuando se ha intentado tramitar un expediente de dominio y alguien se ha opuesto o bien cuando sabemos de antemano que varias personas se atribuyen la propiedad que queremos que nos reconozcan, es decir, que el título está discutido, lo que procede es tramitar un procedimiento judicial ordinario con la finalidad de que sea un juez quien tras examinar todas las pruebas disponibles de antemano y todas las que se hayan podido obtener con ayuda del juzgado declare en una sentencia que somos los propietarios del inmueble. Es la acción declarativa de dominio, distinta del expediente de dominio.

De nuevo siguiendo con los ejemplos iniciales, Imaginemos que quienes recibieron de su padre y abuelo una casa en el pueblo se encuentran sorpresivamente con un vecino que dice que su abuelo compró la parcela a la familia hace cuarenta años y exhibe un documento privado que supuestamente acredita que es suya. O imaginemos que quienes se hicieron con el inmueble por medio de sucesivos tratos que sólo constan en documentos privados, no en escrituras públicas, se encuentran con un tercero que dice haber comprado también en un documento privado tiempo atrás.

Hay conflicto. Aparecen presuntos títulos de propiedad incompatibles entre sí. No queda más remedio que acudir a la acción judicial declarativa del dominio con todas las pruebas que podamos reunir de que efectivamente tuvo lugar el acto jurídico que produjo el efecto de transmitirnos la propiedad, y de que el transmitente era entonces el titular del derecho de propiedad.

La diferencia entre el expediente de dominio y la declaración de dominio queda clara. El expediente de dominio presupone la existencia de un título, que carece de documentación suficiente para acceder al registro y su finalidad es subsanar dicha carencia. En cambio la acción declarativa del dominio parte del hecho de que un tercero cuestiona la validez o eficacia del propio título y su finalidad es zanjar la cuestión mediante una declaración judicial que indicará si somos o no propietarios. Como dicha declaración se hace en una sentencia, y la sentencia es un documento público, podremos inscribir directamente nuestro derecho de propiedad en el registro de la Propiedad. 

Formularios útiles disponibles para su descarga inmediata:

• Contrato de compraventa de vivienda.