a un familiar le quieren subir el alquiler de la vivienda basandose en la ley 29/94 de arrendamientos antiguos ha recibido una carta certificada mencionando la ley de la cual voy a ponerle un ejemplo de los calculos
fecha de contracto: noviembre de 1980
renta inicial: 50 euros
variacion del ipc desdeseptiembre1980 a septiembre 2018: 400%
renta actualizada :300 euros
cabe decir que en 1994 se actualizo la renta sengun ipc quedando en 150
y desde esa no se ha vuelto a intentar actualizar
mis dudas son las siguientes.
1. se recibio la carte el 10 de diciembre, si aceptaramos las condiciones cuando tendria que hacer el pago a mes vencido, en primeros de enero o de febrero, con cuanto tiempo de antelación tendrian que avisar esto para que se haga efectivo.
2. El papel que me envian por carta certificada tiene algun detalle erroneo como poseer la numeracion antigua de la vivienda, la persona que solicita la subeda que es una de los tree supuestos herederos del dueño ya fallecido, siempre nos dice que el piso aun no es de nadie porque aun no se hizo la reparticion, cuando le reclamamos que haga las reparaciones de la vivienda que se esta callendo a cachos, pero si que reclama una subeda como si lo fuera.
el papel no parece ser nada oficial si no mas bien un word echo a mano
como afectan estos detalles a la legalidad del papel enviado
3. segun el siguiente parrafo tiene que enviarmelo por un media Fehaciente entiendo que una carta certificada no lo es, porque no se sabe lo que va dentro y cualquiera de las dos partes podria decir que dentro venian cosas diferentes y a mayores el certificado de INE que hemos reclamado via telefonica
El arrendador tendrá que enviar al arrendatario una notificación fehaciente (por ejemplo, a través de burofax), informándole de:
Todas las operaciones realizadas para la obtención de la renta actualizada que corresponda aplicar.
El importe de la renta actualizada a aplicar.
Certificación del Instituto Nacional
de Estadística (INE) en el que aparezca el porcentaje de variación del
Índice General de IPC que ha permitido el cálculo de la renta
actualizada.
4. pese a la actualizacion de renta que se hizo 1994 la propia ley pone que
el inquilino tiene derecho a negarse a la subeda de alquiler, durante 8 años y que despues de pasado ese tiempo se abolira el contrato.
Es eso cierto?
5. en referencia al punto anterior tambien pone que puede acojerse al derecho que no se la actualice por tener unos ingresos minimos como detalla el siguiente parrafo, siendo los de mi familiar 600 euros al mes por pension de viuvedad
Seria correcta esta opcion?
– Oposición del inquilino por razón de ingresos:
en este caso el inquilino defiende la postura de que no debe
aplicársele actualización por no alcanzar los ingresos mínimos exigibles
para que se le pueda aplicar actualización de renta, establecidos en la
regla 7ª. Este sistema consiste en que no procederá aplicar
actualización cuando el inquilino y las personas que con él convivan en
la vivienda tengan ingresos que no excedan de las siguientes cantidades:
2,5 veces el SMI si en la vivienda viven una o dos personas.
3 veces el SMI si en la vivienda conviven tres o cuatro personas.
3,5 veces el SMI si en la vivienda conviven más de cuatro personas
– Oposición a la renta actualizada resultante:
en este caso el inquilino no está obligado al pago de la renta
actualizada exigida y el arrendador podrá interponer juicio de
determinación de rentas.
6. por ultimo segun el siguiente parrafo que voy aponer, si no lo he entendido mal de todos modos solo tendria derecho a reclamar la subida del ipc de los ultimos 5 años y que tiene que ser una actualizacion progresiva, dado que ha prescrito su derecho a actualizar lo que no han actualizado todos estos años, no se si es correcto pero me pareceria mas logico que reclamar la subida de los ultimos 24 años toda junta, dejo el parrafo a ver si alguien me puede resolver la duda
En los casos en que se solicite ahora
(pasados casi veinte años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994),
una actualización de la renta, podemos encontrarnos ante diferentes
lecturas, todas ellas más o menos defendibles:
– Actualización directa:
existen posturas que defienden que si se solicita la actualización de
rentas pasados diez años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994 (es
decir, todos los casos en los que actualmente se solicite una
actualización de rentas), no habrá que acudir al primer escalón o
porcentaje de la regla 9ª, sino directamente al último (al 100%) pues ya
han transcurrido los diez años (o cinco) en los que consiste la
progresividad de la tabla de la regla 9ª. Es decir, esta postura
defiende que se puede actualizar directamente. Esta ha sido una opción
muy frecuentemente adoptada por los tribunales.
– Actualización progresiva:
al contrario que en el caso anterior, existen otras posturas que
defienden que, a pesar de haber pasado más de diez años desde que entró
en vigor la LAU de 1994, hay que comenzar por el escalón que corresponda
y no por el de más arriba y, por tanto, hay que actualizar
progresivamente, tal y como indica la regla 9ª.
– Prescripción de la acción de actualización: la Disposición Adicional 10ª de la LAU de 1994 establece que “todos
los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de
arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los
subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no
exista plazo especifico de prescripción previsto, de acuerdo con lo
dispuesto en el régimen general contenido en el código civil“.
Dado que en la materia de actualización de rentas que estamos tratando
la DT2ª de la LAU de 1994 no establece plazos de prescripción, habría
que aplicar el plazo general de prescripción de 15 años (5 años a partir de octubre de 2015) para las acciones personales del artículo 1964 del código civil,
bajo cuya aplicación, toda actualización de renta que se pretenda
realizar con posterioridad a 1-1-2000 no podrá realizarse por haber
prescrito el derecho del arrendador a actualizar la renta.
– Prescripción del IPC anterior a 15 años 5 años (desde octubre de 2015): hay otra corriente que defiende que a los 15 años
5 años prescribe, no la acción de actualizar la renta, sino la de tomar
como coeficiente inicial (para obtener la renta base) los datos de IPC
anteriores a los últimos 15 años
5 años, por lo que habría que tomar como coeficiente inicial el último
no prescrito y como coeficiente final el del mes anterior al momento en
que se vaya a actualizar la renta.
De momento seguira pagando el alquiler que hasta ahora ha tenido, como comprenderan no es que mi familiar no quiera pagar mas es que con 600 euros de pension le es imposible pagar 300 de alquiler, aparte de una vivienda muy antigua en la que los supuestos herederos pasan la bola unos a otros cuando algo se rompe y durante los ultimos 40 años toda reparacion la han estado pagando los inquilinos y pese a todo el dinero invertido por mi familiar en la vivienda en su momento ( puertas y suelo nuevos porque el original estaba reventado, instalacion de agua y gas nueva de la cocina y el baño por en su momento estar vieja y ir rompiendose poco a poco, limpieza de humedades que entran en la vivienda, portal del edificio pagado entre ella y otro vecino dado que lo rompieran y estaba abierto hacia la calle) ahora la quieren subir el alquiler y, tiene que soportar olores de alguno de los otros piso que esta en estado deplorable con animales muertos y jardineras llenas de plantas asalvajadas que suben hasta su ventana y se tiene que seguir haciendo cargo de estas cargas o meterse en los juzgados a su edad avanzada y con 600 euros para pagar un abogado por que los propietarios que no se aclaran a quien le toco el bloque de viviendas utilizan esa escusa para no reparar ni limpiar nada.
cualquier informacion que se pueda sacar de este tema es bien recibida
Gracias
GastalverAbogados