Tenemos firmado con una promotora desde hace casi dos años un contrato de compra-venta sobre plano de una vivienda nueva en construcción.
Hace un par de meses el promotor nos enseñó la vivienda que vamos a escriturar en unos pocos días. Es uno de los 200 pisos que conforman la urbanización.
Al verla y por otros motivos, nos hemos llevado un chasco tremendo que viene motivado por lo siguiente:
Primero.- Demora en la entrega.
La vivienda se nos tenía que haber entregado como máximo el 31-12-2.006. Pasada esa fecha, podíamos romper el contrato y que nos devolvieran las cantidades entregadas o dar al promotor una prórroga máxima de 6 meses, cosa que hicimos.
En la estipulación cuarta de nuestro contrato se establece que:
“En caso de impago de cualquiera de las cantidades a su vencimiento, de existir, éstas devengarán, desde la fecha de su vencimiento y hasta su total pago, un interés de demora fijado en el 10 % anual, liquidable día a día, y utilizando para ello el año comercial de 360 días, sin necesidad de requerimiento alguno al comprador, y sin perjuicio de la facultad de la promotora, de dar por resuelto el contrato.".
Y en una de las condiciones generales de nuestro contrato se establece que:
"Si el comprador optase por conceder prórroga, la vivienda le será entregada en el plazo máximo e improrrogable de seis meses a contar desde la fecha establecida para la entrega (31 de diciembre de 2.006), salvo que medie causa justa y siempre que la parte compradora haya cumplido las obligaciones que le incumben. No obstante, siempre que el retraso supere el plazo de seis meses desde la concesión de la prórroga y fuera imputable al vendedor, éste deberá abonar al comprador la cantidad que resulte de la aplicación, durante el periodo de demora, del tipo de interés previsto en la estipulación cuarta del contrato como interés de demora para el supuesto de impago sobre las cantidades satisfechas por el comprador hasta ese momento, y por ello sin perjuicio del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta. El cumplimiento de la obligación de reintegro de las cantidades percibidas a cuenta y el interés de demora se garantiza mediante aval o póliza de seguro.".
A fecha de hoy, sabemos que le acaban de conceder al promotor la Licencia de 1ª ocupación y la Cédula de habitabilidad, por lo que pronto nos llamará para escriturar.
Nosotros queremos que a la hora de escriturar y pagar al promotor la cantidad pendiente, se nos reste en ese momento de esa cantidad que nos queda de pagar, los intereses de demora que se han generado y que a fecha de hoy ascienden a 2.100 Euros.
No sabemos si el promotor se puede negar a esto que pretendemos y si se niega, que hacer o como prevenirlo por si después no nos quiere pagar esos intereses de demora.
Segundo.- Defecto en la construcción importante.
En la habitación de matrimonio existe un Pilar (es un shunt o bajante) cuyas medidas según el plano que viene anexo al contrato de compra-venta (solo tenemos ese aunque en el contrato se manifiesta que se nos han entregado todos los planos, aunque no es así) son 60x38 cm., cuando en la realidad se ha construido de 97x45 cm.
Siendo la habitación de matrimonio con baño y de superficie pequeña, este hecho ha ocasionado que la habitación se “parta” en dos, haciendo su habitabilidad ahora muy mala.
Según nos ha manifestado el promotor, el Arquitecto director de la obra entiende que la modificación entra dentro de las posibles modificaciones en la ejecución del edificio en el que se ubica y por tanto no es indemnizable.
Tengo entendido que esta situación solo se puede resolver judicialmente a través de un perito colegiado.
Si finalmente denunciamos lo ocurrido, ¿que gastos aproximados podemos tener?, ¿nos puede interesar denunciarlo?, ¿quien paga las costas del juicio y los gastos del perito si finalmente el juez dicta que el defecto en la construcción debe ser indemnizado?, como dentro de muy poco vamos a escriturar, ¿se debe y se puede manifestar este problema en las escrituras notariales?.
¿Que es lo más aconsejable?.
Tercero.- Otros defectos constructivos.
Además del pilar anterior, han aparecido otros cuatro pilares pequeños que en nuestro plano no vienen y que ahora aparecen en la construcción. Uno es un pilar esquinero y los otros tres aparecen en varios sitios.
Después de quejarnos de ello, se nos han entregado otro plano que no teníamos donde si que aparecen esos pilares.
No entendemos como existen dos planos: uno que se nos ha entregado en el que no aparecen esos pilares y otro plano (de arquitectura) que se nos entrega ahora donde si aparecen, cuando no ha habido modificación alguna.
Cuarto.- Balcones peligrosos.
Los balcones de la terraza están hechos con listones de madera de muy mala calidad y sin barnizar, colocados en forma horizontal en vez de vertical y separados entre si unos 20 cm.
El que estén de forma horizontal puede hacer que los listones actúen como de escalera, pudiendo trepar las niñas pequeñas que tenemos por ellos y caerse al vacío.
Este hecho se lo hemos explicado al arquitecto del ayuntamiento y nos dice que está dentro de la legalidad. Por otro lado nos aconseja que cuando nos entreguen los pisos a todos los propietarios, realicemos un escrito a la promotora para que nos los arreglen, ya que la madera es malísima y están sin barnizar.
Algunos vecinos que ya han escriturado (sin tener todavía luz y con agua de obra) los han quitado, los han barnizado y después los han colocado como estaban.
El aspecto de la urbanización es ahora poco estético, ya que unos balcones están barnizados y otros sin barnizar.
¿Los tenía que haber barnizado obligatoriamente el promotor?.
Siendo los balcones parte de la fachada, ¿puede cada vecino barnizarlos de forma individual y a su gusto?.
Quinto.- Memoria de calidades y desperfectos.
En la memoria se dice que la caldera es un modelo de la marca Cointra. Este fabricante nos ha dicho que ese modelo que se describe en la memoria de calidades no existe ni ha existido nunca.
En vez de esa caldera, nos han puesto una que es una segunda marca.
En algunas zonas, entre el azulejo y la jamba cabe un dedo.
Hay picaduras en las puertas y multitud de fallos más.
Algunos de estos fallos se los hemos comentado verbalmente al promotor y nos ha dicho primero que los iba a arreglar y después que ya los ha arreglado, pero la verdad es que desconfiamos que los halla reparado.
Si se lo pedimos, ¿el promotor está obligado a enseñarnos nuevamente el piso?.
Sexto.- Urbanización.
Otro aspecto que nos ha chocado (entre otros que no comento) es ver que en la fotografía de la maqueta de la urbanización, que es un documento descriptivo anexo a nuestro contrato de compra-venta, figura que la urbanización tiene plazas de aparcamiento exteriores propias, tanto a la derecha como a la izquierda de nuestro bloque.
Ahora resulta que otra urbanización que se está construyendo al lado de la nuestra de otro promotor, ha puesto una valla indicando que esa zona a nuestra derecha es de su propiedad, es decir, las plazas de aparcamiento que estaban ya urbanizadas como nuestras a la derecha de nuestro bloque han desparecido ya que no son propiedad de nuestra urbanización, cuando en el anexo a nuestro contrato de compra-venta se ve que sí.
¿Que se debe hacer ante esto?, ¿Debo denunciarlo ahora o debo esperar a que haya comunidad de propietarios para denunciarlo todos juntos por ser parte de la urbanización?.
Finalmente, agradecería me confirmaran si en Cantabria no es obligatorio que el promotor entregue el Libro del Edificio a los compradores, ya que tengo entendido que al contrario que en otras comunidades, en Cantabria todavía no es obligatorio.
Si es posible, ruego me informen de los pasos a seguir para intentar resolver extrajudicialmente o judicialmente todos los problemas surgidos.
Muchas gracias.
GastalverAbogados