TEMA:

A ver si me podeis echar una mano con este tema.

Resulta que hará cosa de un par de meses, que mandé un burofax pidiendo la resolución de mi contrato de compraventa ya que había pasado la fecha de entrega de la vivienda, y en el contrato había una clausula resolutoria clara en la que me daba capacidad para hacerlo. Os copio parte del contrato

Plazo de entrega y otorgamiento de escritura publica

La entrega de la vivienda se efectuará como máximo en la fecha pactada en el contratato al que se incorporan las presentes condiciones generales, siempre que la parte compradora hubiera cumplido las obligaciones que le son exigibles den dicha fecha. Dicho acto se hará coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa que será autorizada por el notario elegido por la parte compradora dentro de la plaza donde se ubica el inmueble.
De superarse la fecha prevista para la entrega, la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolucion del contrato.

La promotora, dio la callada por respuesta, por lo que decidí ejecutar el aval bancario. Pues bien, resulta que en el documento del aval pone que (cito textualmente) "este aval tendrá validez hasta que se otorgue por el Promotor la correspondiente escritura pública de compraventa a favor del beneficiario, o una vez se expida la cédula de habitabilidad o EL CERTIFICADO DE FIN DE OBRA, o se acredite por el promotor la entrega de la vivienda al comprador".

Pues bien, resulta que tienen un certificado de fin de obra (cuya obtención fue de dudosa legalidad) y el banco dice que no paga, a pesar de que contradice la ley 57/68 en su artículo 4.

A mi me gustaría poder ejecutar el aval antes de demandar, pero la verdad que ahora no se que hacer. He pensado en poner una queja en el banco de España, aunque eso de poco puede valer o de solicitar por escrito a la promotra un aval que cumpla con la legalidad y que sea vigente, porque a día de hoy el aval no es válido y tampoco tengo vivienda. Se que no me lo darían pero al menos tengo por escrito la negativa.

Por otro lado, ¿podría plantear una demanda de ejecución del aval basada en la ley 57/68 con alguna garantía de ganar?

Gracias por adelantado. Os dejo una copia del aval. Saludos.

Envio editado por: solium, el: 2009/04/06 17:08<br /><br />Envio editado por: solium, el: 2009/04/06 19:04

Nuestro consejo es el siguiente:

1º) Acuda a su Ayuntamiento y, acreditando su condición de comprador de una vivienda de la promoción, pida que le certifiquen las fechas de solicitud y de aprobación de la Licencia de Primera Ocupación.

2º) Vuelva a requerir por escrito al Banco la devolución de las cantidades acreditándole por medio del Certificado anterior que en la fecha en que venció el plazo el promotor no estaba en condiciones de cumplir con su obligación de entrega puesto que no disponía de Licencia de Primera Ocupación, requisito imprescindible para que se pueda considerar cumplida su obligación de entrega.

3º) Si el banco rechaza de nuevo su responsabilidad como avalista, tramite una reclamación por los cauces que explicamos en nuestro artículo " Cómo realizar una reclamación contra un Banco "

De todas maneras, le adelantamos que existe una linea de jurisprudencia que establece que ni el banco ni la Cía. de seguros que afianzan las cantidades entregadas a cuenta deben responder, aunque haya vencido el plazo de entrega, si lo que hay es un mero retraso, no una paralización de la obra.

Ello no quiere decir que Vd. no pueda dar por resuelto el contrato. En su caso, que tuvimos oportunidad de examinar a fondo, se recoge dicha posiblidad expresamente. Cuestión distinta es que el aval sea exigible.

Digamos que el retraso puede ser causa de resolución frente al promotor por estar expresamente pactado en el contrato, pero no ser motivo suficiente para que el Banco deba responder como avalista en virtud de lo dispuesto por la ley 57/68 sobre cantidades entregadas a cuenta, si no se dan los requisitos que exige la jurisprudencia en relación con dicha ley.

Si el problema es que los requisitos que marca la ley 57/68 si se dan, pero el texto del aval es el que la contradice. Según la ley el aval debe de ser válido hasta la entrega de llaves y obtención de la Cédula de Habitabilidad, y según el texto del aval con la obtención del Certificado de Fin de Obra ya deja de serlo.

De hecho, hoy día aún no tienen la cédula de habitabilidad ni la licencia de primera ocupación, pero sin embargo el certificado de fin de obra lo tienen desde Diciembre.

En esta situación, en el caso de que existiera un problema grave por el que no se pudiera obtener la licencia de primera ocupación, ni las cantidades estarían garantizadas, ni la vivienda se podría entregar.

Gracias una vez mas.

Insisto en que se tramite una reclamación por los cauces legales, siempre por escrito. Primero al Defensor del Cliente de la entidad bancaria en cuestión, y luego ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Es una vía gratuita de reclamación muy eficaz en muchos casos.

Gracias, Gastalver. Ya la tengo redactada, mañana la envio por burofax. Pero tienen de plazo para responder nada más y nada menos que 2 meses!. Ya os comentaré algo.

Gastalver, tengo una pregunta que me hace dudar sobre si seguir adelante con todo esto. Imaginemos que se finaliza la vivienda, pero yo demando a la promotora por incumplimiento por retraso y por lo tanto no firmo la escritura. A la espera del juicio, la promotora entra en concurso de acreedores. Cuando saliera la sentencia aún siendo a mi favor, si al banco no se le condena ¿me quedaría sin vivienda y sin dinero? ¿El banco no tendría que dar la cara como avalista?

Por otro lado, tengo una sentencia que condena al banco a pesar de que el aval había caducado, pero como tu dices fue en una paralización de las obras.

Cumplidos por tanto los presupuestos para la ejecutividad del aval, constituido en fecha distinta y
posterior a la del contrato de compraventa, no puede atenderse a requisitos formales no contemplados en la
Ley y establecidos entre avalada y avalista sin intervención de las beneficiarias, pues supone de hecho una renuncia por parte de éstas a los derechos que, sin duda como consumidoras de un bien de primera
necesidad, les reconoce la Ley 57 / 68 , cuando lo cierto es que el artículo 7º de la misma ley establece que "los derechos que la presente ley otorga los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables", especialmente en lo referido al establecimiento de un plazo de validez del aval -hasta el 31 de agosto de 2.006- cuando la Ley es clara en que el efecto de la expedición de la cédula de habitabilidad es la cancelación del aval y por tanto en clara contravención de lo dispuesto en esa Ley de carácter tuitivo e irrenunciable, no pudiendo verse perjudicadas las consumidoras por un pacto entre avalista y promotora estableciendo un plazo de validez del aval restringido y superando los límites del plazo de entrega convenido en el contrato, vinculándolo a unos requerimientos no contemplados en la norma y excediendo las fechas pactadas, todo lo cual lleva a considerar que se vulnera la normativa contenida en la Ley 26/1.984, de 19 de julio, LGDCU , y lleva a reputar ex oficio tales estipulaciones como nulas y que han de tenerse por no puestas, visto lo dispuesto en el artículo 6.3 del Código Civil , considerando el aval cuya ejecución se pretende plenamente válido, puesto que la limitación temporal de validez resulta ineficaz como óbice para la realización de un aval constituido conforme a lo dispuesto en la Ley, dentro de la finalidad de garantía de devolución de las cantidades adelantadas a cuenta caso de rescisión del contrato, y sin perjuicio de las relaciones entre avalista y avalado ajenas a la sustanciación de este pleito.

<br /><br />Envio editado por: solium, el: 2009/04/15 16:33