TEMA:

Hola a todos!perdonar pero no conozco exactamente como va la aplicación,si me equivoco lo siento, pero paso a lo que me atañe, haber si alguien me puede ayudar.
Compre una vivienda sobre plano en enero de 2007, en el contrato, y en una de sus estipulaciones establecía que la vivienda se debía entregar como último plazo, en el primer trimestre del 2009, es decir de enero a marzo, sino el comprador - y asi lo detalla - tiene derecho a la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas, más los intereses legales, y un 30 por ciento de penalización a la constructora por no entregar la vivienda en el plazo previsto.
Eso así lo pone en el contrato, no alude ni a casos fortuitos ni de fuerza mayor para no entregar la vivienda, ni pone tampoco ninguna clauslua, ni hace referencia a que expira el plazo desde el momento de que se firme el final de obra, pudiendo exclusivamente el comprador, conceder prorroga, pero para lo que me tendría que haber reunido con la constructora, y haber firmado una nueva prorroga, no habiéndome emplazado la constructora a ello.
El caso es que yo el 28 de abril de 2009, y viendo que no me entregan la vivienda, decido enviar burofax a la constructora, solicitando la resolución del contrato así como las devoluciones mencionadas en base a que no me han entregado la vivienda en el plazo convenido, es decir en el primer trimestre del año 2009.
Igualmente, les comento que no me han hecho entrega de aval por las cantidades entregadas hasta el momento, y que yo he pagado religisiomente cuando me lo han ido exigiendo.
Incluso en la misma publicidad previa a la venta de la vivienda se hacía referencia a que la entrega de la vivienda se haría previsiblemente en el tercer trimestre del año 2008.
La contestación de la constructora ha sido taxativa, aducen que ellos tienen el certificado final de obra firmado por su arquitecto en fecha 28 de diciembre de 2008 - yo tengo fotos de la vivienda de marzo y febrero de 2009 y las viviendas no están acabadas, culpando a otras causas el hecho de que no hayan podido entregar la vivienda, pero no diciendo que causas, bueno hacen referencia a una tardanza de la administración solucionando con ello el porqué no puedo resolver yo el contrato.
De los avales comentan, que al estar a punto el final de obra, no hace falta que me entreguen ningún aval, no garantizandome las cantidades entregadas, e incluso me emplazan a una próxima reunión en notaria para escriturar pues está próxima la entrega de la vivienda.
Ante esto me surgen varias dudas:
¿Que causas fortuitas o de fuerza mayor puede ser un retraso por parte de la administración, en este caso el retraso es de la constructora que firma un final de obra sin estar acabada en diciembre de 2008, es decir, quien tiene aqui las de ganar, ellos o yo que siguen sin entregarme mi casa??
¿Que jurisprudencia hay al respecto sobre el tema, y como está la cosa para ganar una demanda civil por retraso injustificado en la entrega de la obra, y ademas no comunicado?
¿Puedo aportar fotos de como estaban las obras en marzo de 2009, para demostrar que la obra no estaba acabada, o me pueden denunciar por allanamiento?
¿En que se pueden basar ellos para decir que no devuelven mi dinero?
¿Si en el contrato pone claramente que la obra se debe entregar antes de final del primer trimestre del 2009 en que me pueden atacar a mi que he pagado todos las letras que me han pedido?
Sin más, y un atento saludo de un preocupado que se encuentr sin casa sin dinero y ya casi sin dignidad ante este mundo.

Si en el contrato dice que la vivienda se debe entregar antes de que finalice el primer trimestre de 2009, eso quiere decir que antes de esa fecha:

• Debe haber concluido la edificación, y así debe poder acreditarse con el Certificado Final de obra
• Debe haberse aprobado por el Ayuntamiento el acuerdo concediendo la Licencia de Primera Ocupación, y así debe poder acreditarse por medio de una certificación de dicho acuerdo
• La vivienda debe contar con la instalación reglamentaria de telecomunicaciones, luz, agua y aguas residuales

Si antes del plazo previsto en el contrato no se han cumplido las tres condiciones, no se puede tener por entregada la vivienda. El comprador se puede negar a recibirla. (por ejemplo sin licencia, o con agua o luz de obra pero no propia, etc.)

En el caso que plantea puede que la edificación concluyera en plazo -la mayoría de las veces es falso, y el Certificado Final de Obra lo firman los Directores de Obra por complicidad con el promotor- pero no parecer haber obtenido la Licencia. Desconocemos la situación respecto a los suministros.

Así pues, si el contrato recoge una cláusula como la que indica, tiene derecho a resolver.

Para cerciorarse de que esto es así, vaya al Ayuntamiento y pida una certificación de la Licencia de Primera ocupación. Compruebe la fecha en la que ha sido APROBADA -no solicitada-. Si es posterior al 31 de marzo, se da el supuesto previsto en el contrato.

Cuestión aparte es que el retraso esté justificado. Debería averiguar cuál es EXACTAMENTE el motivo, por si realmente no fuera culpa del promotor. Si es el mero retraso en obtener la Licencia de Primera ocupación, no es válido como excusa. El promotor debía haber previsto lo que tarda 'habitualmente' dicho Ayuntamiento en dar las Licencias de Primera Ocupación a la hora de fijar el plazo de entrega.

En el caso que plantea puede que la edificación concluyera en plazo -la mayoría de las veces es falso, y el Certificado Final de Obra lo firman los Directores de Obra por complicidad con el promotor- pero no parecer haber obtenido la Licencia. Desconocemos la situación respecto a los suministros.

¿Qué se puede hacer para evitar ese abuso? ¿Comunicación fehaciente a los arquitectos de nuestra intención de peritar/auditar/acta el certificado de final de obra antes de que lo firmen?

A posteriori, nada. Ahora bien, si nos "olemos" que los tiros van a ir por ahí, lo más conveniente es que el mismo día que venza el plazo de entrega levantemos "Acta de presencia" notarial, con fotografías. Es decir, que pidamos a un notario que acuda a pie de obra y saque fotos de aquello que ponga de manifiesto que la obra no está terminada. No es un trámite tan caro como se pudiera pensar a priori, y en cambio nos proporciona un medio de prueba incontestable. Lo que sucede es que muchas veces la obra, desde fuera, parece estar terminada, porque lo que falta es la terminación interior. Contra eso no se puede hacer gran cosa.

¿Cree que es conveniente avisar al promotor de la intención de levantar acta para tratar que no se inventen certificados o es mejor el factor sorpresa?