sarita escribió:
Hola, tengo 27 años y os quiero plantear algo muy importante para mi. Mi pareja y yo queremos comprar una vivienda de nueva promoción aunque el cambio de propietario de las escrituras y la hipoteca nos sale por 15.000€ es por lo que nos hemos planteado hacer un contrato de compraventa privado o de alquiler con derecho a compra pero que refleje que la vivienda es nuestra. A ver si me podeis aconsejar de las ventajas e inconvenientes de cada uno, teniendo en cuenta que me interesa saber si en un futuro se rompe el contrato que pasaría, pierdo la vivienda al no tener las escrituras con nuestro nombre?? la hipoteca la vamos a pagar mi novio y yo por igual, es por lo que me interesa saber si merece la pena para no "tirar el dinero"...
SOS!! Graciasss...
Lo más caro de una transmisión son los impuestos, no los gastos de notaría y registro. Así pues lo que está planteando es no declarar la transmisión -sea de una forma u otra- para no pagarlos, lo cual, llamando a las cosas por su nombre, es un fraude fiscal.
Pero lo peor de no declarar la transmisión y por lo tanto no poder inscribirla en el Registro de la Propiedad, es que formalmente el inmueble sigue apareciendo a nombre de su actual propietario, lo que implica muchas desventajas y riesgos.
Las principales desventajas son que Vd. no puede utilizarlo como garantía para obtener financiación, es decir, no puede pedir un préstamo hipotecario, y que no puede recibir ayudas ni beneficiarse de ventajas fiscales.
El principal riesgo es que cualquier acreedor del actual propietario puede embargar el piso para cobrarse su crédito. Y si como Vd. dice, ya existe una hipoteca, entonces ya hay un acreedor, un banco. Si el vendedor no pagar el préstamo garantizado con esa hipoteca, el banco puede sacar a subasta el piso. Esto es muy desaconsejable, obviamente, salvo que Vd. se pueda asegurar de algún modo de que las cuotas de dicho préstamo van a ser pagadas, por ejemplo ocupándose Vd. misma de hacerlo.
No obstante todo lo anterior, si a pesar de todo decide seguir adelante, pienso que lo más práctico sería un contrato de alquiler con opción de compra, el cual tiene una ventaja respecto a la mera compraventa privada, y es que durante el periodo previo al ejercicio de la opción de compra la relación que les une con el actual propietario es de alquiler. Si declaran este contrato, al menos las rentas de alquiler pueden ser deducidas fiscalmente. Les aconsejo que estipulen expresamente que una vez ejercida la opción todas las rentas pagadas se descuenten del precio; que documenten muy bien todos los pagos, de manera que quede constancia de su realidad -por ejemplo realizando siempre los ingresos en una cuenta bancaria del arrendador/vendedor-, y que comuniquen el ejercicio de la opción de compra mediante burofax certificado y con acuse de recibo.
Y en cuanto que pueda, declarar la transmisión e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
No obstante, mi principal consejo es NO hacerlo. Por no pagar 15.000 € pueden perder mucho más si el Banco ejecuta la hipoteca.
Por último, decir que el contrato en sí no puede "romperse" así como así. Un contrato de arrendamiento con opción de compra -bien redactado- sólo podría ser resuelto por el arrendador en caso de que Vd. incumpliera sus obligaciones. Si lo hace -y deja constancia de ello- los tribunales la ampararán.
El principal problema es la hipoteca.<br /><br />Envio editado por: Gastalver, el: 2011/05/10 12:40
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