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hola buenas,
mira consulta es sobre una diferencia bastante grande de m2 según los planos visados a la realidad, queria saber que tipo de reclamación debemos hacer ya he hecho una reclamación por escrito al promotor (empresa municipal) y nos deniegan dichos metros, cuando en los planos tanto en planos propiamente dichos como en la memoria viene una cantidad diferente en concreto en mi caso viene que dispongo de unos 56 m2 de terraza y en la realidad hay 8m2 se a expuesto en junta de la comunidad aprobando que esos metros de terraza/patio son de los propietarios de los bajos, ahora lo que quiero reclamar es el cerramiento de dichas partes de bajos y del acondicionamiento de suelo y demás, si lo hago yo por mi cuenta, le puede pedir daños y perjuicios o si espero a reclamarle que lo hagan ellos, gracias de antemano

pd. son viviendas de VPO

¿Su contrato de compraventa dice claramente que lo que Vd. compra incluye una terraza de 56m2? ¿Los planos mediante los que se describe lo que Vd. compra incluyen una terraza de 56m2?

Lea con detenimiento el contrato y que compruebe que ello es así. En el caso de las terrazas grandes es frecuente que en realidad se trate de elementos comunes del inmueble y que Vd. no lo haya comprado sino que sea un elemento común cuyo uso se haya atribuido con carácter privativo a su vivienda. Es importante este matiz puesto que aunque su vivienda tenga reconocido el uso privativo de dicha terraza no deja de ser un elemento común, y ello implica su sometimiento al régimen de propiedad horizontal.

Cuestión aparte es la superficie. En la realidad, ¿no existen esos 56m2 de terraza, sean suyos o de la Comunidad? ¿O sí existen? No entiendo bien su exposición.

Acláreme estas circunstancias si es tan amable, para poder darle una opinión profesional.

mira te contesto a las preguntas.


¿Su contrato de compraventa dice claramente que lo que Vd. compra incluye una terraza de 56m2?
tanto en el contrato como en las escrituras dice metros utiles

¿Los planos mediante los que se describe lo que Vd. compra incluyen una terraza de 56m2?

tanto en planos ( imagen) como en el proyecto en la sección resumen dicen esos metros

¿no existen esos 56m2 de terraza, sean suyos o de la Comunidad?
físicamente esos metros están en la comunidad pero no están acotados ni cerrados como terraza están como zona de paso

es una urbanización de 3 bloques de viviendas en total 66 viviendas
no se si me e explicado ahora

Lo que debe hacer en primer lugar es ir al Registro de la Propiedad que corresponde a su vivienda y pedir una copia de la "Escritura de Constitución y División en Régimen de Propiedad Horizontal.". En ella se describe su urbanización y se establece qué elementos son privativos y qué elementos comunes, y en este último caso, si su uso está atribuido con carácter privativo a alguna de las viviendas.

Si dicho elemento viene definido como privativo de su piso, en ese caso proceda directamente a cerrarlo y a disponer de él a su conveniencia. Si hubiera oposición por parte de alguien, tendría que interponer judicialmente una acción reivindicatoria, para que le reconozcan su derecho y le libren de cualquier perturbación.

Si en cambio dicho elemento viene calificado como común, en ese caso el vendedor ha incumplido su contrato de compraventa pues no le ha entregado lo que se definió en el contrato. Y no se lo va a poder entregar nunca, puesto que ya no le pertenece. Tiene Vd. derecho o a resolver el contrato y que le devuelvan el dinero, o a que le indemnicen por el número de metros cuadrados que ha recibido de menos.

Si a pesar de venir definido como común, su vivienda tiene atribuido el uso en exclusiva, podrá realizar un cerramiento y disponer de él, pero tendrá que consensuar con la Comunidad qué tipo de cerramiento, pues las obras sobre elementos comunes son responsabilidad de la Comunidad. Aquí le pueden surgir muchos problemas, por ver quién paga el cerramiento, el régimen de uso, etc...Por otra parte, pienso que también tendría derecho a reclamar del promotor una indemnización por el menor valor del piso, ya que la terraza no es de su propiedad.

vamos a ver te comento,

he estado en el registro de la propiedad y e ido a pedir
"Escritura de Constitución y División en Régimen de Propiedad Horizontal."
y me han dicho que ellos lo que me dan es un
" certificado literal de inscripción de obra nueva y división horizontal y modificaciones" me a tardado una semana en dármelo y al recibirlo lo leo y no me aclara nada no dice metros ni nada de eso solo dice que hay X edificios y X viviendas por plantas y X metros utiles por plantas sin mas, no se si es lo que me deberían de haber dado o tengo que ir al notario como me dijeron en el registro, que dicen que ellos no tienen escrituras que es el notario, o no se de todos modos el ultimo apunte o modificación que hay en el registro es del 2007 y el proyecto esta visado en mayo del 2008 y pisos entregados en julio del 2008

La escritura de División Horizontal tiene que ser obligatoriamente inscrita, al completo, en el Registro de la Propiedad. Lo que sucede algunas veces, en el caso de las intercomunidades, es que primero se inscribe la división en "edificios" y luego cada edificio, en "pisos". dicho sea coloquialmente.

Debe Vd. explicar al empleado del Registro, o directamente al Registrador, lo que desea. Comprobar si un elemento de su edificio es privativo o común.

Anteriormente he dado por supuesto que en la descripción de su piso en el Registro de la Propiedad NO aparecen esos metros. ¿Lo ha comprobado? ¿Dispone de una nota simple del mismo?

Espero su respuesta para seguir dándole algún consejo, ya que el caso puede tener interés general al suceder con cierta frecuencia. No obstante permítame advertirle que el foro no es el lugar para tratar a nivel profesional un asunto particular. Le estoy dando consejos sin haber examinado personalmente documento alguno por lo que debe tomar mis comentarios como tales, no como dictámenes.