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Hola,
Estamos intentando comprar un chalet y hemos visto que en el catastro figuran 220 m construidos, pero en la nota simple sólo 109 m, seguramente por ampliaciones que se hicieron sin registrarlas (piscina, sótano, ampliación de garaje y buhardilla). El problema es que es una vivienda de VPO que se libera dentro de 5 meses (cumple 30 años), por lo que no podemos probar a hacer una tasación previa, puesto que la valoración estaría limitada por ser aún de VPO. Y probablemente, si el tasador toma como válidos los metros del registro, no nos daría para hipoteca. Los propietarios quieren firmar arras ahora y hacer entrega de llaves dentro de estos 5 meses, nos aseguraron que la tasación tendría en cuenta el catastro, no el registro, pero según he podido investigar es justo al contrario.

¿Daría tiempo de aquí a entonces a que los propietarios actualizaran el registro? Al registrarlo, ¿podrían tener que pagar multas atrasadas o algo así? No sé cuánto podrá suponer, en tiempo y dinero. Estamos intentando tomar una decisión antes de pagar arras, para no encontrarnos en una situación que nos haga perderlas si la tasación es muy inferior. Mi idea es proponerles firmar arras, y que puedan costear esas gestiones con el adelanto, añadiendo una cláusula que asegure que en el momento de la firma los metros registrados coincidan con los del catastro. ¿Es factible? ¿Alguna idea mejor? ¿Retiramos la oferta?

La tasación tendrá en cuenta que en unos meses queda liberada del régimen de VPO. Y la superficie construida real. Lo que advertirá es que no hay concordancia entre catastro y registro. Y debería pronunciarse -y Vds. averiguar- si la edificación actual es legalizable o no, es decir, cabe dentro de lo edificable legalmente en la parcela.
La adecuación entre catastro y registro se hace por medio de una declaración de obra nueva, que es una escritura sencilla. Si se actúa con diligencia puede estar inscrita en un mes.

Gracias. ¿El siguiente paso entonces sería que los vendedores contratasen un arquitecto para que haga un informe? ¿O cómo se averigua si es legalizable o no?

Lo único plenamente seguro es pedir en el Ayuntamiento de la localidad una CÉDULA URBANÍSTICA. Es un documento que emite el Secretario, certificando cuáles son las normas de planeamiento a las que está sujeta esa parcela en particular. Normalmente contiene la información práctica de forma resumida, es decir, le dirá cuántos m2 bajo techo son admitidos, cuántas plantas, etc. Entonces, comparando lo que hay construido con lo que permite el planeamiento sabrá si va a tener problemas o no.
Por su parte el propietario deberá contratar a un arquitecto para que emita un informe describiendo la obra nueva, informe que se acompañará a la escritura, la cual se inscribirá en el registro de la propiedad. Con esto registro y catastro harán referencia a la edificación real. Pero aunque inscriba, si la obra excede de lo autorizado, correrá el riesgo de que el Ayuntamiento ordene la demolición. Que no lo haya hecho hasta ahora no quiere decir que no lo pueda hacer en un futuro.