Buenas tardes:
Quería realizar esta consulta a través de vuestra web e intentar que la experiencia de otras personas profesionales o no, me aportan algo de luz, ya que llevo años consultando a organismos oficiales y abogados y las respuestas son muy contradictorias.
Soy titular del derecho de superficie de una vivienda sita en Madrid y de la participación indivisa que le corresponde a la vivienda con carácter ob rem y que da derecho en exclusiva a una plaza de garaje en la misma finca, adquiridos mediante escritura pública de compraventa y formalizada ante un Notario de Madrid, el día 27/07/2010.
Las fincas mencionadas obtuvieron calificación definitiva de Vivienda de Protección Oficial de Promoción Privada en virtud del expediente 28-1-084/91 con fecha 2 de agosto de 1994 al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre y demás disposiciones que lo desarrollan.
De conformidad con la Orden de Precios 116/2008, de 1 de abril de la Comunidad de Madrid, el precio máximo sería el siguiente:
Vivienda 1.940,48 € / m2 útil
Garaje 1.164,29 € / m2 útil
Por lo que, el precio máximo de transmisión de la propiedad de conformidad con los m2 que figuran en la escritura pública sería el siguiente:
Vivienda 88,39m2 171.519,02 €
Garaje 25,00m2 29.107,25 €
VALOR TOTAL MÁXIMO DE LA TRANSMISIÓN: 200.626,27 €
El precio al que se realizó la transmisión de la propiedad superficiaria de la vivienda y el garaje fue el calculado en la tasación:
Vivienda 88,39m2 171.545,54 €
Garaje 26,00m2 16.480,69€
VALOR TOTAL DE LA TRANSMISIÓN REALIZADA: 188.026,23 €
Para poder adquirir el suelo que pertenece al Ayuntamiento de Madrid a través del Plan 18.000, los precios de 2017 son (sin IVA):
Vivienda 20.606,68€
Garaje 5.278,62 €
VALOR TOTAL DE LA COMPRA DEL SUELO: 25.885,30 €
Como se puede comprobar, el valor de la transmisión realizada (vuelo) más el precio del suelo superan el máximo legal permitido.
En mi opinión en el precio de la transmisión de la propiedad superficiaria de la vivienda se debería haber tenido en cuenta que lo que se transmitía era solamente el vuelo de la vivienda y el garaje, aspecto que sí se consideraba en las primeras transmisiones, donde se aplicaba el 15% del valor de repercusión del suelo sobre el módulo vigente.
Si se hubiera aplicado ese mismo porcentaje de valor de repercusión del suelo en la transmisión de las fincas, el resultado habría sido el siguiente:
Vivienda 1.649,41 € / m2 útil
Garaje y trastero 989,65 € / m2 útil
Por lo que, el precio máximo de transmisión de la propiedad de conformidad con los m2 que figuran en la escritura pública sería el siguiente:
Vivienda 88,39m2 145.791,34 €
Garaje 25,00m2 24.741,00 €
VALOR TOTAL DE LA TRANSMISIÓN: 170.532,34 €
Este valor resulta inferior en 17.493,89€ al precio al que se produjo la transmisión de la vivienda y el garaje.
Por tanto, parece que se incumplió la Ley 9/2003, de 26 de marzo, del Régimen Sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid, en su Capítulo I. Artículo 8. Infracciones muy graves: a) Percibir, por cualquier concepto, en la construcción, compraventa, adjudicación o arrendamiento de las viviendas protegidas, cualquier cantidad no permitida por la normativa aplicable, incluidas las cantidades que pudieran derivarse de ampliación de equipamiento o de sustitución o mejora de calidades.
Con estas conclusiones, he acudido en varias ocasiones, tanto al Ayuntamiento de Madrid, como a la Comunidad de Madrid como a abogados especialistas en Vivienda Protegida.
El Ayuntamiento de Madrid indica que ellos sólo valoran anualmente el suelo y gestionan su compra, pero no intervienen en el precio de la vivienda que marca la Comunidad de Madrid.
La Comunidad de Madrid indica que no existen unos precios diferentes para viviendas con derecho de superficie o sin él y que por tanto el precio al que se transmitió es correcto al no superar el máximo legal y que debía ser el comprador el que hubiera negociado esa diferencia de precio si conocía que la vivienda tenía una cesión de la superficie por parte del Ayuntamiento. También te indican que la compra del suelo no es obligatoria (aunque cuando se acabe la cesión te quedes sin tu vivienda totalmente pagada) y que, por tanto, aunque se supere el precio máximo legal con su posterior compra no se está incumpliendo ninguna ley.
Sin embargo, en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, en el Artículo 32 (Vivienda protegidas para venta), apartado 4, se indica: “En el caso de adquisición del derecho de superficie de viviendas protegidas para venta, el precio máximo por metro cuadrado útil no podrá superar un porcentaje del precio máximo establecido para la venta de una vivienda protegida del mismo régimen. Dicho porcentaje será del 80 por ciento, cuando el derecho de superficie tenga un período de duración de 75 años, por estar la vivienda construida sobre suelo público; o de 99 años, en otros casos. Para la determinación del precio máximo, tanto en primeras como en segundas y posteriores transmisiones, estos porcentajes se reducirán en proporción a los años que resten hasta la extinción de ese derecho de superficie, y se aplicarán sobre el mencionado precio máximo, actualizado en función de la evolución del IPC desde la fecha de la calificación definitiva de la vivienda.” Si bien es cierto que este apartado entra en vigor el 1 de enero de 2011 creado por el Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, publicado en el BOE nº 307, de 18 de diciembre de 2010.
Los abogados, tras un estudio previo, estaban de acuerdo con mis conclusiones y me instaban a iniciar un procedimiento judicial contra el vendedor y resto de intervinientes (notaría, registro, gestoría, hacienda, …) para la devolución de las cantidades aportadas en exceso (17.493,89€) más los intereses correspondientes desde 2010. Pero embarcarme en un proceso judicial largo y costoso (no trabajaban a resultados) sin ninguna garantía a tenor de la respuesta de la Comunidad de Madrid es demasiado arriesgado.
Expuesto este caso sigo teniendo las mismas dudas:
1- Qué Precio de Venta Máximo se debería haber aplicado con fecha 19/07/2010 (fecha de tasación), teniendo en cuenta que se trata del derecho de superficie de una Vivienda de Protección Oficial en Régimen General de Promoción Privada (RD 31/1978)
2- Si el precio pagado por el derecho de superficie incumple el Capítulo I. Artículo 8. Infracciones muy graves, de la Ley 9/2003, de 26 de marzo, del Régimen Sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid: a) Percibir, por cualquier concepto, en la construcción, compraventa, adjudicación o arrendamiento de las viviendas protegidas, cualquier cantidad no permitida por la normativa aplicable, incluidas las cantidades que pudieran derivarse de ampliación de equipamiento o de sustitución o mejora de calidades.
Os rogaría cualquier aportación o experiencia particular o profesional para decidir si iniciar algún trámite legal por medio de la administración o judicialmente o no realizar ninguna acción si no se está incumplimiento ninguna ley.
Si alguien requiere más información, estaré encantado de proporcionársela.
Muchísimas gracias por vuestro tiempo.
GastalverAbogados