¿Puede vender el propietario sin consultar con el inquilino? Es relativamente frecuente encontrarnos con que la vivienda que ocupamos en régimen de alquiler va a ser vendida o ha sido vendida a un tercero sin nuestro conocimiento.
¿Puede el propietario vender el piso sin consultar con el inquilino? Muchos inquilinos albergan la intención de adquirir en propiedad el piso que ocupan de alquiler, y una compraventa que no les fuera consultada arruinaría sus expectativas de compra. ¿No se puede hacer nada?
El inquilino no tiene un derecho genérico a exigir al propietario que le venda la vivienda cuando quiera comprarla. No. Pero en caso de que el propietario, por su propia voluntad, desee venderla, el inquilino, por el simple hecho de serlo, tiene preferencia para comprarla respecto a otras personas que pudieran estar interesadas en ella. Dicha preferencia se articula por medio del denominado Derecho de Adquisición Preferente que ahora vamos a comentar.
El derecho de adquisición preferente o derecho de tanteo y retracto se regula en la LAU / 94, dentro del TÍTULO II: "De los arrendamientos de viviendas", en su articulo 25. (Véase más abajo)
El derecho de Tanteo es aquel derecho que confiere a su titular la facultad de ser preferido para el tanteo, es decir, en el caso de que el arrendador desee vender la vivienda, el arrendatario tiene la facultad preferente de compra frente a cualquier otro comprador.
El derecho de Retracto es aquél derecho que compete a ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio con la cosa vendida, es decir, el arrendatario tendrá derecho de retracto para el caso de que no le hubiesen notificando la venta, o la notificación fuese incompleta, o que se hubiese vendido la finca a un precio inferior al notificado etc...es decir, para el caso en el que no le hubiesen dado al inquilino la oportunidad de ejercitar su derecho al tanteo o se lo hubiesen dado pero de una forma incorrecta.
Es muy importante reseñar que el Derecho de Adquisición Preferente o de Tanteo y Retracto es un derecho que tiene el arrendatario y es totalmente irrenunciable (* Véase la actualización a pie de página) y que serían nula cualquier cláusula que en un contrato de arrendamiento atendiera a lo contrario, a menos que la duración del contrato de arrendadmiento sea superior a las 5 años.
El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de dicha notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
En el caso a que se refiere el párrafo anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los de más objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un único comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Vera Grande AlonsoAbogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto en el art. 1518 CC , cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el art. 3 , no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
Art.25 Ley de Arrendamientos Urbanos
8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.(* Ver actualización)
Actualización:
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas ha reformado el apartado 8 del anterior art.25, que queda redactado así:
«8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.»
Como vemos se ha considerado que privar al inquilino de su derecho de adquisición preferente flexibilizará y fomentará el mercado del alquiler.
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