La revisión anual de la renta de alquiler

Una vez acordada la renta inicial del contrato de alquiler el arrendador puede tener derecho a revisarla cada vez que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Es la revisión anual de la renta de alquiler, que podrá hacerse -o no- en unas u otras condiciones dependiendo de la fecha, del plazo de duración del contrato de alquiler y de lo pactado. Veamos lo que dispone la ley para los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la ley actual, el 1 de enero de 1995, distinguiendo los diversos grupos en los que podemos clasificar estos contratos.

La renta de alquiler inicial

Respecto a la renta inicial hay libertad de pactos, salvo en el caso de las Viviendas de Protección Oficial sin descalificar. Estoy quiere decir que ambas partes –o más bien el arrendador- pueden decidir que sea más alta o más baja. La ley no establece ningún mandato ni ninguna prohibición al respecto salvo, como se ha dicho, en el caso de las Viviendas de Protección Oficial en el que la renta no puede superar un límite fijado cada año por ley. Es conveniente que en este último caso acuda al órgano competente en materia de vivienda de su comunidad para informarse sobre dicho límite.

Cuándo se puede revisar la renta de alquiler

Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 1 de junio de 2013

Cada vez que se cumpla un año de vigencia del contrato se puede revisar la renta de alquiler. Por ejemplo si el contrato se firmó el día 16 de agosto, a partir del 16 de agosto del año siguiente se puede revisar.

En el caso de estos arrendamientos de vivienda se puede hacer incluso aunque no se haya pactado.

No es obligatorio hacerlo. Es un derecho del arrendador que puede ejercer o no. De hecho muchos arrendadores, sobre todo en tiempos de crisis, optan por no hacerlo porque tras varias revisiones anuales la renta llega un momento que es demasiado elevada en comparación con las ofertas del mercado, y antes que perder a un buen inquilino optan por no revisar la renta. Quede claro que no es un proceso automático.

Contratos celebrados entre el 1 de junio de 2013 y el 1 de abril de 2015

Igual que en el caso anterior. El arrendador tiene este derecho incluso aunque no se haya pactado expresamente en el contrato. Es un derecho reconocido por la ley.

Contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015

Cuidado. En este caso el arrendador sólo podrá revisar la renta si lo ha pactado expresamente en el contrato. Ello es fruto de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos operada por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española.

Cómo se revisa la renta de alquiler

La revisión consiste en tomar la renta inicial o vigente al finalizar la anualidad de contrato, e incrementarla en la misma proporción que lo ha hecho un índice de referencia o en las condiciones pactadas; depende de la fecha y del plazo del contrato:

Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 1 de junio de 2013

Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato sólo se puede incrementar la renta en la misma proporción que lo haya hecho el IPC General, no el de Viviendas en alquiler, que suele ser superior.

A partir del sexto año se puede revisar de la forma que las partes hayan pactado, si es que el contrato contiene alguna revisión al respecto.

Contratos celebrados entre el 1 de junio de 2013 y el 1 de abril de 2015

Desde el primer año se puede revisar conforme a lo pactado, si es que hay algo estipulado al respecto. No hay ninguna limitación a la hora de pactar la forma de revisión de la renta. Serían válidas estipulaciones que establecieran como revisión, por ejemplo:

Incrementar la renta en 100€ cada año.
Incrementar la renta en función del valor del oro.
Incluso, por llegar al absurdo, en función de la posición de un equipo de fútbol en la liga.

Si no hubiera nada pactado sobre la forma de revisar, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

Contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015

Como hemos visto, en los contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015, sólo se podrá revisar la renta si se ha pactado expresamente dicha posibilidad. Si además de haberse pactado el derecho a elevar la renta se ha pactado la forma de la revisión, a ella habrá que atenerse. Ahora bien, si sólo se ha pactado el derecho a elevar la renta pero no se ha concretado de qué forma se deberá hacer, la ley establece que deberá tomarse como referencia el nuevo ïndice que crea la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, denominado "Indice de Garantía de Competitividad", que será publicado

Obligatoriedad de notificación de la revisión de la renta

Una vez calculada la nueva renta de alquiler, es obligatorio notificársela al arrendatario (inquilino). No es necesario que sea de modo fehaciente, aunque es conveniente. La renta revisada será exigible a partir de la siguiente mensualidad a aquella en que se notifique.

La revisión de la renta no es retroactiva

Una duda que se plantea muchas veces es la siguiente, explicada con un caso práctico:

Si el contrato se firmó el dia 1 de enero de 2013 hay derecho a revisar la renta a partir del 1 de enero de 2014. ¿Si se hace más tarde se puede cobrar el incremento correspondiente a los meses anteriores? Imaginemos que se revisa conforme al IPC, y que de 100 pasa a 110. Si la revisión se notifica en junio de 2014, ¿se puede cobrar el incremento (10) de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014? La respuesta es no.
La revisión de la renta no es retroactiva. Esto quiere decir que si el arrendador pierde el tiempo y deja pasar seis meses desde que pudo revisar, es problema suyo. Sólo podrá cobrar el incremento a partir del mes siguiente a aquel en que realice la notificación. Los que podría haber cobrado si hubiese notificado antes los ha perdido.