Si es Vd. un arrendatario de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia del COVID-19 tiene Vd. hasta el 30 de julio de 2020 para pedir a su arrendador por escrito o una rebaja  o un aplazamiento temporal y extraordinario de la renta de alquiler. 

Se trata de la medida denominada moratoria de deuda arrendaticia prevista en el art.3 y siguientes del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, para proteger a los arrendatarios de vivienda habitual. Inicialmente el plazo vencía el 2 de mayo pero el Real Decreto-ley 16/2020 lo ha ampliado hasta el 30 de julio. Es una medida que se aplica a los arrendamientos de vivienda, no a los arrendamientos de  local de negocio, para los cuales se han dispuesto otras medidas.

Es importante que haga la solicitud antes del 30 de julio de 2020 si quiere beneficiarse además de la posibilidad de pedir un préstamo ICO con aval del estado para destinarlo al pago de la renta. Se lo explicamos. 

Si es Vd. Propietario o arrendador de un inmueble de renta antigua, sea vivienda o local de negocio, y a pesar del tiempo transcurrido desde la aprobación de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos todavía no ha ejercido su derecho a actualizar la renta de alquiler al amparo de lo dispuesto en su Disposición Transitoria Segunda, sepa que aún está en su derecho, y que además no tendrá que hacerlo gradualmente, como establece la norma, pues el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su sentencia de 12 de mayo de 2011 ha establecido como doctrina jurisprudencial que, a estas alturas, “la actualización de la renta por parte del arrendador se puede iniciar en cualquiera de los períodos anuales previstos en la regla 9ª, aplicando en tal caso el porcentaje exigible de la renta actualizada que corresponda a la anualidad elegida.”

En los contratos de arrendamiento urbano firmados a partir del 1 de abril de 2015 el arrendador sólo podrá revisar anualmente la renta si así se ha pactado expresamente. En caso afirmativo y a falta de cualquier otra referencia se utilizará para ello un nuevo índice denominado Indice de Garantía de Competitividad.
Son las novedades introducidas por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, con indudable trascendencia práctica. Si Vd. va a firmar próximamente un contrato de alquiler asegúrese de conocerlas antes de firmar. Analizamos la repercusión práctica de estas novedades en el régimen legal de Arrendamientos Urbanos.

Una vez acordada la renta inicial del contrato de alquiler el arrendador puede tener derecho a revisarla cada vez que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Es la revisión anual de la renta de alquiler, que podrá hacerse -o no- en unas u otras condiciones dependiendo de la fecha, del plazo de duración del contrato de alquiler y de lo pactado. Veamos lo que dispone la ley para los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la ley actual, el 1 de enero de 1995, distinguiendo los diversos grupos en los que podemos clasificar estos contratos.

Modelo de requerimiento para revisar la renta anualmente en la forma pactada en el contrato de alquiler. Útil cuando el contrato recoge un método de actualización de la renta distinto del clásico referido al IPC. Si no pactó nada, no le resultará útil. También puede ser utilizado en contratos posteriores al 1 de abril de 2015, pero sólo si el método de revisión ha sido pactado expresamente y es distinto del Indice de Garantía de Competitividad.

Modelo de requerimiento para revisar la renta anualmente conforme al IPC. Útil cuando en el contrato no se ha pactado ninguna forma de revisión o si se ha pactado explícitamente que sea conforme al IPC. Válido para contratos celebrados entre el 1 de junio de 2013 y el 1 de abril de 2015.

Mediante este requerimiento se ejerce el derecho de actualización de las rentas de alquiler anteriores al 9 de mayo de 1985 según la Disp.Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos, de 1994, si no lo ha ejercicido con anterioridad. Útil para rentabilizar al máximo contratos con renta de alquiler antigua, de viviendas. 

Mediante este requerimiento se continua ejerciendo el derecho de actualización de las rentas de alquiler, tanto de vivienda como de local de negocio, anteriores al 9 de mayo de 1985 según la Disp.Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos, de 1994. Previamente ha debido enviar el requerimiento "Actualización de renta antigua de vivienda. Primer requerimiento." o "Actualización de renta antigua de local de negocio. Primer requerimiento.", según se trata de una vivienda o un local.

Mediante este requerimiento se ejerce el derecho de actualización de las rentas de alquiler anteriores al 9 de mayo de 1985 según la Disp.Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos, de 1994, si no lo ha ejercicido con anterioridad. Útil para rentabilizar al máximo contratos con renta de alquiler antigua, de local de negocio. 

Mediante este requerimiento se revisa la renta de alquiler de viviendas o locales a partir del siguiente año a haber completado el proceso de actualización previsto en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU. Útil si en el contrato no se contemplaba la revisión de la renta, ésta se ha actualizado ya al 100% conforme a la DT2ª y se desea seguir incrementando la renta anualmente igual que se incrementa el IPC. 

Mediante este requerimiento se revisa la renta de alquiler de viviendas conforme al IPC para el caso de haber intentado la actualización prevista en la DT2ª LAU y haber resultado ineficaz por falta de recursos económicos u oposición del arrendatario (inquilino). Útil para el arrendador (casero) cuando ha requerido al arrendatario (inquilino) la actualización prevista en la DT2ª LAU, y el inquilino le ha acreditado ingresos por debajo del límite legal o se ha opuesto a la actualización. Cabrá entonces revisar la renta conforme al IPC por medio de este requerimiento. Sólo para viviendas.

Mediante este requerimiento el arrendador (casero) repercute en el arrendatario (inquilino) parte del coste de las obras de mejora acometidas en el inmueble arrendado. Útil cuando han transcurrido más de cinco años de vigencia del contrato de alquiler (antes no se puede repercutir), además en el contrato no hay pacto en contrario y se han acometido obras que suponen una modificación de los servicios con los que contaba el inmueble.

Mediante este requerimiento el arrendador (casero) reclama al arrendatario (inquilino) el pago de las rentas adeudadas. Útil como paso previo a un procedimiento judicial de desahucio si se desea cumplir todos los requisitos exigidos por la jurisprudencia para impedir la Enervación del Desahucio, y asegurar además la condena en costas al arrendatario. Válido también para contratos posteriores al 6 de junio de 2013.

Mediante este requerimiento general el arrendador (casero) revisa y notifica al arrendatario (inquilino) el nuevo importe de la renta de alquiler, al amparo del art. 18 y 4.3 LAU, tanto para viviendas como para locales de negocio. Útil para el arrendador de contrato posterior al 1 de enero de 1995 (también posteriores al 6 de junio de 2013). En el caso de viviendas, durante los cinco primeros años de vigencia del contrato sólo se puede actualizar conforme al IPC general. A partir del sexto año cabe utilizar otro índice -como el IPC de vivienda en alquiler- siempre y cuando se haya pactado así. Es conveniente realizar la notificación por medio de  Comunicación fehaciente.

Los arrendamientos son sensibles a la situación económica general. En tiempos de bonanza los casos de impago de renta son menos frecuentes. Pero si la economía va mal muchos inquilinos empiezan a tener dificultades y empiezan los retrasos e impagos de renta de alquiler. Así pues, piense que como Vd., muchos otros arrendadores padecen la misma situación.

Nuestro primer consejo, basado en la experiencia, es preguntar directamente al inquilino cuál es el problema y evaluar si el impago va quedar en un simple retraso o si la causa es más grave y hace pensar que el problema se va a repetir o incluso ir a peor. Hable con su inquilino. Es importante tratar de conocer la causa del impago/retraso y realizar dicha reflexión pues la manera de afrontar la situación es diversa, como veremos a lo largo de este artículo.