Exclusión Prórroga Alquiler por necesidad arrendador

Tratamos en esta ocasión de una de las excepciones más problemáticas a la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento suscrito con posterioridad al 1 de enero de 1995 a la que tiene derecho el arrendatario al menos hasta completar un plazo de vigencia de cinco años (tres si el contrato es posterior a junio de 2013), la cual hemos comentado en nuestro artículo ‘Duración de Alquileres posteriores al 1 de enero de 1995’.

Nos referimos al supuesto de que el arrendador haga constar en el contrato, de forma expresa, que antes de que transcurran cinco años va a necesitar la vivienda para sí mismo, para convertirla en su vivienda habitual.

NOTA: La "Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios" ha introducido, entre otras, una novedad que afecta al presente artículo. La exclusión de la prórroga forzosa puede ser legítima no sólo en caso de necesidad del arrendador, tambien en caso de necesidad de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

NOTA 2: La "Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas." ha modificado de nuevo el régimen de esta prórroga forzosa. Así pues, deberá tenerse en cuenta la fecha de la firma del contrato de alquiler para saber qué régimen es aplicable. La principal novedad en este caso es que no es necesario el requisito de que la previsión de necesidad se haya hecho constar en elcontrato, y que la vivienda se recupera en el plazo de dos meses.

Y decimos problemática pues en la práctica es el cauce utilizado por algunos arrendadores poco escrupulosos para tener la posibilidad de resolver el contrato y recuperar el piso antes de tiempo en claro fraude de ley.

En los contratos sometidos a la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos por haber sido suscritos con anterioridad al 1 de enero de 1995 el régimen de esta excepción a la prórroga es distinto. Se lo explicamos en el artículo sobre "Necesidad del Arrendador de Renta Antigua".

Requisitos de la validez de la cláusula de exclusión de la prórroga obligatoria por necesidad del arrendador

a) Mención expresa en el contrato a la futura necesidad del arrendador.

Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 4 de junio de 2013. Es un requisito de validez que se haya hecho constar en el contrato la posible necesidad de la vivienda para el arrendador antes de la finalización del contrato. La ley no exige que la mención diga literalmente cuál es la causa concreta por la que se va a necesitar la vivienda. Aunque a priori basta con que se diga de forma genérica y que de la lectura del contrato se desprenda claramente que ambas partes lo tenían claro a la hora de firmarlo, es conveniente expresarla pues de lo contrario algunos jueces pueden rechazar la cláusula por considerarla abusiva.

Contratos celebrados con posterioridad al 4 de jnio de 2013. Ya no es necesario que se haga mención a esta estipulación en el contrato. Incluso aunque no se mencione, se puede alegar.

b) Quién tiene la necesidad de vivienda.

Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 24 de diciembre de 2009. La excepción sólo se admite si quien necesita la vivienda es el arrendador para sí mismo, no para cualquier otra persona, aunque tenga parentesco con el arrendador. Advertimos esto porque en numerosas ocasiones los contratos hacen referencia a la futura necesidad de un hijo del arrendador, el cual por ejemplo se va a casar. Pues bien, este supuesto no justifica la excepción a la prórroga aunque así se haya recogido en el contrato. Esa cláusula hay que tenerla por no puesta. Es nula.

Contratos celebrados a partir del 24 de diciembre de 2009. Es de aplicación la modificación a la que hacemos referencia en la NOTA en el encabezamiento del artículo, y por lo tanto, también queda justificada la excepción a la prórroga si quien necesita la vivienda es alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre y cuando así haya sido previsto expresamente en el contrato.

c) El arrendador debe convertir la vivienda en su domicilio habitual.

Cualquier pacto en el que se indique que el destino de la vivienda va a ser otro, por ejemplo oficina, es nulo por suponer una renuncia del arrendatario a la prórroga obligatoria.

El arrendador deberá ocupar la vivienda dentro de los 3 meses siguientes a que la abandone el inquilino.

No importa si la ocupa con más personas siempre y cuando uno de los que la habite sea él mismo.

d) Comunicación de la necesidad al arrendatario

El hecho de haber previsto en el contrato la excepción a la prórroga en un momento concreto no obsta para que llegado el momento el arrendador deba comunicar al arrendatario que se ha dado la causa de necesidad y que por lo tanto se termina el contrato y no se prorroga. Si a pesar de estar previsto el arrendador no hace realiza esta comunicación al arrendatario, entonces la prórroga se producirá de forma automática.

Una vez realizada la comunicación, el contrato quedará extinguido y el arrendatario deberá abandonar la vivienda. Caso contrario el arrendador podrá solicitar judicialmente el desahucio.

En contratos posteriores al 6 de junio de 2013, la comunicación debe hacerse con dos meses de antelación a la fecha en la cual el arrendador necesita la vivienda para sí.

¿En qué momento termina el contrato exactamente?

Para contratos anteriores al 6 de junio de 2013, nuestra opinión es que el contrato terminará bien cuando finalice el periodo inicial, bien cuando finalice la prórroga anual, según cual esté en curso. Es decir, no en el momento de la comunicación sino en cuanto termine el periodo en curso una vez recibida esta.

En cambio, tras la modificación operada en la redacción del art.9.3LAU por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en el caso de contratos firmados con posterioridad al 6 de junio de 2013, el contrato terminará a los dos meses de la comunicación del arrendador, salvo que las partes lleguen a otro acuerdo..

¿Y qué ocurre si el arrendador no ocupa la vivienda para sí mismo dentro de los tres meses siguientes a haberla abandonado el inquilino?

En este caso, la ley concede al inquilino la facultad de optar por una de las siguientes alternativas:

a) Recuperar la vivienda
b) Exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados.

a) Recuperar la vivienda.

Ante la falta de ocupación de la vivienda por el arrendador, dice la ley que éste «deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación».

El arrendatario deberá comunicar fehacientemente al arrendador que dado que no ha ocupado la vivienda dentro del plazo de tres meses establecido por la ley, desea recuperarla y volver a vivir en ella.

Además, el arrendador deberá indemnizarle los gastos que el desalojo le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación. Esto incluye no sólo los gastos derivados de la desocupación del piso sino también los realizados a consecuencia de la ocupación de la nueva vivienda, principalmente mudanza, así como la superior renta satisfecha por la ocupación de otra vivienda durante el tiempo que duró la desocupación y los gastos realizados para volver a ocupar la arrendada. Estos gastos deben ser acreditados por medio de facturas, recibos y contratos.

b) Indemnización de daños y perjuicios

El arrendatario puede elegir también la posibilidad de que el arrendador le indemnice los perjuicios que le ha causado el tener que abandonar la vivienda antes de tiempo. En este caso la indemnización está fijada por la ley y consiste en una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

En este caso el arrendatario no tiene que acreditar nada. Unicamente que el arrendador no ha ocupado la vivienda para sí mismo en el plazo de tres meses desde que la desocupó el inquilino.