En este artículo vamos a explicar cómo identificar a los agentes intervinientes en la edificación de su vivienda para interponer una reclamación por defectos constructivos contra ellos.
¿Se ha encontrado en su casa recién adquirida con humedades, fisuras, mala terminación o cualquier otro defecto constructivo o de terminación? El primer paso para iniciar una reclamación es identificar a los Arquitectos que hicieron el Proyecto y que asumieron la Dirección Facultativa de la obra, a la empresa constructora si es distinta de la promotora, y al técnico que asumió la Dirección de Ejecución, es decir, el primer paso es identificar a los denominados por la Ley de Ordenación de la Edificación como ‘Agentes Intervinientes en la Edificación’ pues a ellos será a quienes habrá que dirigir la reclamación.
En este artículo le explicamos cómo identificarlos, lo cual a veces no es fácil. Una vez los haya identificado, deberá seguir las instrucciones que le explicamos en artículo ‘Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos’ para conseguir que le indemnicen por los daños que padece.
A la hora de identificar a los agentes intervinientes en la edificación de nuestra vivienda nos podemos encontrar con más o menos facilidades dependiendo de muchos factores: Grado de colaboración del propio promotor, si hemos comprado la vivienda sobre plano o ya construida, si la promotora sigue vendiendo viviendas en nuestra misma promoción o no, cuánto tiempo ha transcurrido desde la compra, etc…Así pues, iremos comentando los diversos medios de los que disponemos para la identificación del Promotor, Arquitecto, Constructor y demás agentes tratando de abarcar todos los supuestos.
En todo caso conocemos con seguridad los datos del promotor pues es con quien tratamos siempre y quien finalmente nos ha vendido la vivienda. Su nombre o denominación social, CIF y domicilio constan tanto en el contrato privado de compraventa, si lo hubiere, como en la escritura de compraventa pues es la parte VENDEDORA.
Pero veamos qué podemos hacer para identificar a los demás.
A lo largo del tiempo han ido entrando en vigor varias normas que imponen directa o indirectamente la obligación de identificar a los agentes intervinientes en la edificación. Si bien en la práctica la mayoría de las veces son incumplidas.
El artículo 5.1.6 del R.D. 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas.
El artículo 5.1.6 del R.D. 515/1989 impone a los Promotores vendedores de viviendas de nueva construcción la obligación de tener a disposición del público y de las autoridades competentes, allí donde se realiza la actividad de promoción y en todos los puntos de venta de la empresa, información detallada sobre la identidad del Arquitecto autor del Proyecto así como del Constructor que lleva a cabo la ejecución del mismo.
Como vemos, antes de que hayamos formalizado el contrato de compraventa el promotor ya está obligado a informarnos, en nuestra condición de posibles compradores, sobre los agentes intervinientes en el proceso de la edificación.
Si finalmente adquirimos la vivienda dicha información debe ser recogida en el contrato de compraventa, tanto en el documento privado como en la escritura pública.
A la vista de lo anterior, la identificación de los agentes puede ser sencilla si por suerte ha sido plasmada en nuestro contrato de compraventa en cumplimiento del R.D. 515/1989 citado.
Si nuestro contrato, como es frecuente, no recoge dicha información, al primer lugar al que hemos de dirigirnos es al propio Promotor para requerirle que nos facilite la identidad tanto del Arquitecto como del Constructor y demás intervinientes. Es conveniente hacer esto antes de que las relaciones con el Promotor pasen a ser más tensas, como es lo habitual ante la aparición de defectos constructivos.
Por experiencia sabemos que la mayoría de los compradores, ante la aparición de defectos constructivos, lo primero que hace es informar de palabra a quien le ha vendido la vivienda, quien por supuesto, también de palabra, le asegura que va a ver de qué se trata y a reparar inmediatamente. En lugar de hacer esto, antes de que el promotor empiece a actuar a la defensiva, es mejor preguntarle amablemente quién es el arquitecto redactor del proyecto, quién ha sido el arquitecto Director de Obra, quién ha ejercido la Dirección de Ejecución y cuál es la empresa constructora. Es posible que nos facilite la información sin más trámite, pues sabe que está obligado a hacerlo. Si todavía mantiene Oficina de Venta de nuestra promoción, allí mismo deberán facilitarnos los datos. Si la empresa no nos facilitara dichos datos en cualquiera de las oficinas de venta, podríamos presentar una HOJA DE RECLAMACIÓN a la misma por incumplir dicha obligación establecida a favor de los Consumidores y Usuarios. El órgano administrativo competente en materia de consumo en su comunidad autónoma impondrá una sanción a la promotora por esta simple razón.
Lo cierto es que siempre es aconsejable identificar a los agentes intervinientes en la edificación antes de formalizar el contrato de compraventa.
Si el Promotor ya no tiene Oficina de Venta porque dado el tiempo transcurrido todas las viviendas han sido ya adquiridas, o si las relaciones con el Promotor se han deteriorado ya tanto que no quiere ni siquiera hablar con él, todavía hay medios alternativos para lograr la identificación que nos proponemos.
El Libro del Edificio. El art. 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
¿Le ha entregado el vendedor una copia del Libro del Edificio? Dice el art. 7 de la LOE que una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda esta documentación, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.
Dicha obligación está vigente desde la fecha de entrada de vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación, pero hasta ahora ha sido frecuentísimo su incumplimiento.
Ahora, la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo publicada en el BOE de 29 de mayo de 2007 y en vigor desde el pasado 1 de julio en su artículo 19 establece literalmente:
Artículo 19. Declaración de obra nueva.
Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.
Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior."
Como vemos, la nueva Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de suelo (BOE 29 de Mayo) establece la obligación para los Promotores de acreditar ante el mismo Notario que pretendan otorgar una escritura de declaración de obra nueva, el cumplimiento de los requisitos previstos en los arts. 19 y 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación, para lo cual deberán exhibir la Póliza de Seguro de Responsabilidad Decenal así como deberán depositar un ejemplar del Libro del Edificio que quedará a disposición de los usuarios del edificio. (Véase la Resolución-Circular DGRN de 26-7-2007 resolviendo consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España sobre el articulo 19 de la Ley 8/2007, de 27 de mayo, de Suelo, que publicamos como Anexo I a este artículo)
Así pues los compradores de viviendas que formen parte de Obras Nuevas declaradas partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, del Suelo, tendrán la seguridad de que podrán encontrar el Libro del Edificio en la notaría donde se otorgó la escritura de Obra Nueva terminada, la cual podemos identificar consultando en el Registro de la Propiedad las inscripciones correspondientes a la finca matriz de la que proviene nuestra vivienda. Y en el Libro del Edificio, obligatoriamente, han de relacionarse todos los intervinientes en el proceso de edificación.
Pero los compradores de viviendas que formen parte de Obras Nuevas declaradas antes de la entrada en vigor de la nueva Ley del Suelo, Ley 8/2007, no tienen a su alcance este eficaz medio. Y como venimos diciendo, aunque el Promotor esté obligado a entregar el Libro del Edificio, son numerosísimos los promotores, surgidos al calor del último boom inmobiliario, que no lo hacen.
Si se lo han entregado, en él encontrará la identidad de los agentes que han intervenido en la edificación.
Si no se lo han entregado, supuesto muy frecuente, veamos dónde seguir buscando.
El Seguro de Responsabilidad Decenal obligatorio previsto en la Disposición Adicional 2ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación
La Ley de Ordenación de la Edificación establece la obligación para el promotor de suscribir un Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
En este contrato de Seguro tiene la consideración de tomador del seguro el promotor, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. Es decir, que todo adquirente de una vivienda de nueva construcción pasa a convertirse automáticamente en asegurado.
¿Le ha entregado el vendedor una copia del Seguro de Responsabilidad Decenal que obligatoriamente tiene que suscribir para responder durante el plazo de 10 años de los daños estructurales que pueda presentar el edificio?
Si es así, es muy probable que en el clausulado de la póliza se indique con precisión quienes han sido los agentes intervinientes en el proceso de edificación de su vivienda.
Las pólizas suelen recoger fechas y referencias del Proyecto de Ejecución, de la Licencia de Obra y del Certificado Final de obra, además de la identificación de todos los intervinientes en el proceso de edificación.
¿Tampoco le han entregado una copia de la Póliza de Seguro de Responsabilidad Decenal? No se alarme. Por desgracia es lo más frecuente.
Veamos qué puede hacer para matar dos pájaros de un tiro: Obtener su póliza y de paso identificar a los agentes intervinientes en la edificación.
De conformidad con el artículo 20 de la LOE, no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el art. 19, es decir, sin que se acredite que se ha suscrito la póliza de Seguro de Responsabilidad Decenal. Esto en la práctica significa que en la Escritura de Declaración de Obra Nueva o en la Inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad ha de constar la referencia al Número de Póliza. Así lo aclara la propia Dirección General de los Registros y del Notariado en su INSTRUCCIÓN de 11 de septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ante la consulta formulada por la Dirección General de Seguros sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, la cual publicamos como Anexo II de este artículo.
Pues bien, lo que tenemos que hacer es dirigirnos al Registro de la Propiedad donde consta inscrita nuestra vivienda llevando nuestra escritura de compraventa encima para acreditar que somos compradores y para tener a mano la referencia registral, y una vez allí pedirle al oficial del Registro que queremos ver la inscripción correspondiente a la Declaración de Obra Nueva de la que procede nuestra vivienda.
El oficial sabrá a qué nos estamos refiriendo y nos la localizará. Si preguntara la razón por la que queremos examinar dicha inscripción hay que informarle que padecemos defectos constructivos en nuestra vivienda y queremos averiguar cuál es la Póliza de Seguro de Responsabilidad Decenal que presentó el Promotor, para ponernos en contacto con dicha Compañía de Seguro.
Una vez nos muestren el Libro abierto por la correspondiente inscripción registral debemos localizar la referencia a la Póliza de Seguro de Responsabilidad Decenal, que generalmente aparece como una anotación al margen.
Averiguada la Compañía de Seguros, sólo nos resta ponernos en contacto con la misma para informarle de que hemos adquirido una de las viviendas de la promoción asegurada con el número de póliza que hemos apuntado, y que por favor nos remitan una copia del Clausulado General y Particular de la misma en nuestra condición de asegurados. Algunas compañías exigen que se acredite esto último, para lo cual basta con enviarles por fax u otro medio fotocopia del contrato de compraventa.
Obtenida la póliza es muy probable que hayamos conseguido también el objetivo de identificar a los agentes, pues dichas pólizas suelen reflejarlo.
La Licencia de Obra, el Certificado Final de Ejecución y la Licencia de Primera Ocupación
Si su Municipio no es la sede del Registro de la Propiedad que le corresponde y no desea desplazarse, la última de las posibilidades que comentamos para lograr la identificación de los agentes que intervinieron en la edificación de su vivienda es acudir a su Ayuntamiento y dirigirse al área de urbanismo para examinar los expedientes administrativos de urbanismo.
Hay que solicitar la exhibición del Expediente de Licencia de Obra y de Primera Ocupación correspondiente a la promoción en la que se integra nuestra vivienda y comprobar si en el mismo constan los datos de todos los agentes intervinientes.
El número o referencia de expediente lo encontraremos generalmente en nuestro contrato de compraventa donde se hace referencia al mismo. También debe constar obligatoriamente en la Inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente a la Obra Nueva en la que se integra nuestra vivienda, tal y como exige el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Es posible que el Ayuntamiento, antes de permitirnos examinar el expediente, nos requiera para que justifiquemos un interés legítimo para ello. De nuevo bastará con que aportemos una fotocopia de nuestro contrato de compraventa, para su compulsa, y aclaramos que estamos haciendo indagaciones para depurar la responsabilidad por los defectos constructivos que presenta nuestra casa, que todavía está en periodo de garantía.
En los expedientes seguro que aparecerán los datos del Arquitecto Director de Obra pues es quien ha de firmar el Certificado Final de Obra, es decir, el documento por medio del cual se certifica que la obra se ha construido conforme al Proyecto para el cual se obtuvo en su día la Licencia de Obra, conformidad que es el principal presupuesto para la obtención de la Licencia de Primera Ocupación.
Hay otras formas de obtener la información a la que dedicamos este artículo pero requieren la intervención de un abogado. Todas las que le hemos comentado en cambio puede realizarlas Vd. mismo, dando así el primer paso para iniciar la reclamación de los defectos de construcción que presenta su vivienda.
Le recordamos que en nuestro artículo ‘Cómo reclamar ante la aparición defectos constructivos’ explicamos con todo detalle cuáles son los siguientes pasos que debe dar, por Vd. mismo, para encauzar adecuadamente la reclamación e ir avanzando..Si lo desea puede adquirir los modelos de cartas de reclamación correspondientes, redactados por abogados especialistas en vivienda. No deje de leerlo para tener una idea general de lo que debe hacer y comprender así mejor la razón de ser de este artículo.
ANEXO 1
Resolución-Circular DGRN de 26-7-2007 resolviendo consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España sobre el articulo 19 de la Ley 8/2007, de 27 de mayo, de Suelo
En virtud de escrito de fecha 30 de Mayo de 2007, Don Manuel Martí Ferré, Secretario General de la Asociación de Promotores Constructores de España, consulta a este Centro Directivo sobre los requisitos que a partir de la entrada en vigor de la recientemente aprobada Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo, van a exigir Notarios y Registradores de la Propiedad a la hora de autorizar e inscribir, respectivamente, las declaraciones de obra nueva, tanto en construcción, como -en especial- en las terminadas.
Piden también aclaración sobre si los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, siguen vigentes, o si se entienden modificados.
Vistos el artículo el artículo 313 del Reglamento Notarial; los artículos 260 y 273 de la Ley Hipotecaria; la nueva Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de suelo (BOE 29 de Mayo); la Ley 38/1999, ce 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación; y los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; así como el art 4. 1 e) del Real Decreto 1475/2004, de 18 de Junio, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Justicia.
Esta Dirección General acuerda resolver la consulta en los siguientes términos:
1°.- La entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo, no afecta a la vigencia de los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, ya que la citada Ley no los deroga expresa ni tácitamente, ni es incompatible con ellos, como tampoco lo fue la Ley 6/1998.
2°.- El artículo 19 de la nueva Ley 8/2007, regulador de los requisitos que notarios y registradores tienen que exigir al autorizar o inscribir declaraciones de obra nueva en construcción o terminadas, sigue manteniendo el mismo criterio de necesaria intervención de notarios y registradores en el control preventivo de las licencias administrativas que conlleva la edificación, en términos similares -aunque no idénticos- al artículo 22 de la Ley 6/1998, de 13 de Abril.
3°.- En concreto, los Notarios deben seguir testimoniando en la escritura y los Registradores seguir exigiendo para la inscripción, en los términos exigidos en los Artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, la licencia administrativa o en su caso la autorización específica exigida para la edificación por la legislación territorial o urbanística, sea de forma expresa o por silencio administrativo. Tampoco existen cambios respecto del certificado del técnico competente acreditativo de que la descripción de la obra -en las obras nuevas en construcción- se ajusta al proyecto que haya sido objeto de esa licencia; o -en las obras nuevas construidas- de que ha finalizado conforme a la descripción del proyecto para el que se obtuvo licencia, que igualmente debe ser testimoniado en las escrituras públicas y acreditado al Registrador.
4°.- Tan sólo podemos señalar dos modificaciones que se han producido en el régimen contemplado en el del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística: una derivada de la Ley 4/1999, de 13 de Enero, de Modificación de la Ley 30/1992, de 26 de Noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; y otra derivada de la nueva Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo.
5°.- En efecto, en cuanto al silencio administrativo, el artículo 43 de la Ley 30/1992 tras la reforma por Ley 4/199 prevé ahora como regla general el silencio positivo, exceptuándose sólo cuando una norma con rango de Ley o norma comunitaria europea establezca lo contrario. Se exceptúan de la regla general de silencio positivo lógicamente los procedimientos de ejercicio del derecho de petición, los de revisión de actos administrativos y disposiciones generales, los iniciados de oficio, y los procedimientos de los que pudiera derivarse para los solicitantes o terceros la adquisición de facultades sobre el dominio o servicio público.
En consecuencia se suprime la certificación de actos presuntos que, como es sabido, permitía a la Administración, una vez finalizados los plazos para resolver y antes de expedir la certificación o que transcurriera el plazo para expedirla, dictar un acto administrativo expreso aun cuando resultara contrario a los efectos del silencio ya producido. Y por eso la dicción del artículo 48.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, hoy en día debe interpretarse a la luz del nuevo precepto. En consecuencia, el silencio administrativo positivo producirá un verdadero acto administrativo eficaz, que la Administración pública sólo podrá revisar de acuerdo con los procedimientos de revisión establecidos en la Ley.
La posibilidad de acreditarse ante el Notario y ante el Registrador la concesión de licencias de segregación y obra nueva por silencio administrativo positivo, una vez que se acredite que ha transcurrido el plazo de tres meses para que la administración resuelva sobre la solicitud del interesado, ha sido sostenida por esta Dirección General reiteradamente, admitiendo incluso como forma de acreditación no sólo la certificación del silencio positivo por la propia Administración, sino también la resolución administrativa expresa -aunque fuera denegatoria- producida fuera de plazo (Resoluciones de 27, 28 y 31 de mayo, 7, 9 y 10 de septiembre de 2002 y 17 de junio de 2004, 5 de Octubre de 2005).
6°.- Respecto de la nueva Ley 8/2007, la única novedad reseñable respecto del régimen del Real Decreto 1093/1997, es que se exige en la declaración de obras nuevas terminadas (lógicamente también en las actas de finalización de obras) que se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.
Esto significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. En él se integraran el proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias, y demás requisitos exigidos por el citado artículo 7 de la ley 38/1999 y en su caso los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo.
7°.- A los efectos del párrafo tercero del artículo 7 de la LOE, el promotor deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor. Dicho depósito deberá ser objeto de la correspondiente acta de depósito (artículo 216 y ss. del Reglamento Notarial).
8º.- El Notario deberá hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el indicado párrafo tercero del artículo 7 de la LOE.
Madrid a 26 de julio de 2007
ANEXO 2
INSTRUCCIÓN de 11 de septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ante la consulta formulada por la Dirección General de Seguros sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
Consulta la Dirección General de Seguros la opinión de la Dirección General de los Registros y del Notariado en torno a la forma de acreditar y testimoniar la constitución y vigencia de las garantías previstas en el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación. A juicio de la consultante, sólo una acreditación en la que el Notario y el Registrador verificaran el cumplimiento de unos requisitos mínimos podría garantizar la perfección,validez y eficacia del contrato de seguro exigido por el legislador para cubrir los riesgos de la edificación.
Es conveniente, en efecto, dictar, una Instrucción que fije los requisitos formales que deben exigir Notarios y Registradores de la Propiedad, a la hora de autorizare inscribir, respectivamente, las declaraciones de obra nueva de edificios acogidos a la Ley de Ordenación dela Edificación.
Vistos los artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999,de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, el artículo 4.1 del Real Decreto 1474/2000, de 4 de agosto, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Justicia y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de marzo de 2000,
Este Centro Directivo acuerda resolver la consulta en los siguientes términos:
La acreditación ante Notarios y Registradores de la Propiedad al autorizar e inscribir, respectivamente, las escrituras de declaración de obras nuevas terminadas y actas de finalización de obras, de la constitución y la vigencia de las garantías a que se refiere el artículo 19 y 20.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se realizará mediante la presentación de la propia póliza del contrato, completada con el documento que acredite su entrada en vigor; mediante un certificado expedido por la entidad aseguradora acreditativo de la constitución y vigencia del contrato, o mediante el suplemento de entrada en vigor del seguro, en el que se particularicen las condiciones del contrato.
En todo caso deberán expresarse al menos las siguientes circunstancias:
a) Relativas a la identificación y descripción suficiente de la edificación:
1. Su localización o emplazamiento, de forma expresa o por remisión al acta de recepción o al acta de finalización de obras.
2. Referencia catastral del solar o edificio en su conjunto, o manifestación expresa de que carece de ella.
3. Datos registrales si la finca estuviera inscrita.
4. Plano de situación del solar o edificio en su conjunto.
b) Relativas al seguro:
1. Calificación y modalidad de seguro, esto es, si se trata de un seguro de daños o de caución, con expresa mención de su carácter de seguro obligatorio de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y que se rige por lo dispuesto en la citada Ley y en lo no previsto en ella, en la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.
2. Garantías cubiertas, que deben ser al menos las señaladas en el artículo 19 de la Ley 38/1999, sin exclusión, con expresión de la fecha en que han entrado en vigor.
3. Capital asegurado, como mínimo igual al coste final de ejecución.
4. Plazo de vigencia, que será al menos el de diez años a contar desde la fecha de recepción de la obra, con expresión de esta fecha.
5. El importe y forma de pago de la prima, expresando en su caso, el fraccionamiento estipulado y que se ha pagado la primera prima, o al menos, una fracción de la misma.
6. La franquicia convenida, con un máximo del 1 por 100 del capital asegurado por unidad registral.
7. Identificación del tomador del seguro, que será el promotor o el constructor de la edificación.
8. Expresión de que el asegurado es el promotor o constructor y los sucesivos adquirentes, con identificación de los primeros.
c) Relativas a la entidad aseguradora:
1. Identificación de la compañía o entidad aseguradora.
2. Autorización para operar en España.
3. Nombre y apellidos de quien firma la póliza, certificado suplemento y concepto en el que interviene. La firma estará legitimada, pudiendo hacerse la legitimación en la escritura de obra nueva o acta de finalización de obras, incorporándose el documento a la matriz.
Madrid, 11 de septiembre de 2000.
La Directora general, Ana López-Monis Gallego.
Sres. Notarios y Registradores de la Propiedad.
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