Haga efectiva la garantía de su vivienda nueva. Reclamación frente a agentes intervinientes en la edificación. Nos ocupamos de reclamar por los vicios ocultos en la construcción. Las garantías de su vivienda cubren la responsabilidad del constructor por humedades. Somos especialistas en reclamación de defectos de construcción y vicios ocultos.

Diferencia entre plazos de garantía y plazo para reclamar

En la práctica profesional cotidiana son frecuentes las consultas que recibo preguntándome si un determinado defecto constructivo aparecido en una vivienda de reciente edificación está cubierto o no por las garantías establecidas a favor del comprador en la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación (LOE).

La respuesta determinará si el comprador puede reclamar sólo contra quien le vendió la vivienda, o si por el contrario puede dirigir su reclamación contra algún otro agente interviniente en el proceso de edificación de la misma, por ejemplo, el arquitecto proyectista, el director de obra, el director de ejecución, el constructor, o incluso los laboratorios de ensayos de la calidad o las empresas suministradoras de productos o sus respectivas compañías aseguradoras. Lógicamente cuanto mayor sea el número de personas a las que podamos exigir responsabilidad, más probabilidades habrá de obtener satisfacción, por lo tanto la cuestión es clave a la hora de decidir la estrategia de la reclamación.

Pues bien, son muchas las personas que confunden, por desconocimiento, los plazos de garantía con los plazos para  reclamar -por vía judicial si es necesario-, cuando son distintos y complementarios. Vamos a tratar de explicar la diferencia, con ejemplos y consejos prácticos puesto que por desconocimiento se puede llegar a perder el derecho a reclamar contra otro que no sea el que nos vendió la vivienda.

El promotor nos ha entregado nuestra vivienda, y esta se corresponde exactamente con lo previsto sobre plano o lo dispuesto en el contrato de compraventa, incluso con las calidades recogidas en la memoria de calidades. Pero andando el tiempo nos encontramos con que los azulejos se desprenden de las paredes del cuarto de baño o que no podemos entrar y salir de la plaza de garaje o que cada vez que llueve hay goteras o aparecen humedades en el techo o la casa presenta grietas o fisuras en la fachada o no tenemos el debido aislamiento acústico y escuchamos perfectamente al vecino o, en definitiva, nos encontramos con defectos constructivos, imperfecciones de acabado ¿Qué podemos hacer? ¿A quién dirigir la reclamación?

Conozca las garantías de su vivienda frente a defectos constructivos. Quién debe responder y durante cuánto tiempo. Quiénes son los agentes intervinientes en el proceso de edificación.

Modelo de escrito o carta de reclamación para comunicar a los agentes intervinientes en el proceso de edificación de nuestra vivienda (Promotor, Constructor, Arquitectos, Aparejadores, etcétera), que han aparecido defectos constructivos dentro de los plazos de garantía previstos por la Ley de Ordenación de la Edificación y deben repararlos, tal y como comentamos en nuestro artículo 'Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos'. Sirve para cualquier desperfecto de la construcción o del acabado como grietas, fisuras, humedades, solería, pintura etc... Es imprescindible enviarlo por medio de una Comunicación fehaciente para que quede constancia de la denuncia de los defectos dentro del plazo de garantía, requisito sin el cual no podría prosperar una posterior reclamación judicial.

Trataremos de responder a la pregunta ¿Qué debe saber antes de comprar una vivienda?

La adquisición de una vivienda es generalmente una de las decisiones más importantes que puede tomar una familia en el plano económico. En estas breves notas le ponemos sobre aviso sobre aquellos aspectos que no debe dejar de considerar para evitar futuros problemas.

En mi vivienda, cuando alguno de los vecinos cocina se pasa el humo por la campana llenando toda la cocina-salon de humo. No sé desde qué vivienda es la responsable de esto pues yo vivo en un bajo y tengo dos pisos por encima con 7 viviendas.Este problema quién lo tiene que resolver. El anterior administrador me decía que ese era un problema privativo y que el no podia hacer nada. Pero yo pienso que si el humo se pasa de una vivienda a otra será porque la salida de humos no esta bien. un saludo.

Quisiera me ayudasen a conseguir un modelo de carta de reclamación por parte de una comunidad de vecinos dirigida al promotor que vendió los pisos porque despues de muchas veces de ir a hablar en persona con él e informarle de los desperfectos que hay en el edificio no nos hace caso, y quisiéramos hacerlo de forma oficial. Gracias.

Buenos dias: Resulta que mi casa tiene casi 3 años y al principio como no habia vecinos no nos habiamos dado cuenta pero cuando empezaron a llegar vimos que la casa esta tan mal aislada que cuando nuestro vecino de al lado llegaba a su casa y comentaba con su mujer el dia, nosotros lo escuchabamos todo perfectamente, ademas todo su comedor lindaba con nuestro pasillo, osea que lo oiamos todo. Despues de aguantarnos un tiempo decidimos insonorizar todo nuestro pasillo perdiendo por tanto espacio y gastandonos mas de 1.000 euros en hacerlo. Ahora resulta que los vecinos que tenemos arriba nos molestan mucho, mucho. Oimos sus pisadas aunque no lleven tacones, sus conversaciones, sus aseos estan sobre nuestro dormitorio y cuando se duchan tarde nos despiertan y lo peor es que despiertan a mi hija, las tuberias que bajan se escuchan un monton y cuando tiran de la cadena del wc igualmente. Tenemos claro que tenemos que insonorizar los techos de los 3 dormitorios y el de matrimonio lo vamos a hacer ya, y nos va a costar otros 1.000 euros. Queria saber si hay forma de reclamarle al constructor esos gastos que estamos teniendo por la mala calidad en la construccion y si hay posibilidad de que ganemos esa reclamacion. Les agradeceria que me ayudasen. Muchas gracias y un saludo.

Estimados señores, El pasado 8 de Mayo de 2006, mi pareja y yo firmamos el contrato de compraventa de una vivienda de nueva construcción en Madrid.

En el momento de la firma, la vivienda se encontraba en construcción. La cláusula del contrato de compraventa referida a "Entrega de la vivienda" estipula lo siguiente:

Me encuentro en proceso de compra de una vivienda en Madrid. Al revisar el borrador del contrato de compra que me ha dado la inmobiliaria (METROVACESA) me surge la duda de si continuar porque contiene cláusulas que me parecen inaceptables.

1º. DEFICIENCIAS Y DESPERFECTOS EN LA CONSTRUCCION.

Segun la ley de ordenación de la construcción el responsable de los defectos de construcción es el constructor siendo el promotor responsable solidario de dichos defectos. Sin embargo existe una cláusula del contrato dice: “Que entre el Vendedor (promotor) y las empresas y los profesionales intervinientes en la construcción no existen compromisos mediante los que se responsabilicen solidariamente de la calidad y buena construcción del edificio”. O sea según mi interpretación el promotor (Que es el que ha firmado contrato conmigo) puede alegar que la responsabilidad recae exclusivamente en el constructor. Curiosamente con el constructor no tengo ninguna relación contractual ni lo conozco.

2º ENTREGA DE LA VIVIENDA. PRÓRROGA.

El contrato tiene una estipulación que literalmente dice:

"I.-       El Vendedor se obliga a efectuar la entrega material del objeto de compraventa con anterioridad al 31 de diciembre de 2009 salvo que medie justa causa, siempre que el Comprador se encuentre al corriente de sus obligaciones de pago y se haya celebrado la escritura de compraventa.
           
II.-       Si llegada dicha fecha, no se pudiera entregar la vivienda por no haber concedido el Excmo. Ayuntamiento de Madrid la correspondiente Licencia de Primera ocupación, el Comprador concede expresamente al Vendedor una prórroga de cuatro meses a contar desde la fecha prevista de entrega.

III.-      Si transcurrida la prórroga mencionada, El Excmo. Ayuntamiento de Madrid, aún no hubiera concedido la Licencia de Primera Ocupación, por causas no imputables a la vendedora, expresamente se acuerda por las partes diferir la entrega del objeto de compraventa hasta la efectiva obtención de la Licencia."

Según mi interpretación esta cláusula permite al promotor demorar la entrega, como mínimo hasta el 30 de abril, simplemente entregando en el Ayuntamiento los documentos unos días antes del 31 de diciembre con lo que, al no darle tiempo al Ayuntamiento a resolver antes del 31 de diciembre, se aplicaría la cláusula de prórroga automática hasta el 30 de abril.

El motivo de la consulta es si la interpretación que hago es correcta y si las cláusulas que he citado son legales.

Adjunto modelo de contrato de compraventa facilitado por el promotor.

Actualmente estoy inmerso en un proceso de litigación por detectar en mi vivienda de reciente adquisición una serie de anomalías de importancia (grandes manchas de humedades en la pared de hormigón del sótano de la vivienda). Consultados con geólogos, arquitectos, etc esto es una patología que a priori no hay que alarmarse pero que en el futuro puede afectar a la cimentación de la vivienda. En su día hice una reclamación a Consumo para que me valoraran las anomalías de la humedad, haciendo este informe un Arquitecto. A este técnico le dije que por favor el informe recogiera datos importantísimos que segun la Ley de Edificación todo informe de este tipo debiera recoger: DAÑO MATERIAL, VICIO CONSTRUCTIVO, RESPONSABILIDAD ENTRE LOS AGENTES Y CUANTIFICACIÓN DE REPARACIÓN. Hace unos días que me llamó este Arquitecto y me dijo que el informe no hace referencia a estos datos sino que meramente recogen los costes en reparar daños estéticos. Quisiera saber cómo y de qué manera puedo obtener esta serie de datos, importantísimos a la hora de determinar responsabilidades etc, y si este informe lo debiera de recoger. También he pensado en hacer un escrito manifestando la no conformidad con el contenido de este informe o solicitando, otra vez a consumo, la ampliación de todas estas circunstancias, que según la Ley de Ordenación de la Edificación, debiera recoger estos tipos de informes. GRACIAS POR LA ATENCIÓN Y AGRADECERÍA UNA POSIBLE RESPUESTA.

Vendí un piso hace más de 2 años, y ahora el propietario me reclama que pague una reparación, habian unas grietas en la estructura, y dice que soy yo la que debo pagar esa reparación. Quien debe pagar esa reparación?

Situacion: Vivienda propia antiguedad contruccion 5 años. Problema diagnosticado mala insonorizacion viviendas mediante informe realizado por estudio ingenieria acustica. Acutalmente propuesta grupo vecinos reclamacion vicios constructivos contra promotor,jefe obra, arquitecto,etc. presumiblemente ganado por otros patios de los mismos bloques. Grupo vecinos aceptaria indemnizacion economica como alternativa reparacion completa. La pregunta es esta:

1er CASO. NO ADVERTIR VICIOS OCULTO EN FUTURAS TRANSMISIONES ¿Por haber iniciado un estudio queda reflejado que soy cosciente y responsable de los vicios o lo es el constructor?

Si renuncio a la reclamacion y a la compensacion economica, soy responsable de los vicios ocultos o lo es el constructor?

Si reclamo junto al grupo y obtengo una compensacion economica forzada debo subsanar si no se advierte en posteriores transmisiones?

Si reclamo por mi cuenta y obtengo sentencia favorable reparacion puedo diferir la reparacion en sentencia contra lo obtenido por la peritacion reparacion sobre el futuro comprador al que se le reconoceria lo obtenido o el futuro comprador puede reclamarme por mas valor de lo obtenido e INCLUSO LA DEVOLUCION DEL DINERO?

2º CASO: ADVERTIR VICIOS OCULTO EN FUTURAS TRANSMISIONES

Si reclamo junto al grupo y obtengo una compensacion economica forzada debo subsanar la totalidad de la reparacion o el futuro comprador puede reclamarme por mas valor de lo obtenido?

Si reclamo por mi cuenta y obtengo sentencia favorable reparacion puedo diferir la reparacion en sentencia contra lo obtenido por la peritacion reparacion sobre el futuro comprador al que se le reconoceria lo obtenido o el futuro comprador puede reclamarme por mas valor de lo obtenido?

Mi hijo compró en fecha 28/11/06 vivienda en casco antiguo que aparentemente no tenía ningún problema, aparte de ser una vivienda Hubo tasación de la misma. Ha pasado responsable Inspección Técnica Edificios y se han encontrado vicios ocultos, ya que en el cuarto de baño había un falso techo que escondía vigas podridas que debe cambiarse (encima hay techo libre) y del resto de la casa está pendiente de valoración por parte del técnico. ¿Es posible reclamar al vendedor?

Somos una comunidad de cuatro vecinos en unas viviendas adosadas con tejado común construidas hace 3 años; el primer invierno notamos que había mucha condensación en la planta superior y se lo hicimos saber al constructor, y este mandó al arquitecto el cual nos dijo que el problema era que no ventilábamos lo suficiente. Como no nos pareció una respuesta coherente, llamamos a un profesional de la construcción, y cual fue nuestra sorpresa cuando nos dijo que en el tejado no había ningún tipo de aislamiento simplemente está la teja sobre la cubierta. Mi pregunta es hay alguna ley que sea obligatorio aislar la cubierta superior.

En noviembre de 2005 compre una vivienda de nueva construcción y con el tiempo han ido apareciendo fisuras y abombamiento de la pintura en paredes y techos. Tambien hemos observado un fallo en el sistema de calefacción de una habitacion que no habíamos utilizado hasta este invierno. Mi pregunta es si todavía puedo reclamar a la promotora la subsanación de estos defectos ya que firmamos un acuerdo en el que renunciabamos a reclamar futuros desperfectos excepto los derivados de vicios ocultos. Muchas gracias y un saludo.

Acabo de adquirir una vivienda nueva en propiedad horizontal y tengo dos dudas: 1. Los azulejos del suelo tienen defecto y estan abombados por el medio, con lo cual cuando arrastras una mesa, tropieza y esteticamente no queda muy bien porque se nota. Se lo comente al promotor y este me dijo que entra dentro de la ley, porque no sobrepasan los milimetros que ésta ley dice. ¿ es verdad que existe esa ley?? porque yo creo que me esta tomando el pelo... y claro, el lo que no quiere es cambiarme todo el suelo... 2. La promocion son 7 chalets individuales en calidad de propiedad horizontal y no nos han puesto buzones. ¿ no deberia ponerlos ?

Hace 3 años que realice reformas en un bajo, consistentes en la construcción de un sotano. Desde hace 1 año, cada vez que llueve con cierta intensidad se filtra el agua, que entra a chorros por la escalera de acceso al sotano. El constructor no se quiere hacer cargo de solucionar el problema, ni siquiera de averiguar donde esta el defecto de aislamiento del mismo. No dispongo de proyecto de obra, pero si de presupuesto y de las facturas correspondientes a la obra en cuestión. Quisiera saber si tengo posibilidad de reclamar la reparación y de cual es el mejor modo de plantear el asunto, ya que solo entra agua cuando llueve y cuando esta seco no se percibe deterioro alguno. Gracias por todo.