Estimados señores, El pasado 8 de Mayo de 2006, mi pareja y yo firmamos el contrato de compraventa de una vivienda de nueva construcción en Madrid.
En el momento de la firma, la vivienda se encontraba en construcción. La cláusula del contrato de compraventa referida a "Entrega de la vivienda" estipula lo siguiente:
Se estipula entre las partes contratantes como fecha de entrega de las fincas objeto de este contrato, la de VEINTIÚN MESES, contados desde la fecha de inicio de las obras de construcción, que tuvo lugar en el mes de JUNIO de 2005, salvo imposibilidad nacida por fuerza mayor.
La falta de cumplimiento de la citada fecha por la vendedora, facultará a la parte compradora para optar:
-por resolver el presente contrato, previa devolución por la vendedora de todas las cantidades percibidas hasta ese momento, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que ésta se haga efectiva, con renuncia expresa a cualquier otra indemnización.
-Por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso a la parte vendedora una prórroga.
Si el comprador optase por conceder prórroga, la vivienda le será entregada en el plazo máximo de tres meses a contar desde la concesión de dicha prórroga, salvo que medie justa causa y siempre que la parte compradora haya cumplido las obligaciones que le incumben. No obstante, siempre que el retraso superase el plazo de tres meses desde la concesión de la prórroga y fuera imputable al vendedor, éste deberá abonar al comprador, la cantidad que resulte de la aplicación durante el periodo de demora, del tipo de interés del 10% sobre las cantidades satisfechas por el comprador hasta ese momento, en concepto de cláusula penal por incumplimiento, con renuncia expresa a cualquier otro tipo de indemnización.
En todo caso, el vendedor tendrá derecho a la ampliación del plazo de entrega de la vivienda sin que ello conlleve penalización alguna, si concurre alguno de los siguientes motivos:
1.- Por causas de fuerza mayor o caso fortuito, conforme a lo señalado en el artículo 1.105 del Código Civil.
2.- Por huelgas en el sector de la construcción, generales o locales, o por huelgas en sectores directamente implicados en el ramo de la construcción.
3.- Por cualquier otra causa justificada y no imputable al vendedor.
En estos supuestos, la ampliación del plazo de entrega será igual al número de días que realmente duren los retrasos imputables a las causas anteriormente expuestas.
Según este contrato, el periodo de prórroga finalizaba el pasado 30 de junio de 2007, sin que a esa fecha se hubiera producido la entrega de la vivienda. A día de hoy (27 de septiembre de 2007) todavía no se ha producido la firma de escritura ni entrega de llaves. Cabe señalar que no se han producido huelgas en el sector de la construcción o sectores implicados, ni desastres naturales, durante el tiempo que está durando la construcción.
El 20 de junio de 2007 la promotora inmobiliaria ("la parte vendedora" en el contrato) envió una carta a los compradores, de la que cito un extracto:
Estimado cliente: Nos ponemos en contacto con usted, con el objeto de informarle que las obras del Edificio La Gavia, en el Ensanche de Vallecas, han finalizado, a excepción del montaje de las cocinas. Actualmente, y tras haber obtenido el Certificado de final de obra, estamos tramitando la Licencia de Primera Ocupación ante el Ayuntamiento de Madrid, por lo que prevemos que la tan esperada entrega de llaves de su vivienda, pueda producirse en el transcurso del mes de septiembre. Próximamente, Endesa, la empresa que hemos contratado para gestionar el servicio post-venta, le citará para realizar una visita de cortesía a su vivienda.
Esta carta ha sido la única comunicación que hemos recibido hasta hoy mi pareja y yo de parte de la promotora en relación con la entrega de la vivienda. Desde el 20 de junio, nadie se ha puesto en contacto con nosotros, ni por escrito ni telefónicamente. La fecha de entrega sigue siendo una incógnita. Se sabe que otros compradores de viviendas del mismo edificio han contactado por teléfono con la promotora, y la única explicación que dan al retraso es que el Ayuntamiento de Madrid ha denegado en sucesivas ocasiones la concesión de la Licencia de Primera Ocupación y actualmente ésta sigue en trámite. Mi pareja y yo realizamos la visita de cortesía con Endesa el pasado 6 de septiembre de 2007, y en esa fecha pudimos comprobar que las obras continuaban en el edificio (fue la razón que nos dieron para no poder visitar el garaje ni el trastero).
Queríamos hacerles las siguientes preguntas:
- ¿Tenemos derecho a una indemnización económica por el retraso? - De ser así, ¿Qué pasos tenemos que dar para cobrarla? - ¿Puede la promotora argumentar que el tiempo de obtención de la licencia de primera ocupación es un motivo de los incluidos en el contrato para ampliar el plazo de entrega sin penalización? - ¿De qué manera se puede obligar a la promotora a que se comprometa a una fecha de entrega? - ¿Es lícito que la promotora subcontrate a Endesa para el servicio post-venta? - Según nos comunica Endesa, debemos firmar las escrituras de la vivienda primero, y a partir del día de la escritura, disponemos de 15 días para informar a Endesa de los desperfectos estéticos de la vivienda. ¿Es lícito hacernos firmar la escritura antes de hacer la visita de desperfectos? ¿Qué podemos hacer para tener garantía de que los arreglarán?
Tienen vds. derecho a la indemnización prevista en el contrato en concepto de cláusula penal. Tal y como hemos comentado en la consulta resuelta titulada "Reclamación por retraso en entrega de la vivienda", el artículo 1.152 del Código Civil establece que En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Y en su caso el contrato es claro al respecto.
Lo primero que deben hacer es enviar un Burofax Certificado y con acuse de recibo al Promotor requiriendole para que les entregue la vivienda inmediatamente. El promotor no lo hará hasta que no pueda realmente hacerlo, pero de esta forma habrán realizado Vds. lo que jurídicamente se denomina la denuncia de la mora (retraso), lo cual tendrá transcendencia práctica más adelante.
El tiempo de obtención de la Licencia de Ocupación no es una excusa que exima al Promotor de su responsabilidad por el retraso pues la jurisprudencia unánime de todos los Tribunales considera que por su profesión debería haber previsto dicho plazo con el suficiente margen de tiempo antes de señalar la fecha de entrega. En cambio prefirió señalar un plazo de entrega más breve para utilizarlo comercialmente y ayudar a que los potenciales clientes terminaran de animarse a comprar.
La subcontratación del servicio de post-venta no exime tampoco al Promotor de ninguna de sus responsabilidades.
No debe preocuparse por los plazos para reclamar desperfectos de terminación o defectos constructivos. Tiene Vd. a su favor los plazos de garantía establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación, los cuales no pueden ser reducidos en su duración por la voluntad unilateral del promotor. Le recomendamos la lectura de nuestro artículo 'Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos'.
Una vez haya enviado el requerimiento que le hemos aconsejado, salvo que la Promotora cumpla voluntariamente la cláusula penal lo cual es dudoso que vaya a suceder, lo único que puede hacer es reclamar judicialmente la indemnización de la cláusula penal. Acuda a un buen abogado especialista en vivienda.
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