El año pasado me toco una vivienda de vpo en valladolid. la promotora me aseguró que tenía que comprar dos plazas de garaje, que si no tendría que renunciar al piso. me explicaron que antes de escriturar tendría que pagar el 20% de la vivienda, trastero, y las 2 plazas de garaje mas el IVA total de la operación, quedando el 80 % de la vivenda, trastero y las DOS plazas de garaje para la hipoteca (prestamo cualificado a traves de la Junta de CyL)(tengo una hoja con el plan de pagos de la promotora, indicando claramente que la hipoteca se hará por el 80% de todo el conjunto).
A principios de este año firmé la reserva, de la vivienda, el trastero y las 2 plazas de garaje, a pesar de que a mí me gustaría comprar solo una. El caso es que ahora la promotora nos dice que el plan de pagos que nos entregó en enero está mal, que en la hipoteca no puede ir el 80% de todo el conjunto, sino sólo el 80% de la vivienda, el tratero y UNA plaza de garaje, para acojerse a la financiación cualificada. Con lo cual tengo que adelantar antes de escrituras 15.000 euros con los que antes no contaba. He ido a la oficina de Vivienda de Valladolid, para ver si es legal a que me obliguen a comprar dos plazas de garje, y me dicen que no me pueden obligar, pero que el que lo coja o no depende de la voluntad de las partes, y que si ya he firmado un contrato de reserva (aun no he firmado el contrato de compraventa) me va a ser dificil reclamar, incluso yendo a juicio. La promotora sigue diciendo que tengo que coger las dos plazas. ¿pueden obligarme realmente? ¿si he firmado la reserva puedo retractarme de una plaza de garaje? ¿que el plan de pagos haya sido modificado me podría valer para reclamar?
Según nuestro criterio profesional, cualquier estipulación contractual con imponga la obligatoriedad de adquirir un producto no solicitado complementario del principal, como puede ser una segunda plaza de garaje, ha de ser considerada NULA por abusiva al contravenir el art. 89.4 del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
De dicha regulación destacamos lo siguiente:
Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.
1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
2. El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato.
El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba.
3. El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa.
4. No obstante lo previsto en los apartados precedentes, en todo caso son abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los artículos 85 a 90, ambos inclusive:
a) vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
b) limiten los derechos del consumidor y usuario,
c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
d) impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba,
e)resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, o
f) contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.
Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato.
1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.
2. La parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1.258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva.
A estos efectos, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor y usuario.
Sólo cuando las cláusulas subsistentes determinen una situación no equitativa en la posición de las partes que no pueda ser subsanada podrá el Juez declarar la ineficacia del contrato.
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Artículo 89. Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato.
En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:
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4. La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.
5. Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.
Ahora bien, la declaración de nulidad de la cláusula ha de solicitarse por vía judicial. Es el único camino. Y en el proceso judicial que se siguiera, sería muy importante reunir los testimonios de cuantos más compradores de la misma promoción mejor, de manera que quedara acreditado de forma incontestable que la compra de la segunda plaza fue impuesta como condición para adquirir la VPO. Dada la premura de los plazos, habría que pedir una medida cautelar, consistente en suspender la eficacia de dicha cláusula pero mantener -para ser cumplido- la vigencia del resto del contrato durante la tramitación del pleito.
Por otro lado sería conveniente dirigirse al órganismo competente en materia de vivienda de su comunidad autónoma ya que al amparo de una actuación protegida el promotor está pretendiendo imponer su negocio de renta libre. Esto constituye, según nuestra opinión profesional, un abuso de derecho por parte del promotor y un fraude de ley, en concreto de la legislación sobre Vivienda de Protección Oficial. Este argumento también habría de ser desarrollado e incluido en la demanda.
Las Actuaciones Protegidas en materia de vivienda tienen como razón de ser facilitar el acceso a la vivienda a las personas con menos recursos económicos por lo que es un contrasentido que el Estado o las Comunidades Autónomas sufragen parte del coste de la vivienda y al mismo tiempo toleren que el promotor condicione el derecho de los agraciados en el sorteo a la adquisición en régimen de renta libre de una segunda plaza de garaje, con un coste muy superior y que absolutamente ha de ser considerado un lujo innecesario desde el punto de vista de la Actuación Protegida.
Pero insistimos en que es un problema que dificilmente se va a resolver en otro ámbito que no sea el judicial.
Respecto a la modificación del plan de pagos depende de lo estipulado en el contrato. En el mismo se define con exactitud el precio y el calendario de pagos. Ni promotor ni comprador pueden modificar a su antojo las fechas previstas para cada pago. Ahora bien, el promotor no puede imponer ni el contrato exigir que el pago se realice mediante subrogación hipotecaria. Puede ofrecerse como una posibilidad -sobre todo subrogación en la hipoteca del promotor- pero nunca imponerse. Como tampoco puede ser exigido por el comprador. En definitiva, la financiación es un problema del comprador, no del promotor. Pero el calendario de pagos no puede ser modificado. Si estaba previsto que el precio del garaje se pagara el mismo día que el grueso del precio de la vivienda, ese día deberá pagarse. Sea con hipoteca o sin ella. (Dejando a salvo que la imposición de la compra sea nula).
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