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hola, os expongo mi caso, compré una vivienda nueva ya construida en Junio de 2010, año y medio después de que la promotora firmara el acta de recepción de obra, antes de la compra observamos defectos de terminaciones, no todos los que hay a día de hoy porque no somos profesionales de la construcción, encontramos deficiencias como falta de planeidad en muchos de sus paños de azulejos de paredes y suelos, azulejos huecos, baldosas cejeadas en azotea, parquet con manchas y desnivelado, eflorescencias y humedades en el exterior, bajada del suelo del patio, grietas, puertas que se abren solas, marcos de puertas mal colocados, mal alinado de ladrillos vistos en el exterior, estancamiento de aguas en zonas exteriores, curvatura en pared de salón, olor continuo en cuarto de baño, rejillas sin tubos de salidas al exterior en el falso techo, mal sellado de las paredes entre vecinos que provocan que les escuchemos etc.. Durante el primer año desde la compra un funcionario de la administración publica me hizo un peritaje, o sea en febrero de 2011 del que quedó constancia, mi pregunta es: ¿tengo derecho a que me arreglen los defectos de construcción en cuanto a mala praxis de los operarios al no vivir en la vivienda el primer año después de la firma de la recepción de obra? ¿puedo reclamar vicios ocultos y defectos de construcción durante los dos años posteriores a la visita del perito de la administración? ¿En ese caso se pueden incluir vicios ocultos y defectos de construcción que este perito no señaló en ese informe y que otro más exhaustivo si ha percibido? ? Gracias, no sé como la ley puede amparar mi caso.

La garantía prevista en la Ley de Ordenación de la Edificación es útil para reclamar frente al constructor, el director de ejecución, el director de obra, el proyectista o frente a cualquiera de los agentes intervinientes en la edificación de su casa. Note que Vd. no firmó ningún contrato con dichos profesionales o empresas. La responsabilidad viene establecida precisamente por la ley. Si vencen los plazos previstos en la misma Vd. ya no podrá reclamar frente a dichas personas físicas o jurídicas. PERO LA RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR derivada de la firma del contrato de compraventa no está sujeta a dichos plazos, sino al general de 15 años. Así pues, desde luego que puede ir contra él.

Dicho esto, en su caso particular es posible que también pueda dirigirse contra el constructor e incluso contra el director de ejecución, puesto que ha preconstituido una prueba de que los defectos se manifestaron en el plazo de un año. No obstante me hace falta más información.

¿Le ha reclamado ya al vendedor o al constructor la reparación de dichos defectos? ¿Cuándo? ¿Qué le han contestado?

Muchas gracias por su pronta respuesta, le sincretizo mi caso:
Noviembre de 2008: Firma de acta de recepción de obra por la promotora.
Junio de 2010: compro la vivienda nueva a la promotora directamente, un año y medio después de su terminación.
Febrero de 2011: me hacen un peritaje desde la administración, sin propuestas de arreglo ni peritaje económico, informo a la promotora verbalmente y a través de una fotocopia de este documento.
Noviembre de 2011: me hacen un peritaje formal, con muchos más defectos, sus arreglos y memoria económica de las mismos.
Le he reclamado los problemas a la promotora pero nunca por burofax, siempre por teléfono o visita personal, me dan largas. A día de hoy tengo dos informes formales de dichos problemas.
Cuales: todo lo relacionado con la colocación de azulejos está mal tanto en paredes como en suelos (mal alineados, no hay planeidad, azulejos huecos, rotos, etc...) tanto en los tres aseos como en la cocina y patio(la promotora ya no tiene este material).
Eflorescencias en el cerramiento de fuera que da lugar a manchas blancas, mal cocimiento de los ladrillos vistos del cerramiento de fuera y ladrillos que se están rajando por las humedades.
Patio que no deja de ceder hacia abajo ya van 3cm.
Paredes en el interior de la vivienda con curvas.
Jardineras de obra que no desaguan el agua y genera humedades.
Parqué de la vivienda mal colocado, con desnivel y manchas.
Puertas que se abren solas ya que los marcos están mal puestos, no están alineados con la pared y se puede meter los dedos tras de ellos.
En azotea y entrada de la casa se acumula el agua porque las vertientes están mal, los azulejos de la misma se presentan cejeados.
Rejillas en cuartos de baño que no van a ningún lado que las conecte con el exterior para la salida de olores.
Mal acabado en la parte superior de las paredes que comparto con los vecinos, sin sellar, que hacen una mala acústica.
No hay rejas, ni canalones de bajada de aguas.

No pude reclamar el primer año a la constructora desde la firma del acta de recepción (Nov-2008) porque yo hice el contrato de compraventa con la promotora en Mayo de 2010, año y medio después por lo que, ¿tengo todavía derecho a reclamar esto?

Esta semana se lo voy a comunicar a la promotora dichos defectos.

Al hilo de lo anterior, la vivienda me la dieron en Enero de 2011, porque era la vivienda piloto, a los tres meses me hacen el primer peritage, pero como ya te he comentado no lo comunico por burofax, si verbalmente.

En su caso han vencido los plazos de garantía que le habrían permitido reclamar directamente contra la constructura, el aparejador y todos los que intervinieron y tuvieron parte de culpa.

No obstante, como le dije, no ha prescrito su derecho a exigir una indemnización frente al vendedor por la forma tan defectuosa en que ha cumplido su obligación de entregarle la vivienda pactada.

Lo primero que debe hacer, ya que hasta ahora no lo ha hecho, es comunicar fehacientemente la aparición de los defectos al promotor y exigirle su reparación.

Y si no atiende su requerimiento, ir directamente al juzgado a reclamar una indemnización equivalente a la cantidad necesaria para llevar a cabo las reparaciones/sustituciones precisas para dejar la vivienda en las perfectas condiciones que debió Vd. haberla recibido.

Muchas gracias de nuevo, una última pregunta: ¿tengo derecho al plazo de tres años de garantía: vicios de elementos constructivos, canalizaciones y de instalaciones que afecten a la habitabilidad si un arquitecto me ha hecho un informe que da fe de los hechos durante los tres primeros años a la recepción de obra, aunque no se lo haya comunicado a la promotora?
Al plazo general de 15 años que usted se refiere, ¿no sé estable solo para vivienda en estado ruinoso?