1) Al tener el 75% de la propiedad, mis decisiones sobre la vivienda, en venta o alquiler a un tercero, priman sobre las de ella al tener un 25% vs el 75% mío?
Vd. y su ex pareja comparten la titularidad de la vivienda proindiviso, ambos son titulares y,
a falta de pactos, se deben regir por las normas de la comunidad de bienes, que pueden encontrar en los artículos 392 y ss. del Código Civil.
Vd. puede vender sólo su cuota, el 75%, pero no la totalidad de la vivienda. Para ello necesita el consentimiento de su expareja, que es titular del 25% restante.
En cuanto al alquiler, Vd. representa la mayoría de la "comunidad", así que puede tomar esa decisión de administración incluso con la oposición de su expareja. Ahora bien, si dicho alquiler es gravemente perjudicial para la "comunidad" puede ser anulado por un juez, a instancias de su expareja. Por ejemplo si Vd, por fastidiar, se la alquilase por una cantidad ridícula y un plazo larguísimo a un amigo. Pero si es un alquiler razonable, es válido, por representar Vd. la mayoría de los intereses de la comunidad.
2) Estos % de propiedad vinculan para cualquier operación en la que está inmersa la vivienda, es decir, si vendemos o alquilamos el 75% de ese importe sería para mí,?
En principio es así. Ahora bien, según informa Vd. mismo, a pesar de que al comprar indicaron esos porcentajes de titularidad, no están Vds. repartiendo en la misma proporción las cuotas del préstamo hipotecario, como es de esperar. Esto da lugar, en muchas ocasiones, a un conflicto. Su ex pareja puede pretender en un momento dado que aunque en la escritura se reparte 75 - 25, ha sido su voluntad modificar dicho porcentaje de titularidad y pasar a 50 - 50, y aportar en prueba de ello el hecho de pagar a medias el préstamo y también aportaciones realizadas para el pago inicial. Esto sólo se puede conseguir mediante una declaración judicial. Pero sepa que no es raro.
3) Si no es imposible vender, y más aún por cómo está el precio vs cuando la compramos, y por ello decidimos alquilar la vivienda,
estando yo interesado en quedármela en alquiler, y ambos queriendo alquilarla, al tener yo el 75% de propiedad, tendría prioridad respecto a ella?
No es exactamente que tenga prioridad, que no la tiene. Es que tiene la mayoría de la titularidad, y por lo tanto, si la decisión no es perjudicial -como le indicaba más arriba- puede "imponerla".
4) En relación con esto, si yo me quedo en alquiler la vivienda, ella debería hacer frente a la parte de la hipoteca, que es el 50% de esta, y de la cuantía que le corresponde por alquiler ( un 22.5% en escritura de propiedad), ella debería poner el restante hasta completar su obligación de la cuantía de su 50% de hipoteca, no es así?
Si Vd. alquila la vivienda, sólo deberá pagar el 25% de la renta, que deberá abonar a su ex pareja. Es un rendimiento o ingreso generado por la vivienda que no tiene nada que ver con el préstamo hipotecario, que deberá seguir siendo pagado al 50%.
Pero insisto en que es anómalo que se adquiera con un porcentaje del 75 -25 y en cambio el préstamo hipotecario se pague al 50 -50. El único supuesto en el que cobra sentido es si el dinero del préstamo no se destinó al pago de la vivienda sino que ambos dispusieron de él por partes iguales. Pero si el dinero del préstamo se destinó a pagar la vivienda, en ese caso, si yo tuviera que asesorar a su expareja le aconsejería que reivindicase el porcentaje que realmente le corresponde de la propiedad de la vivienda, proporcional al precio que está pagando de la misma.
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