¿Es suficiente con que no se pague una mensualidad de renta para que proceda el desahucio? ¿Qué incumplimiento es necesario para que un juez ordene el desalojo de la vivienda? (*)
Son numerosas las personas que se hacen estas preguntas. Para arrojar luz sobre esta cuestión que tanto preocupa lo mismo a propietarios que a inquilinos, publicamos y comentamos a continuación el extracto de una sentencia que da respuesta a la misma.
La sentencia a la que nos referimos dice lo siguente:
TERCERO.- Frente a lo manifestado por la recurrente, cabe señalar que de ningún modo puede entenderse que el mero retraso en el pago de una mensualidad de renta, tenga la entidad suficiente para ser considerado como un incumplimiento justificante y que motive la resolución del contrato de arrendamiento.
Así se ha venido señalando por la Jurisprudencia que la resolución del contrato por falta de pago de al renta no es sino una modalidad de la categoría más amplia de la resolución por incumplimiento, en que siempre se ha exigido una cierta gravedad y trascendencia al incumplimiento para justificar la resolución de un contrato, no cabiendo que al amparo de la literalidad de la Ley se pretenda obtener un resultado a todas luces desproporcionado y contrario a la buena fe ( STS de 27 de noviembre de 1992 ).
Así, es doctrina reiterada ( SSTS de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991, y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial de ser impugnada por la contraparte (STS de 4 de abril de 1990 ), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine.
De acuerdo con la doctrina anterior, no cabe deducir del comportamiento de los demandados que exista un incumplimiento de la obligación del pago de la renta, sino solo una serie de retrasos en su cumplimiento, pero sin que pueda acreditarse ningún tipo de incumplimiento que permita acordar la resolución instada por el demandante"
Como podemos comprobar para que un juez considere que se ha incumplido el contrato y como consecuencia proceda el Desahucio del inquilino, no basta con un mero retraso en el pago de la renta. En el caso señalado se produjo un retraso de dos meses en el pago de las rentas, que se pagaron antes de que el caso llegara a los tribunales. El mero retraso no es suficiente. Es necesario que se de una actitud claramente rebelde de pago. Por ello, lo más conveniente desde el punto de vista del arrendador es realizar una comunicación fehaciente al inquilino para que no se retrase y pague, ello al menos una par de ocasiones aunque sean cercanas en el tiempo, si no paga quedará acreditada la voluntad de incumplir y podremos promover el desahucio aunque sólo se haya impagado un par de mensualidades de renta. Y desde el punto de vista del inquilino, ante una situación difícil pero transitoria, si no se puede pagar una mensualidad o dos pero se van a poder pagar más adelante, lo más conveniente es igualmente hacérselo saber así al arrendador, de forma fehaciente. De esta forma, llegado el caso podrá acreditar que su voluntad es cumplir. Ello puede servir para salvar una situación transitoriamente difícil, pero no para dejar de pagar la renta por mucho tiempo. Si a pesar de haber realizado la comunicación anterior no se acredita dicha voluntad de cumplimiento poniéndose al día con los atrasos, de nada servirá en última instancia pues el juez decretará el Desahucio.
Téngase además presente que el inquilino, aunque sea sólo por una vez, puede realizar la Enervación del Desahucio.
(*) Una sentencia posterior del Tribunal Supremo ha venido a modificar el planteamiento que hasta ese momento venían manteniendo los juzgados y tribunales de España. Lea nuestro artículo "Desahucio por retraso en el pago de la renta de alquiler"
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