Recibo con frecuencia esta pregunta y me parece lógico ya que la noticia de que nuestro casero va a vender la vivienda que habitamos produce lógicamente mucha inquietud.
Pues bien, la respuesta a esta pregunta dependerá absolutamente de la fecha en la que hayamos firmado nuestro contrato, pues como veremos a continuación desde la reforma operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas el régimen de los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 es distinto al régimen de los contratos firmados con posterioridad.
Contratos de alquiler anteriores al 6 de junio de 2013
En este caso el comprador deberá respetar el contrato de alquiler, que subsistirá durante todo el plazo que quedara de vigencia antes de la venta. El inquilino puede estar tranquilo. La venta no modifica para nada la duración prevista del contrato.
Contratos de alquiler posteriores al 6 de junio de 2013
En este caso la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas ha venido a cambiar el régimen legal anterior con la finalidad declarada en su propio titulo. A partir de su entrada en vigor, el 6 de junio de 2013 el comprador de la vivienda sólo deberá respetar el contrato de alquiler, por la duración que le reste, si este está inscrito en el Registro de la Propiedad.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Y el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil, establece lo siguiente:
Artículo 1571.
El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Ello no quita para que antes de que se haya producido la venta el arrendatario sea la primera persona a la que haya que haber ofrecido la vivienda en venta, pues tiene un derecho de adquisición preferente reconocido por ley. Tratamos de ello en nuestro artículo Derecho de Adquisición Preferente del Inquilino.
Consejos
De lo anterior se desprende un consejo básico si nuestro alquiler es de larga duración y queremos garantizarnos que no termine anticipadamente en caso de venta: Hay que inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Para ello será necesario elevarlo a escritura pública ante notario y llevarlo al Registro de la Propiedad.
Un segundo consejo es pactar en el contrato que el contrato deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, y quién correrá con los gastos de inscripción que pueden alcanzar cierta cuantía: Notaría, Registro y Tributos.
Un tercer consejo es pactar de antemano en el contrato cuál será la indemnización en caso de venta y consiguiente terminación anticipada.
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