Los arrendamientos son sensibles a la situación económica general. En tiempos de bonanza los casos de impago de renta son menos frecuentes. Pero si la economía va mal muchos inquilinos empiezan a tener dificultades y empiezan los retrasos e impagos de renta de alquiler. Así pues, piense que como Vd., muchos otros arrendadores padecen la misma situación.
Nuestro primer consejo, basado en la experiencia, es preguntar directamente al inquilino cuál es el problema y evaluar si el impago va quedar en un simple retraso o si la causa es más grave y hace pensar que el problema se va a repetir o incluso ir a peor. Hable con su inquilino. Es importante tratar de conocer la causa del impago/retraso y realizar dicha reflexión pues la manera de afrontar la situación es diversa, como veremos a lo largo de este artículo.
Y para tomar la mejor decisión posible no hay que perder de vista que el arrendamiento es una inversión y que su razón de ser es la obtención de la mayor rentabilidad posible. Para valorar cada alternativa la mejor manera de actuar es considerar cuál será el resultado económico de nuestra inversión al final del año.
Casos de Impago puntual de la renta de alquiler
En muchas ocasiones el impago queda finalmente en un simple retraso pues la causa es una falta de liquidez pasajera. Insistimos en que hable con su inquilino y descubra los motivos. Si según su juicio el inquilino, a pesar de todo, es responsable y solvente y merece confianza, desde luego la mejor actitud posible –la más rentable al final del año- es dar facilidades de pago. Incluso si el impago alcanza a la renta de dos o tres mensualidades. Si además tuvo la precaución de exigir avalistas solidarios al celebrar el contrato, con más razón.
Casos de impago reiterado de la renta de alquiler
En cambio si el impago se repite con frecuencia, se acumulan más de dos mensualidades de renta y según su criterio se van a acumular más y cada vez cuesta más que el inquilino se ponga al día, el criterio determinante de la mejor decisión a tomar es la solvencia del inquilino o de sus avalistas, como veremos a continuación.
Inquilino insolvente y sin avalistas
Si el inquilino no es solvente y tampoco tiene avalistas, la mejor alternativa es llegar con él a un acuerdo para dar por terminado el contrato. Si es necesario, perdónele los dos o tres meses de renta que adeude a cambio de la firma de un acuerdo de terminación anticipada. Incluso ofrézcale pagarle dinero. Al final del año habrá dejado de ingresar tres o cuatro mensualidades de renta, pero nada más. Gracias al acuerdo de terminación anticipada podrá disponer legalmente de su vivienda y volver a arrendarla inmediatamente para seguir obteniendo rentabilidad.
Para comprender mejor lo anterior hay que tener presente que mientras el contrato de arrendamiento de vivienda no agote el plazo de vigencia de cinco años propiciado por la prórroga legal obligatoria dicha vivienda constituye el domicilio del inquilino y es inviolable. Digamos que el piso "está en poder" del inquilino. Aunque haya dejado de pagar la renta e incluso lo haya abandonado, no podemos disponer del mismo. No podemos forzar la cerradura, entrar, limpiar y volver a alquilar. No. Sólo si el contrato se resuelve recuperamos la posesión. Y hay dos maneras de resolver el contrato. De mutuo acuerdo entre las partes –es el acuerdo al que nos venimos refiriendo- o bien por vía judicial. El desahucio no es más que un procedimiento judicial mediante el cual se pide al juez que declare resuelto el contrato ante el incumplimiento del inquilino que no paga la renta.
El procedimiento judicial de desahucio, desde que se presenta la demanda hasta que si es necesario se fuerza la cerradura ante la presencia judicial para poder por fin entrar dura como mínimo seis meses. Eso en el mejor de los casos. Y durante esos meses, que hay que sumar a los ya adeudados, no vamos a cobrar la renta. Al final del año habremos dejado de ingresar nueve, diez o incluso las doce mensualidades de renta, y además habremos tenido que pagar a abogado y procurador, cuyos honorarios son proporcionales al importe de la renta reclamada, y como mínimo más de 600 euros.
Así pues, la primera y más rentable alternativa en estos casos es el acuerdo. Es lo más inteligente que se puede hacer.
Si el inquilino no paga, es insolvente, no tiene avalistas y tampoco quiere llegar a un acuerdo de terminación anticipada, entonces reciba nuestro más sincero pésame. Su pesadilla no ha hecho más que empezar. Prepárese para perder dinero. Tendrá que tramitar el desahucio para resolver el contrato y recuperar su piso y como hemos dicho durante todo ese tiempo no podrá alquilarlo. Lo sentimos. No tiene remedio. La próxima vez que alquile Vd. su piso exija avalistas que acrediten su solvencia mediante la exhibición de un contrato de trabajo o un aval bancario. Ahora ya las lamentaciones no sirven de nada.
Inquilino solvente o con avalistas.
En definitiva, hecha la salvedad anterior, sólo es aconsejable tramitar el procedimiento de desahucio –junto con la reclamación de las rentas debidas- si el inquilino es solvente o viene avalado por personas solventes. En el plazo de un año o año y medio –si contamos que sea necesario llegar al embargo- cobraremos todo lo que se nos debe, con intereses.
Cómo preparar el juicio ante el impago de un inquilino solvente o avalado
La mejor manera de preparar el juicio de desahucio y de reclamación de cantidad es requerir sistemáticamente el pago de manera fehaciente, tanto al inquilino como a los avalistas, es decir, enviarles una carta exigiéndoles que paguen la renta adeudada.
Insistimos mucho en el uso del Burofax como medio de comunicación fehaciente por ser el más económico y práctico. Hay otros medios de comunicación fehaciente, por ejemplo el requerimiento notarial, el acto de conciliación o el telegrama certificado y con acuse de recibo, pero son más caros. Salvo que se realice una comunicación personal al arrendatario o a los avalistas y que firmen la entrega en una copia, lo cual rara vez sucede en estos casos, el Burofax es el medio más eficaz. Su coste certificado y con acuse de recibo es de unos 30 euros e incluso lo podemos enviar desde Internet
Debemos enviar así una carta por cada mensualidad de renta que el inquilino deje de pagar, e insistimos en que se envíe también a los avalistas.
Reclamar fehacientemente la renta al inquilino que no paga nos puede hacer ahorrar mucho dinero por dos razones.
La primera razón porque si presentamos la demanda de desahucio, el inquilino no tiene derecho a la enervación, es decir, a pagar en cualquier momento antes de la vista del juicio las rentas de alquiler adeudadas y a seguir en la vivienda. Esto supone un gran ahorro de tiempo, pues de lo contrario por ley tendríamos que aceptar obligatoriamente el pago y conformarnos con que el inquilino siga en la vivienda a pesar de la demanda. Y por desgracia no es raro que el inquilino se ponga al día y al poco tiempo vuelva a dejar de pagar la renta, con lo que tendremos que volver a tramitar otra demanda de desahucio. Es decir, más tiempo y más gastos judiciales.
Véase el párrafo segundo del artículo 22 apartado 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dice literalmente:
4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
El Burofax producirá efecto incluso aunque el inquilino se niegue a recibirlo, a firmar acuse de recibo o no pase a recogerlo a su Oficina de Correos a pesar de los avisos de llegada. Si es dirigido a la vivienda alquilada se presume que es su domicilio habitual y que tiene la obligación de recibir toda la correspondencia que se le dirija. De lo contrario cualquier inquilino podría hacer ineficaz la norma citada mediante el sencillo procedimiento de no recoger ninguna comunicación a él dirigido. Así lo reconoce por ejemplo la AP Madrid, Sec. 19.ª, 429/2007, 18-7-2007 y muchas otras.
Para que el inquilino pierda el derecho a la enervación es imprescindible que cuando presentemos la demanda el inquilino siga adeudando total o parcialmente las cantidades que le hayan sido reclamadas fehacientemente con un mes de antelación a la presentación de la demanda de desahucio. Aconsejamos enviar un Burofax por cada mensualidad de renta precisamente para asegurarnos de que todas las rentas han sido requeridas y evitar el riesgo de que el arrendatario enerve el desahucio pagando parcialmente y dejando sin pagar rentas no requeridas. Y hay morosos profesionales que lo hacen. Con un ejemplo se ve más claro. Imaginemos que el inquilino deja de pagar las rentas de junio, julio, agosto y septiembre. Le reclamamos fehacientemente que pagara junio y julio, pero no agosto y septiembre. Presentamos la demanda en octubre. Si el inquilino paga junio y julio antes del juicio, podría enervar, puesto que agosto y septiembre no le han sido requeridas fehacientemente.
Por otro lado, no vale cualquier tipo de carta. Los tribunales exigen a la carta de reclamación el cumplimiento de una serie de requisitos sin los cuales no producen los efectos que venimos exponiendo.
Si el requerimiento cumple con todos los requisitos podemos tener la seguridad de que tras la tramitación del juicio de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1.º LEC) el inquilino que no ha pagado no podrá ejercer el derecho de «enervación», con lo cual el desahucio tendrá lugar.
La segunda razón por la que es conveniente reclamar fehacientemente la renta al inquilino que no paga es porque -en general- en caso de juicio será condenado en costas incluso aunque se allane.
Así lo previene el art. 395.1 párrafo II LEC, que dice literalmente:
1. Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado.
Se entenderá que, en todo caso, existe mala fe, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera dirigido contra él demanda de conciliación.
El desahucio prácticamente siempre lleva aparejada la condena en costas incluso aunque haya enervación, pero no así en otros procedimientos en los que cabe el allanamiento, como en el de reclamación de rentas (sin desahucio), por ejemplo.
En definitiva, la mejor manera de actuar ante el impago de renta de un inquilino solvente o avalado es requerir fehacientemente de pago. De esta forma ganamos la posibilidad –eso sí, remota- de que el inquilino pague, y en todo caso, preparamos el terreno adecuadamente para la reclamación judicial evitando la posibilidad de enervación y asegurándonos el cobro de las costas.
Aun cuando en determinadas circunstancias podría acudirse al juzgado sin Procurador e incluso sin abogado, nuestro mejor consejo es que una vez preparado el juicio de la forma en que ha sido explicada, acuda a un abogado de confianza especialista en vivienda. El se ocupará de la necesaria tramitación judicial.
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