El impago por el inquilino de renta antigua del Impuesto de Bienes Inmuebles constituye a partir de ahora motivo suficiente para que el arrendador pueda instar el desahucio. Esto supone en la práctica una nueva vía para lograr la resolución de los contratos de Renta Antigua actualmente anti económicos pues la renta nunca cubre los costes del arrendamiento.
Hasta la fecha de la sentencia habia posiciones diversas de los Tribunales, pues conforme a la legislación aplicable, el Texto Refundido de Arrendamientos Urbanos de 1964, el desahucio por falta de pago sólo podía instarse en caso de impago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma, entendiendose que las cantidades asimiladas solo podían ser la diferencia en el coste de los suministros y servicios, por una parte, y la repercusión del coste de las obras realizadas por el arrendador, por otra. A partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos actual, en 1995, los inquilinos de renta antigua debían pagar también el Impuesto de Bienes Inmuebles, pero en caso de impago, al entenderse que dicho IBI no estaba incluido entre los 'conceptos asimilados a la renta', no daba lugar al desahucio. El arrendador debía reclamar el reembolso de dicha cantidad pero el contrato seguía vigente. Esta era la posición mayoritaria de los Tribunales. No obstante desde 1995 se han ido produciendo sentencias que consideraban el IBI un concepto asimilable al de la renta, y por lo tanto susceptible de motivar un desahucio. Ante dicha jurisprudencia contradictoria, contraria a la más elemental seguridad jurídica y sobre todo justicia, pues dependiendo de qué Tribunal conociera del asunto la sentencia podía ser bien diversa, el Tribunal Supremo ha tenido oportunidad de pronunciarse y dejar claramente establecida la cuestión.
Así, en la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 12 de Enero de 2002, la cual transcribimos a continuación, deja bien claro que el IBI ha de ser considerara a todos los efectos como un concepto asimilado al de renta y por lo tanto su impago es suficiente motivo para ordenar la resolución del contrato y en definitiva el desahucio.
TS, Sala 1.ª, de 12 de Enero Recurso 2458/2002 PONENTE: ANTONIO SALAS CARCELLER.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio verbal, promovidos a instancia de doña María del Carmen Diego Paredes en representación de su padre don Raúl contra doña Aurora.
1.- Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia "... por la que estimando la demanda, sé declare haber lugar al DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO de la renta .y cantidades asimiladas, por parte de la demandada, respecto de la vivienda que ocupa y que aparece descrita en el hecho primero del presente escrito, CONDENANDO a la demandada al abono de la cantidad de 38.976 pesetas, en concepto de rentas adeudadas y de la cantidad de 96.123 pesetas, en concepto de deudas a la comunidad de propietarios, además de las que resulten hasta la ejecución de la sentencia, con apercibimiento de lanzamiento si no efectúa el desalojo dentro del plazo legal con expresa imposición de las costas procesales" Con fecha 6 de septiembre de 2001 se presentó escrito formulando ampliación de la mencionada demanda en el cual solicitaba, previa alegación de los hechos fundamentos de derecho, que se dictara sentencia ".. por la que estimando l demanda, se declare haber lugar al DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO de la renta y cantidades asimiladas, por parte de la demandada, respecto de la vivienda que ocupa y que aparece descrita en el hecho primero del presente escrito, CONDENANDO a la demandada al abono de la cantidad de 318.271 pesetas que se desglosan en 55.216 pesetas, en concepto de rentas adeudadas; la cantidad de 187.742 pesetas, en concepto de deudas a la comunidad de. propietarios y la cantidad de 75.313 importe del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, además de las que resulten hasta la ejecución de la sentencia, con apercibimiento de lanzamiento si no efectúa el desalojo dentro del plazo legal con expresa imposición de las costas procesales. "
2.- Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de doña Aurora, en el acto del juicio verbal y, tras alegar los fundamentos de derecho oportunos suplicó al Juzgado que se dicte sentencia desestimando la demanda y condenando a la actora al pago de las costas ocasionadas.- .
3.- Recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fue declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.
4.- El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 6 de octubre de 2001, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Estimo parcialmente la demanda interpuesta por D. M. del Carmen Diego Paredes, contra D. Aurora, declarando no haber lugar al desahucio y condenando a la demandada al pago de la cantidad de 75.576 ptas, en concepto de cuota del I81 del año 2000.- No se hace especial pronunciamiento sobre las costas abonando cada parte las suyas y las comunes por mitad. "
En fecha 23 de octubre de 2001 se dictó auto de aclaración de la mencionada sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "DISPONGO Que dando lugar a la aclaración y corrección solicitada por la Procuradora D. Rosaura Diez Garrido, en representación de D. Aurora, acuerdo la rectificación de la sentencia de 6 de Octubre de 2001, dictada en el Juicio verbal n° 203/01, en el siguiente sentido: .-En su Fundamento Cuarto donde se hace constar la cantidad de 75.576 ptas. debe reflejarse la de 72.576 ptas.- En el Fallo donde se refleja la cantidad de 75.576 ptas debe hacerse constar la de 72.576, y donde se dice año 2000, debe decirse año 2001. "
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpusieron recurso de apelación doña Aurora, y doña María del Carmen Diego Paredes y sustanciada la alzada, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Santander; dictó sentencia con fecha 5 de julio de 2002, cuyo Fallo es como sigue: "Que estimando parcialmente el recurso interpuesto contra ella, a nombre de Dña. María del Carmen Diego Paredes, y desestimando el formulado a nombre de Dña. Aurora, debemos revocar, y revocamos, así mismo, en parte la sentencia, de fecha 6 de Octubre del año 2.001, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia N° 8 de Santander, en los autos de juicio verbal, sobre desahucio reclamación de cantidad, a que se refiere el presente rollo.
En su virtud, estimando parcialmente la demanda interpuesta a nombre de Dña María del Carmen Diego Paredes, contra Dña. Aurora, debemos declarar, y declaramos resuelto, de pleno derecho, el contrado de arrendamiento, que venía vinculando a las partes, sobre la vivienda descrita en el hecho primero de la inicial demandada (sic) de esta litis, por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta; y debemos condenar, y condenamos, a dicha demandada a desalojar la referida vivienda, poniéndola, libre y expedita, a disposición de la demandante, con apercibimiento de lanzamiento, sí así no lo verificare dentro del plazo legal que, al efecto, le fuere otorgado.
Y debemos condenar, y condenamos, a la propia demandada, a satisfacer a la demandante la cantidad de 75.313 pts. (452,64 €).Sin especial pronunciamiento condenatorio sobre las costas devengadas en la, primera instancia, ni acerca de las ocasionadas con el recurso interpuesto a nombre de Dña. María del Carmen Diego Paredes; siendo a cargo de Dña. Aurora las causadas, en esta alzada, a consecuencia de la interposición de su recurso. "
TERCERO.- La Procuradora de los Tribunales, doña Rosaura Díez Garrido, en nombre y representación de doña Aurora, formalizó recurso de casación amparado en el artículo 477, apartados 1, 2-3° y 3, de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que funda en los siguientes motivos:
I.- Por infracción del artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 14 de diciembre en relación con el artículo 99 del mismo, así como aplicación indebida del artículo 27.2 A) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; alegando la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales de Alicante y de Asturias sobre la consideración del impago por el arrendatario del impuesto de bienes inmuebles como causa de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda anterior a la entrada en vigor de la ley citada en último lugar; y,
II.- Por infracción del artículo 101.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de noviembre, alegando la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, con cita de sentencias de las Audiencias de Santa Cruz de Tenerife y Asturias las cuales, según sostiene la parte recurrente, defienden una posición diferente a la adoptada por la sentencia impugnada sobre la forma de reclamación al arrendatario del importe del impuesto de bienes inmuebles.
CUARTO.- Admitido el primer motivo del recurso y rechazado el segundo por auto de esta Sala de fecha 3 de mayo de 2006, se dio traslado del mismo a la parte contraria que se opuso por escrito a su estimación.
QUINTO.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, ni estimándola necesaria el tribunal, por providencia de 13 de noviembre de 2006 se señaló para votación y fallo el día 20 de diciembre siguiente convocando a tales efectos a la totalidad de los magistrados de la Sala; habiendo tenido lugar en dicha fecha.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La actora doña María del Carmen Diego Paredes, en representación de su padre don Raúl, interpuso demanda de juicio verbal, con fecha 22 de marzo de 2001, ampliada mediante escrito presentado el 6 de septiembre siguiente, contra doña Aurora en ejercicio de las acciones de desahucio y reclamación de cantidad en relación con contrato de arrendamiento vigente entre las partes sobre la vivienda sita en Santander, celebrado en fecha 12 de marzo de 1984. La acción de desahucio se fundaba en el impago de la renta y cantidades asimiladas y la reclamación de cantidad, por un total de 318.271 pesetas, se refería a la de 55.216 pesetas por diferencia de renta actualizada desde enero de 2000, la de 187.742 pesetas por diferencias en el pago de gastos de comunidad asumidos contractualmente y la de 75.313 pesetas por el impuesto de bienes inmuebles del año 2001 correspondiente a la vivienda y plaza de garaje.
La demandada se opuso a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia n° 7 de Santander dictó sentencia de fecha 6 de octubre de 2001, aclarada por auto de 23 de octubre siguiente, que, estimando parcialmente la demanda, declaró no haber lugar al desahucio y condenó a la demandada al pago de la cantidad de 72.576 pesetas, en concepto de cuota del impuesto de bienes inmuebles del año 2001, sin especial declaración sobre costas. {mosgoogle}
Recurrieron ambas partes en apelación y la Audiencia Provincial de Santander (Sección Cuarta) dictó nueva sentencia, de fecha 5 de julio de 2002, que estimó en parte el recurso de la demandante declarando resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago del impuesto de bienes inmuebles, como cantidad asimilada a la renta, y condenó a la demandada a desalojar la vivienda objeto de arrendamiento, apercibiéndola de lanzamiento en caso contrario, así como a satisfacer a la actora la cantidad de 75.313 pesetas (452,64 €), sin especial declaración sobre costas de primera instancia ni sobre las causadas por dicho recurso. Por el contrario, desestimó la apelación de la parte demandada con imposición a la misma de las costas producidas por su impugnación.
Contra esta última resolución recurre en casación dicha demandada al amparo de lo dispuesto en el artículo 477 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, denunciando en el primero de los motivos -único que ha sido admitido- la infracción del artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, en relación con el artículo 99 del mismo, así como aplicación indebida del artículo 27.2 A) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y afirma la concurrencia de interés casacional por la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la consideración del impuesto de bienes inmuebles como cantidad asimilada a la renta a efectos de determinar su impago el éxito de la acción de desahucio; siendo las sentencias de contraste, por un lado, las dictadas por la Audiencia Provincial de Alicante (Sección Quinta) de fecha 12 de abril de 2000 y 17 de octubre de 2001, que niegan tal asimilación, y por otro las de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección Cuarta) de 18 de septiembre de 1998 y 13 de marzo de 2000, que, al igual que la sentencia ahora recurrida, la afirman.
SEGUNDO.- La posición que niega la posibilidad de decretar el desahucio ante el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles que grava la vivienda arrendada, siempre en referencia a contratos de arrendamiento regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, viene fundamentada en las sentencias citadas de 12 de abril de 2000 y 17 de octubre de 2001 de la Audiencia Provincial de Alicante (Sección Quinta) en el hecho de que tales contratos se rigen por la normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según establece la Disposición Transitoria Segunda A), apartado 1, de la Ley 2911994, de 24 de noviembre, salvo determinadas modificaciones que se contienen en la misma Disposición Transitoria Segunda y que no afectan a la resolución del contrato. Resulta así que la resolución podrá decretarse únicamente por las causas previstas en el artículo 114 del texto refundido de 1964 que, para lo que ahora interesa, dispone que procederá por la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan. Entiende la Audiencia Provincial de Alicante que no puede considerarse como cantidad asimilada a la renta la correspondiente al pago del impuesto de bienes inmuebles, pese a constituir actualmente una obligación legal del arrendatario, ya que el concepto de «cantidad asimilada a la renta» tiene un concreto significado legal en el texto refundido de 1964 que se infiere de su artículo 95.2 en relación con el 102 (diferencia en el coste de los servicios y suministros) y con el 108 (repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador) sin que el impuesto de bienes inmuebles guarde relación alguna con los conceptos anteriores.
Por el contrario, la Audiencia Provincial de Asturias (Sección Cuarta) en sus sentencias de 18 de septiembre de 1998 y 13 de marzo de 2000, al igual que la sentencia de la Audiencia Provincial de Santander, hoy recurrida, mantiene la posición contraria según la cual el impago por el arrendatario del importe del impuesto de bienes inmuebles que grava la vivienda arrendada ha de incardinarse en la causa resolutoria prevista en el artículo 114-1a del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, tanto por la nueva redacción que dio al artículo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el cual, en alusión a la posibilidad de enervación de la acción de desahucio, se refiere al instado por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de viviendas, como por el hecho de que la Disposición Transitoria Sexta de la nueva Ley de 1994 declara aplicables a todos los arrendamientos las normas contenidas en su Título V (artículos 38 a 40) referente a los procesos arrendaticios -vigente en la fecha de los hechos que dichas sentencias contemplan- siendo así que el artículo 39.3 remitía al juicio de desahucio para resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa primera del apartado 2° del artículo 27 de la misma Ley -falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario- significando igualmente la Audiencia Provincial de Asturias la conveniencia de que, por razón de simplificación de trámites e igualdad jurídica, deben desaparecer las antiguas distinciones de la Ley de 1964 y aplicar a todos los arrendamientos, antiguos y modernos, el mismo criterio para determinar qué cantidades impagadas pueden permitir el desahucio, máxime cuando la obligación de satisfacer el IBI por parte del arrendatario viene claramente impuesta en la Ley.
TERCERO.- Planteada en tales términos la discordancia de interpretación legal entre ambas Audiencias Provinciales sobre el alcance que ha de reconocerse hoy a la causa resolutoria prevista en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, resulta patente la concurrencia de interés casacional en el presente recurso en los términos previstos por el legislador en el artículo 477.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, por la que se rige el presente recurso, así como la función atribuida a esta Sala de sentar doctrina unificadora sobre la materia, a lo que se aplican los siguientes razonamientos.
La primera causa de resolución del contrato a instancia del arrendador, prevista en el artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan, siendo dicha causa la que se hace valer en el presente caso dado el impago por la arrendataria del impuesto sobre bienes inmuebles correspondiente al año 2001. No se discute que dicha norma es la aplicable dados los términos que se contienen en la Disposición Transitoria Segunda A), apartado 1, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que declara que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 -el presente data de 12 de marzo de 1984- que subsistan en la fecha de entrada en vigor de dicha Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con determinadas modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la citada disposición transitoria. La misma, en su letra C), bajo la rúbrica de "Otros derechos del arrendador", señala que éste podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles que corresponda al arrendado, siendo la cuestión planteada si el incumplimiento de dicha obligación ha de entenderse comprendido en la causa la del artículo 114 de la Ley anterior a efectos de la posible resolución del contrato.
La integración de ambos textos legales reguladores de la relación arrendaticia urbana impone una solución afirmativa, que es la seguida por la sentencia hoy recurrida en casación. Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del I81 ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta.
Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1a de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.
CUARTO.- De lo anterior se desprende que la sentencia impugnada, dictada por la Audiencia Provincial de Santander, no ha infringido lo dispuesto en el artículo 114-11ª del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que la parte recurrente pone indebidamente en relación con el artículo 99, sin cita del apartado del mismo a que se refiere, el cual contempla los supuestos en que el arrendador está facultado para incrementar la renta; así como tampoco ha aplicado el artículo 27.2 a) de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, pues lo realizado ha sido una interpretación integradora de la norma citada en primer lugar.
QUINTO.- Procede en consecuencia la desestimación del presente recurso de casación, sin especial declaración sobre costas del mismo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley 1120C0, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, dado que el caso presenta serias dudas de derecho, de lo que constituye fiel reflejo la discrepancia que en cuanto a su solución han mantenido diversas Audiencias Provinciales.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Que debemos DECLARAR Y DECLARAMOS no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Aurora contra la sentencia de fecha cinco de julio de dos mil dos dictada por la Audiencia Provincial de Santander en autos de juicio verbal número 203 de 2001, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 8 de dicha ciudad por doña María del Carmen Diego Paredes contra la hoy recurrente y, en consecuencia, acordamos:
1°) Confirmar la sentencia recurrida.
2°) Declarar como doctrina jurisprudencia¡ que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1a del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; y
3°) No hacer especial declaración sobre costas del presente recurso.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Antonio Xiol Ríos.- Román Garcia Varela, Xavier O'Callaghan Muñoz.- Jesús Corbal Fernández.- Francisco Marín Castán, José Ramón Ferrándiz Gabriel.- Vicente Luis Montés Penadés.- Encarnación Roca Trías.- José Antonio Seijas Quintana.- Antonio Salas Carceller
PUBLICACIÓN.Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el dia de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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